Глава 4. Побороть систему жкх – реальность или фантастика.

А этот раздел для тех, кто решил нанести ответный удар и действовать по принципу: «Раз вы не соблюдаете закон, то и я не должен!» Методы, правда, не блещут святостью и моралью, но, с другой стороны, это – грязная игра и здесь нет никаких правил. Итак, что же рекомендуют наши особо одаренные жильцы (имена лиц в целях конфиденциальности и их же безопасности изменены), сумевшие победить своего главного противника – Управляющую компанию в сфере ЖКХ?

Шаг № 1. Мы не подписываем никаких бумаг!

Всякий раз, когда ко мне приходят сотрудники Управляющей организации и просят подписать какие-то бумаги, невинно провозглашая: «Да читать тут нечего, вот здесь распишитесь», я посылаю их куда подальше… Ни уведомления, ни договор, ни тем более протокола – ничего знать не желаю! Надо будет, соберут собрание – вот там и поговорим! В итоге, жизнь пошла на лад: наш дом до сих пор оплачивает услуги по тарифам 2009 года, я могу оплатить коммуналку и через 3 – 5 месяцев, да когда мне вздумается, и понимаю, что ничего мне за это не будет! Мои друзья и соседи переняли этот опыт, и пока никто на жаловался – все довольны!

Андрей С.

 

Опыт Андрея С., безусловно, заслуживает внимания и не лишен здравого смысла. Сегодня Управляющие конторы наживаются именно на безграмотности населения, которое подписывает все, что сунут в руки, а потом возмущается: «А почему мы столько платим?» Да Вы же сами утвердили этот тариф неделю назад, незатейливо чиркнув каракулю в бумаге, которую Вам протянули, а сотрудник УК мило улыбался, в душе смеясь над Вашей необразованностью. Знакомая ситуация? Поэтому действия Андрея вполне оправданы, но все-таки надо учесть пару факторов. Во-первых, не подписывая уведомление о задолженности, Вы тянете время, но не надейтесь, что не заплатите теперь никогда. В городах уже давно не ходят по квартирам и не просят подписать бумажку (все равно двери не откроют – вдруг грабители, маньяк или еще неясно кто), там рассылают заказные письма с уведомлением, и их волей-неволей приходится подписывать, при этом, расход на всю эту канцелярию уже включен в тариф по содержанию жилья. Во-вторых, жить по тарифам 2009 года долго не получится (хотя на практике встречаются дома, оплачивающие услуги содержания жилья и по расценкам 2005 года). На первых порах Управляющие организации снижают перечень проводимых работ и качество материалов, но со временем все равно и этого будет мало. В общем, срок максимум до 5 лет, затем все равно придется делать хоть какое-то увеличение, иначе у Управляющей конторы появится вполне законное основание отказаться от обслуживания дома. В остальном – все в порядке!

 

 

Шаг № 2. Нанимаем своего подрядчика!

Работы, выполняемые нашей Управляющей компанией, не устраивали очень многих… Дефектов выявлялось немало, а цены за услуги были такие, что создавалось ощущение, будто нам ремонтируют Дворец, а ни обычный жилой дом. В один прекрасный день терпение людей сошло на «нет», и мы заставили Управляющую прописывать план работ на год и выбирать конкретных подрядчиков, ну а мелкие работы вообще стали делать сами, в итоге – отличная экономия средств!

Наталья Б.

Если сказать по секрету, то большинство управляющих организаций сшибают неплохие деньги за то, чтобы текущий и капитальный ремонт делали определенные люди. И случаи, когда в компанию приходит подрядчик, действительно качественно исполняющий работу, а его отправляют о-о-очень далеко, потому что он не готов поделиться, - увы, не редкость. И здесь все зависит только от жильцов дома! Если они настоят на своем и в протоколах четко пропишут, что те и вот те работы должен выполнить тот-то, проблемы качества отпадут сами собой.

Но, конечно, для начала нужно составить и обсудить с сотрудниками УК годовой план работ по дому (обязательно с указанием стоимости конкретных проводимых работ), затем нужно найти подрядчика, который выполнит все это дело и только потом провести собрание жильцов дома, на котором четко зафиксировать, кто и в какие сроки выполнит работу. Оспорить такое решение Управляющая организация вряд ли сможет, потому что она работает с населением исключительно на договорных условиях, и именно жильцы решают, как она будет работать и с кем. Единственным исключением является капремонт, там речь идет о федеральных деньгах, поэтому конкурс выигрывает тот, кто предложил наименьшую цену, но при этом мнение жителей обязательно учитывается. Что касается мелких работ типа помывки подъезда, покраски и побелки стен, то это могут сделать и сами собственники квартир в доме. Зачем нанимать уборщицу, которая не так вымоет или придет не вовремя, когда в доме есть к примеру баба Дуся, которая прекрасно все мыла, и все были довольны. Так пусть ей платят, а она продолжает содержать дом в чистоте.

