Шаг № 3. Проверяем обоснованность тарифа.

п.31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (утверждены Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г.) гласит: «Указанные в п.31-34 настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и(или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ».

 

Это надо знать!

Как правило, определить экономическую обоснованность и соразмерность тарифа бывает очень сложно. Ни для кого ни секрет, что Управляющая компания желает выставить счет подороже и нанимаемый ею аудитор может так все рассчитать, что и миллиона окажется мало. Население же, наоборот, хочет снизить плату до минимума, но далеко не каждый из нас разбирается в сметах и всевозможных расчетах, и это усложняет задачу.

Однако, в РФ сложилась четкая практика, разрешившая эту дилемму: экономически обоснованный тариф должен быть выше от установленного администрацией в 2-2,5 раза.

Пример № 1 (Дуванский р-н РБ).

- Постановлением Администрации МР Дуванский р-н РБ № 525 от 29 мая 2012 г. размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме с 1 июля 2012г. составляет 4 руб. 69 коп. за 1кв. метр.

Следовательно, минимальный тариф равняется:

4,69 *2 = 9,38 руб.

Если дом выше 5 этажей, имеются лифт, мусоропровод и т.п., то:

4,69 *2,5 = 11,72 руб. (это уже максимальная стоимость!)

В итоге, что-то среднее между данными цифрами и будет идеальной платой, позволяющей и Управляющей компании получать прибыль, и населению не быть в убытке. Как мы видим, для нашего региона это примерно 10 – 10,3 руб. за 1 кв. метр.

Практика (отвечаем на основные вопросы населения).

1) Здравствуйте! Мы с жильцами сумели уменьшить тариф на содержание жилья почти на треть, но как быть с бешеными ценами за тепло, воду, газ и электричество?! Куда не придешь – везде говорят, что есть постановления и потому ничего не изменить. Но если б мы в таких количествах потребляли воду, то у нас давно бы все реки обмелели! Как же так? Неужели нельзя оспорить постановления Госкомитета РБ и снизить тарифы?

Сегодня попытки жителей обращаться во всевозможные инстанции по данному вопросу, в 90 % случаев обречены на провал. Чиновники с привычной легкостью кивают друг на друга, а всем недовольным предлагают обращаться в суд. При этом, откровенно усмехаются в ответ, вполне понимая, что ни мировой суд, ни городской, ни областной иски населения не примут.

В соответствии с п.2 ч.1 ст. 27 Гражданско-процессуального Кодекса РФ (далее – ГПК РФ): «Гражданские дела об оспаривании нормативных правовых актов Правительства РФ и нормативных правовых актов иных федеральных органов государственной власти, затрагивающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций, рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный Суд РФ».

То есть с иском придется обратиться в Москву в Верховный Суд РФ, но даже если кто-то туда и соберется, советую помнить, что Вы хотите оспорить решение государственной власти в суде, который эта же самая власть и сформировала. Как думаете, на чьей стороне будет закон? Полагаю, ответ очевиден…

Впрочем, расстраиваться не стоит! Если уж на верхах подзабыли, что такое справедливость и честь, то почему мы должны жить по совести? Кто сказал, что нельзя обмануть водосчетчик или обойти ОДН? Тем более, нам сегодня предоставляется хорошая возможность контроля над Управляющими организациями, а там тоже есть чем поживиться…

 

2) Добрый день! В нашем доме вот уже 3 года не делалось никаких работ по содержанию жилья, даже уборщицы нет! У нас возникли серьезные сомнения по поводу расходования денежных средств… Мы решили снизить тариф Управляющей компании, подскажите, с чего начать?

Для начала необходимо выяснить, куда ушли Ваши деньги? Вполне возможно, что немаленькая сумма сохранилась на счете (обычно 20 000 – 30 000 руб. всегда остаются), и это станет хорошим основанием для требования снизить плату.

