Договір довічного утримання.

За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно. Договору довіч­ного утримання притаманні специфічні риси: він встановлюється на період життя фізичної особи, яка передає майно у власність набувачу, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утри­манням та (або) доглядом довічно (ст. 744 ЦК України). При цьому допускається встановлення довічного утримання на користь декількох осіб.

Необхідно вивчити правову природу такого договору. Цей дого­вір є одностороннім, реальним, оплатним. Предметом довічного утри­мання може бути рухоме і нерухоме майно, здатне до участі у цивіль­ному обігу. Особливістю цього договору є також форма укладання. Вказаний договір укладається у письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Окрім того, у випадку коли мова йде про укладання договорів, предметом яких є нерухоме майно, такі договори, також, підлягають державній реєстрації.

Характерною ознакою цього договору є те, що він тягне за собою перехід права власності і у зв’язку з цим, важливим є момент коли особа, на користь якої укладається договір, стає повноправним власником відповідного нерухомого майна.

Укладаючи договір довічного утримання, фізична особа отримує можливість забезпечити собі довічний догляд, оскільки в самому договорі передбачаються конкретні види грошового і матеріального забезпечення та строки його надання. При цьому, навіть випадкова втрата чи пошкодження майна, одержаного набувачем, не звільняє останнього від взятих на себе обов’язків.

Крім того набувач зобов’язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання (догляду). У тому разі, якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, то витрати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.

У разі неможливості подальшого виконання фізичною особою обов’язків набувача за договором довічного утримання (догляду) з підстав, що мають істотне значення, обов’язки набувача можуть бути передані за згодою відчужувача члену сім’ї набувача або іншій особі за їхньою згодою.

У разі смерті набувача його обов'язки за договором довічного утримання (догляду) переходять до тих спадкоємців, кому перейшло право власності на майно, що було передане відчужувачем.

Відчужувачами майна можуть бути тільки фізичні особи (але не юридичні), а набувачами майна за цим договором можуть бути діє­здатні фізичні особи або юридичні особи.

14. поняття договору найму.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України). Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ), а також майнові права. Предметом договору можуть бути ці­лісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки, будівлі, споруди, інші види нерухомос­ті, транспортні засоби, рухоме майно. Законодавством можуть визначатися речі, які не можуть бути предметом найму. Насамперед, це стосується речей, вилучених з цивільного обороту.

Договір найму (оренди) є двостороннім, оскільки кожна із сторін цього договору (наймодавець та наймач) має взаємні права та обов'язки. Наймодавцем є особа, яка передає або зобов'язується передати майно у кори­стування другій стороні. Наймачем є особа, котра приймає це майно від наймодавця для користування на певний строк та сплачує плату за користування.

Договір найму (оренди) може бути як консенсуальним, так і реальним. Історично договір оренди завжди був консенсуальним, оскільки вважався укладеним з моменту досягнення сто­ронами згоди за всіма істотними умовами. ЦК України пішов іншим шляхом, до­зволивши учасникам цивільного обороту укладати як консенсуальні, так і реальні договори найму.

Договір найму (оренди) є оплатним, оскільки наймодавець за виконання своїх обов'язків з передачі майна у користування наймачеві має право отримати від останнього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати. Розмір плати погоджується сторонами. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі.

15.Права та обов’язки сторін договору найму.

Обов'язки наймодавця:

• передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму;

• передати наймачеві річ у комплекті і стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню;

• попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна наймача чи інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею;

• провадити капітальний ремонт речі за власний рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Права наймодавця:

• отримувати плату за користування майном, розмір якої встановлено договором найму;

• вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

• вимагати розірвання договору найму, якщо наймач без дозволу передав річ у користування іншій особі;

• вимагати розірвання договору найму, якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі або не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Обов'язки наймача:

• у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані;

• користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору;

• усунути погіршення речі, які сталися з його вини;

• провадити поточний ремонт речі, переданої у найм, якщо інше не встановлено договором або законом;

• у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов’язок щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Права наймача:

• право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою у найм;

• відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту, або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків у разі, коли наймодавець не провів капітального ремонту речі, якщо це перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору;

• вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

• вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі;

• наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦК України);

• наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (ч. 2 ст. 777 ЦК України).

Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

16. Припинення договору найму (оренди)

Підстави припинення договору:

1) смерть фізичної особи — наймача, якщо інше не установлено договором або законом, чи ліквідація юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем (ст.781 ЦК);

2) закінчення строку договору найму за умови, що наймач не продовжує користуватися майном. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором;

3) загибель речі, переданої у найм. Оскільки майно визначене індивідуальними ознаками, то виконання умов договору у цьому разі

виявляється неможливим. Наймач зобов'язаний відшкодувати наймодавцем в вартість загиблого майна лише у тому разі, якщо це сталося з його вини або з вини осіб, за дії яких він відповідає. Ризик випадкової загибелі майна (за причинами, що не залежать від сторін несе наймодавець як власник майна;

4)перехід майна у власність наймача в результаті продажу, дарування, оскільки тут відбувається поєднання боржника і кредитора в одній особі. Однак при переході права власності на передану у найм річ від наймодавця до іншої особі договір найму за загальним правилом зберігає чинність для нового власника. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ч.І ст.770 ІДК).Тобто новий наймодавець набуває лише ті права й обов'язки, що мав його попередник. Новелою ЦК е норма, згідно з якою сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється. Припинення договору також можливе у формі його розірвання, що можливо за згодою сторін або на вимогу однієї з них. Розірвання з ініціативи наймодавця або наймача допускається, по-перше, лише у випадках, передбачених законом, по-друге, в судовому порядку, а не одностороннім актом.

17.Різновиди договору найму.

Різновидами договору найму є договори прокату, найм земельної ділянки, будівлі або іншої капітальної споруди, оренда транспортних засобів, лізинг та ін.

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний та відплатний.

Сторонами договору є наймодавець та наймач.

Істотними умовами договору є: умови про предмет (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк договору оренди; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, термін та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Предметом найму є земельна ділянка з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які містяться на ній, або без них. Під земельною ділянкою слід розуміти частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Специфіка цього договору полягає також у формі оплати орендної плати, яка може бути грошовою, натуральною або відробітковою.

Ще одним особливим договором найму (оренди) слід визнати договір найму будівлі або іншої споруди, за яким наймодавець зобов'язується передати наймачеві за плату у тимчасове володіння та користування будівлю або іншу капітальну споруду.

Правове регулювання цього договору здійснюється спеціальними правилами, закріпленими в § 4 гл. 58 ЦК та правилами щодо оренди нерухомого майна.

Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний та відплатний.

Форма договору: письмова, а строком на 1 рік і більше чи за бажанням однієї із сторін підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Істотними умовами договору є умови про предмет найму та про розмір плати за користування. Предметом договору є будівлі або інші капітальні споруди. За своїм правовим режимом ці об'єкти належать до нерухомих речей, тому їх можна визначити як штучно збудований на земельній ділянці чи під нею (під землею) самостійний об'єкт, який фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, використовується (або може використовуватися) за цільовим призначенням та переміщення якого є неможливим без його знецінення та зміни його призначення. А плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Специфіка договору полягає в тому, що його предмет юридично пов'язаний із земельною ділянкою. У зв'язку із цим будівля або інша капітальна споруда та земельна ділянка, на якій вони містяться, розглядаються як єдиний будівельно-технічний і господарсько-експлуатаційний об'єкт. При цьому, земельна ділянка є річчю-приналежністю головних речей — будівлі або іншої капітальної споруди.

Ще одним особливим договором найму (оренди) є договір найму транспортного засобу, який можна визначити як договір, за яким наймодавець зобов'язується передати наймачеві транспортний засіб за плату в тимчасове володіння та користування і надає послуги для забезпечення нормального його використання або без надання таких послуг.

Правове регулювання цього договору здійснюється спеціальними правилами, закріпленими в § 5 гл. 58 ЦК та правилами щодо оренди певних видів транспортних засобів.

Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний та відплатний.

Істотними умовами договору є умови про предмет та плату за користування. Предметом договору найму транспортного засобу можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо. Крім того, сторони можуть домовитися про надання наймодавцем наймачеві комплексу послуг для забезпечення нормального використання транспортного засобу (ст. 798 ЦК).

Форма договору: письмова, а за участі фізичної особи підлягає нотаріальному посвідченню.