Шаг № 3. Мы не платим ОДН!

Когда мне в квитанции выставили счет, где ОДН на воду - 230 руб., я, мягко говоря, очень удивился. Отправился к коммунальщикам, но там объяснить откуда взялись такие цифры не смогли. Пошел в надзорные органы, а там ответили: «Не плати, все равно через суд не взыщут, мол, обосновать ОДН практически нереально». Может, я бы и не последовал этому совету, однако, на следующий месяц новая расценка ОДН – 244 руб. 70 коп. Не хиленькие суммы, правда? Естественно, я зачеркнул ручкой сумму в квитанции, написал свою (за вычетом ОДН) и пошел платить в банк. Некоторые банки отказывались принимать плату с «такими помарками», но Уралсиб принял спокойно. С тех пор, вот уже полгода я так и действую, порекомендовал всем своим знакомым – работает!

Сергей В.

В ситуации Сергея В. одно можно сказать точно: проконсультировали, безусловно, верно! Управляющие организации не раз пытались взыскать в судебном порядке денежные средства за ОДН с жильцов многоквартирных домов, но в 90 % случаев это просто невозможно! Хотя бы от того, что ОДН образуется по двум причинам: утечка (авария, протекают трубы и т.п.) и не прописанные лица в квартире, где отсутствует счетчик. Ответный вопрос: кто виноват? Если в доме устаревшие инженерные коммуникации, то это вина Управляющей – ей ежемесячно перечисляют деньги на содержание жилья! Если в квартире проживает пять человек вместо двух – пусть ресурсоснабжающие организации отслеживают их число, либо заставляют хозяев поставить приборы учета воды. Как видите, жильцы абсолютно ни при чем.

Но я бы хотела обратить Ваше внимание на изменения, внесенные в Правила о предоставлении коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354) в апреле 2013 года. Так, в соответствии с п.44: «Распределение коммунальных услуг (на основании показаний приборов учета) на ОДН не может превышать рассчитанный норматив потребления данной коммунальной услуги, превышение оплачивает Управляющая компания за счет собственных средств, если собственники на общем собрании не примут решения распределять такое превышение между собой. Но при этом, если коммунальные услуги оказывает ресурсоснабжающая организация – то это правило не распространяется».

Проще говоря, если за куб воды Вы платите 20 руб., то и ОДН не может превышать эти 20 руб. (при условии, что деньги собирает Управляющая организация), если платите ресурснику – то будут приходить платежки и на 200 и на 300 руб. за ОДН. Соответственно, в зависимости от того, кто начисляет плату, можно выбрать определенный вариант действия – в первом случае не платить больше норматива, во втором – использовать прием Сергея В., а потом, со временем, заставить Управляющую организацию взять на себя обязанность собирать деньги и за воду, и за свет, и за тепло.

 

 

Шаг № 4. Устанавливаем информационные стенды в доме!

 

Как-то раз, ознакомившись с протоколом общего собрания жильцов дома, я увидела незамысловатую запись – «способ уведомления собственников помещений о принятых общим собранием решениях – размещение на информационных стендах подъездов». Естественно, ни о каких стендах в нашем доме не слышали и в глаза их не видели. Долгое время мы истребовали у Управляющей этот самый стенд – сперва это было просто делом принципа, потом, как говорится, «вошли во вкус». Наконец, скрипя зубами, нам его установили. И тут я поняла, как мы выиграли: оказывается, там размещается просто море полезной информации! Теперь наши жители в курсе всех последних новостей ЖКХ – от изменений в законодательстве до рекомендаций надзорных органов.

Татьяна М.