Во-первых, пишем заявление в Управляющую организацию с просьбой провести собрание жильцов по годовой отчетности и установлению нового тарифа на содержание жилья.

 

Это надо знать!

Заявление обязательно должно быть зарегистрировано сотрудниками УК, то есть на нем должен стоять входящий номер, дата, ФИО и подпись лица, производившего регистрацию, а также ставится печать конторы. Далее, в Журнале входящей документации, делают соответствующую запись и в ОБЯЗАТЕЛЬНОМ порядке вручают Вам ксерокопию (либо 2-ой экземпляр) зарегистрированного таким образом заявления, который необходимо сохранить у себя. Ниже мы приводим образец такого документа…

Директору УК ООО «Трест»

Иванову Петру Петровичу

от Ивановой М.Л.

прожив. по адресу: г.Челябинск,

ул. Зеленая д.10 кв.5

ЗАЯВЛЕНИЕ

Мы, жители многоквартирного жилого дома № 10 по ул. Зеленая г. Челябинска, просим УК ООО «Трест» 18 марта 2013 г. в 19:00 провести собрание жильцов нашего дома. Повестка дня – годовая отчетность за 2012 г. и утверждение нового тарифа на содержание жилья.

15.03.2013 г.

старший по дому Иванова М.Л.

Во-вторых, в назначенное время необходимо обеспечить явку жителей дома (как минимум 51 %, то есть чуть больше половины жильцов). Все необходимые бумаги (протокол собрания, листы голосования и регистрации) делают сотрудники Управляющей конторы, поэтому ничего дополнительного готовить не нужно.

 

Это надо знать!

Как показывает практика, почти 90 % Управляющих компаний, предоставляя данные по затраченным денежным средствам за прошедший год, почему-то ограничиваются весьма поверхностными сведениями. По сути, все идет следующим образом: денег собрали столько-то, работ сделали столько-то, остаток такой-то (все это заполняется программкой Exel, то есть в виде таблички, либо идет обычным списком). Естественно, такого рода отчеты и гроша ломанного не стоят! Подвести деятельность под нужные цифры не составит труда даже для школьника…

Поэтому ВСЕГДА требуйте акты выполненных работ, договора оказываемых услуг и товарные чеки на стройматериалы. Они особенно важны, когда речь идет о скрытых работах: ведь никто не будет разбирать пол или стену, чтоб проверить, сколько метров трубы там заменено. Да и при ряде других спорных моментов подобная документация незаменима. Например, сотрудники Управляющей организации утверждают, что замена двери стоит 5 000 руб., а жильцы говорят, что это - слишком дорого! В итоге, чек подтвердит стоимость двери, договор – оплату услуг по установке, а акт – сам факт того, что работа велась под контролем работников УК. Если контора предъявить подобных бумаг не может, то скорее всего, идет отмывание денежных средств, и здесь просто необходимо вмешательство Прокуратуры!

 

В-третьих, после того, как перед Вами отчитались о проделанной работе, и если у жителей не возникло особых разногласий, можно подписать протокол и листы голосования по тарифу. Мы приводим стандартный образец листа голосования (прежде чем ставить там свою подпись, обязательно посмотрите сумму утверждаемого тарифа). Истории о том, что Вы хотели подписать одну бумагу, а Вам подсунули другую - сегодня совершенно неуместны и никакой силы не имеют, поэтому уж позаботьтесь обо всем заранее.

 

Лист голосования собственников помещений по вопросам повестки дня

по ул. Зеленая д. 14

№ кв.	ФИО собственника	Утвердить тариф на сбор мусора 17 руб. 28 коп. на 1 чел.	Утвердить тариф на тех. обслуживание 11 руб. 30 коп. за 1 кв.метр	Подпись
	Петров И.В.	да	нет
	Иванова А.А.	да	да
	Сидоров К.М.	нет	нет

 

 

Это надо знать!