До основних прав наймача транспортного засобу законодавець відносить такі його можливості (ст. 800 ЦК): а) самостійно використовувати транспортний засіб у своїй діяльності; б) без згоди наймодавця укладати від свого імені договори перевезення, а також інші договори відповідно до призначення транспортного засобу. На наймача покладається обов'язок підтримувати транспортний засіб у належному технічному стані, а також нести витрати, пов'язані з використанням транспортного засобу, в тому числі зі сплатою податків та інших платежів

18.Договір оренди державного та комунального майна.

Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. (Стаття 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Об'єктами оренди за даним Законом є:

• цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів.

• грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України, а інші оборотні матеріальні засоби викуповуються орендарем.

• нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;

• майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

Не можуть бути об'єктами оренди:

• цілісні майнові комплекси державних підприємств, І'х структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, передбачену частиною першою статті 4 Закону України "Про підприємництво";

• цілісні майнові комплекси казенних підприємств;

• цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних підприємств, що здійснюють діяльність, передбачену частиною першою статті 4 Закону України «Про підприємництво».

Орендодавцями є: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном підприємства. Фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності. Істотними умовами договору оренди є:

• об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

• термін, на який укладається договір оренди;

• орендна плата з урахуванням її індексації;

• порядок використання амортизаційних відрахувань;

• відновлення орендованого майна та умови його повернення;

• виконання зобов'язань;

• відповідальність сторін;

• страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

• обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Термін договору оренди визначається за погодженням сторін.У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

19. поняття та особливості договору прокату.

Прокат — це договір, за яким наймодавець, який здійснює під­приємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобо­в'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк. Вирізнення такого виду договору пов'язане із суб'єктним складом. Як наймодавець може виступати лише суб'єкт підприємницької діяльності. Відповідно до окремих видів речей може існувати спеціальне правове регулювання прокату. Прокат є різновидом договору найму і за своєю правовою приро­дою — договором приєднання. Договором приєднання відповідно до ст. 634 ЦК України є договір, умови якого встановлені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах, який може бу­ти укладений лише приєднанням другої сторони до запропоновано­го договору в цілому. Тому наймач не має права запропонувати свої умови до договору. Наймодавець може встановлювати типові умови договору прокату, але вони не можуть порушувати прав наймачів, встановлених законом. Умови договору прокату, які погіршують становище наймача порівняно з тим, що встановлено типовими умо­вами договору, є нікчемними.

Договір прокату є публічним договором, тобто договором. Предметом договору прокату є рухома річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб (телевізор, холо­дильник тощо).

Предмет договору прокату може використовуватися для вироб­ничих потреб, якщо це встановлено договором. Договір прокату має свої особливості щодо надання прав наймачу:

- наймач має право відмовитися від договору прокату і поверну­ти річ наймодавцеві у будь-який час. Плата за прокат речі, що спла­чена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування річчю (ст. 790 ЦК України);

- наймач не має права на укладення договору піднайму і пере­важного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем (пункти 1, 2 ст. 791 ЦК України);

- на наймача не можна покладати проведення капітального та поточного ремонту речі, оскільки це є обов'язком наймодавця, як­що він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача (п. З ст. 791 ЦК України).

Найм земельної ділянки.

За договором найму земельної ділянки наймодавець зо­бов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насаджен­нями, будівлями, спорудами, водоймами, що знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються ЦК України та Законом України «Про оренду землі». Відповідно до цього Закону об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній вла­сності), держави.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні осо­би України, у власності яких перебувають земельні ділянки. Орендо­давцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власнос­ті, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ра­ди. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські дер­жавні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їхніх повноважень.

Відповідно до ст. 13 цього Закону договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Невід'ємною його части­ною є план (схема) земельної ділянки, що посвідчується нотаріаль­но за її місцезнаходженням:

на строк до 5 років — за бажанням однієї зі сторін договору;

на строк більше 5 років — в обов'язковому порядку.

Істотні умови догово­ру:

- об'єкт оренди

- термін договору оренди;

- орендну плату

-; цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки;

- сторона, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

- відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбаче­них цією статтею, є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди.Внесення орендної плати на майбутній період оренди допускаєть­ся на термін, не більший одного року.

Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою — не більше як п'ять років і довгостроковою — не більше як 50 років. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи.

Орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в користування іншій особі (піднайм, суборенда) лише з дозволу наймодавця, орендодавця.