Как часто сегодня приходится слышать эту злополучную фразу: «объясните нам это, объясните нам то!» Знали бы люди, что установка обычного информационного стенда в подъезде (причем, абсолютно бесплатно – в счет содержания жилья) навсегда решает эту проблему! Кстати, именно поэтому управляющие организации не горят желанием делать эту работу – дело вовсе ни в цене, стоимость-то грошовая, информирование населения – вот главная опасность! Сейчас человек не знает, как все должно быть, и молчит, покорно внося плату, а завтра он станет образованным в сфере ЖКХ, начнет требовать выполнения кучи работ, ссылаясь на закон, и что тогда? Тогда Управляющей придется ой-как несладко…

На самом деле установка таких стендов вменена в обязанность управляющих контор. В соответствии с ч.31 п. «п» Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354): «Исполнитель обязан предоставить потребителю путем размещения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома, следующую информацию:

- сведения об исполнителе – наименование, место нахождения, сведения о гос. регистрации, режим работы, адрес сайта исполнителя в сети Интернет, а также адреса сайтов в сети Интернет, на которых исполнитель обязан размещать информацию о себе, ФИО руководителя;

- адреса и номера телефонов диспетчерской, аварийно-диспетчерской службы исполнителя;

- размеры тарифов на коммунальные ресурсы, надбавок к тарифам и реквизиты нормативно-правовых актов, которыми они установлены;

- информацию о праве потребителей обратиться за установкой приборов учета в организацию, которая в соответствии с ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» не вправе отказать потребителю в установке прибора учета и обязана предоставить рассрочку в оплате услуг по установке прибора учета;

- порядок и форма оплаты коммунальных услуг;

- показатели качества коммунальных услуг, предельные сроки устранения аварий и иных нарушений порядка предоставления коммунальных услуг, установленные законодательством РФ;

- сведения о максимально допустимой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель для удовлетворения бытовых нужд;

- наименования, адреса и телефоны органов исполнительной власти (их территориальных органов и подразделений), уполномоченных осуществлять контроль за соблюдением настоящих Правил».

Немаленький список, правда? А теперь, согласно Постановления Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», добавьте ко всему еще:

- перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации на основе договора управления, с указанием адресов этих домов и общей площади помещений в них (ч.8 п. «д»);

- годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему (ч.9 п. «а»);

- план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана (ч.11 п. «б»).

И это – далеко не весь перечень! Проще было бы сказать, что на информационных стендах должно быть все и даже больше. Но, как бы там ни было, опыт Татьяны М. лучше всего подтверждает, что без информационной доски объявлений в подъезде ну никак нельзя!

 

 

Шаг № 5. Сдаем общедомовое имущество в аренду!

Очень долгое время Управляющая компания без нашего ведома сдавала в аренду под магазин подвал дома. Естественно, они с этого и деньги получали, правда, куда они уходили – неизвестно. В один прекрасный день мы взяли инициативу в свои руки и потребовали освободить подвал, а затем пустили туда своего знакомого предпринимателя, который ежемесячно платил неплохие деньги нам на руки. Первое время мы их просто делили между собой, затем – стали скидываться на какие-то работы и улучшения по дому. И жизнь наладилась: постепенно в доме появились кодовые двери, скамейки и новый забор. Теперь вот хотим накопить на тепловой счетчик…

Павел В.

 

Опыт Павла В. еще раз доказывает, что все в Ваших руках, было бы терпение да упорство. На самом деле управляющие организации сдают в аренду не только подвалы, но и баннеры на стенах дома (под рекламу), а иногда даже не стесняются обязать собственников жилья и на своих балконах разместить рекламные стенды, потому что все это приносит доход, причем, вполне ощутимый. В сельской местности, возможно, этот вопрос еще не стоит так остро, как в городе, но все равно он уже набирает обороты. Учитывайте, что в 80 % случаев договариваться с Управляющей о поиске возможных арендаторов и учете получаемых за аренду денежных средств не стоит, поскольку их отчетность вряд ли будет соответствовать действительности, как говорится, бумага все стерпит, да и нужно ли Вам потом бегать и выяснять, куда пропали Ваши деньги? Тут лучше по методу Павла В. получать все на руки и сразу, а найти арендатора не составит проблем. Единственная сложность, которая может возникнуть у жильцов – Вам не захотят отдавать подвал (увы, далеко не каждый подвал принадлежит жильцам дома).

Согласно ч.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Ст. 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома: это –межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу прямого указания ст.36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Необходимо учитывать эти факторы!

Глава 5. Автомобилистам на заметку!

В последние годы вопрос падения сосулек и наледи с крыш стал очень актуальным. А так как большинство парковочных мест в крупных городах находятся именно рядом с домами, то не редки случаи, когда рухнувший лед попадает прямиком на машины. Порой повреждения намного серьезнее, чем при ДТП, поскольку с крыши может упасть не только снег и наледь, но и рухнуть огромная глыба льда, в результате чего авто будет не подлежащим ремонту. Первый вопрос любого собственника автомобиля, пострадавшего в результате весенне-осенней оттепели: «Кого вызывать на место происшествия?» Поговорим о том, как обезопасить себя от таких неприятных ситуаций, а если что и случилось, то как правильно действовать дальше.