Что бы не случилось, всегда оставляйте себе второй экземпляр протокола, листов регистрации и голосования. Вообще-то, эта документация должна храниться у старшего по дому, но фактически выходит совсем по-другому… Как правило, Управляющие организации смело забирают с собой все бумаги и тут же начинают заниматься приписками, подделкой подписей и еще неясно чем. В итоге, люди голосовали против, а официально вроде как они и «за»! Вот такой вот «круговорот бумаг в природе»…

Также не стоит ставить в листах голосования «-» или «+», поскольку такие записи легко подкорректировать, лучше пишите «да» или «нет», «согласен» или «не согласен».

 

3) Здравствуйте! Наша Управляющая компания помимо тарифа на содержание жилья выставила счет на уборщицу, дворника и вывоз мусора, а теперь еще и требует деньги на травлю крыс в подвалах и какую-то санобработку. Соответственно, мы с жильцами сразу задались вопросом: «А как определить, какие услуги входят в счет тарифа на содержание жилья, а за какие требуется дополнительная плата?» Есть ли какое-нибудь разграничение?

 

Разграничение, конечно же, есть и довольно четкое! В 2013 году В.В. Путин, поняв, что ЖКХ своими чудо-капремонтами и безалаберной работой поимело государство на несколько сотен миллионов рублей, очень разозлился. В результате, появилось Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», где ясно прописывается, что и как должны делать Управляющие организации. Многие, прочитав этот документ, просто впадают в шоковое состояние: оказывается, список даже самых необходимых работ огромен – около 100 наименований!

Так, в соответствии с п.23 и 26 вышеуказанного Постановления:

«Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:

- сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;

- влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;

- мытье окон;

- очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);

- проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов (п.23).

Работы по обеспечению вывоза бытовых отходов, в том числе откачке жидких бытовых отходов:

- незамедлительный вывоз твердых бытовых отходов при накоплении более 2,5 куб. метров;

- вывоз жидких бытовых отходов из дворовых туалетов, находящихся на придомовой территории;

- вывоз бытовых сточных вод из септиков, находящихся на придомовой территории;

- организация мест накопления бытовых отходов, сбор отходов 1-4 классов опасности (отработанных ртутьсодержащих ламп и др.) и их передача в специализированные организации (п.26)».

 

Также не стоит забывать и о положениях Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», которое тоже действует и в Приложении № 4 содержит минимальный перечень работ по содержанию жилых домов.

 

Приложение N 4

 

Перечень работ по содержанию жилых домов

 

А. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов

 

1. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка-шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей - дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.).

2. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.).

3. Устранение незначительных неисправностей электротехничеких устройств (протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.).

4. Прочистка канализационного лежака.

5. Проверка исправности канализационных вытяжек.

6. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.

7. Проверка заземления ванн.

8. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.).

9. Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.

10. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.

11. Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.

 

Б. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период

 

1. Укрепление водосточных труб, колен и воронок.

2. Расконсервирование и ремонт поливочной системы.

3. Снятие пружин на входных дверях.

4. Консервация системы центрального отопления.

5. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.

6. Ремонт просевших отмосток.

7. Устройство дополнительной сети поливочных систем.

8. Укрепление флагодержателей.

 

В. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период

 

1. Утепление оконных и балконных проемов.

2. Замена разбитых стекол окон и балконных дверей.

3. Утепление входных дверей в квартиры.

4. Утепление чердачных перекрытий.

5. Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.

6. Укрепление и ремонт парапетных ограждений.

7. Проверка исправности слуховых окон и жалюзей.

8. Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.

9. Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.

10. Ремонт печей и кухонных очагов.

11. Утепление бойлеров.

12. Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.

13. Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений.

14. Консервация поливочных систем.

15. Укрепление флагодержателей.

16. Проверка состояния продухов в цоколях зданий.

17. Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок.

18. Поставка доводчиков на входных дверях.

19. Ремонт и укрепление входных дверей.

 

Г. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров

 

1. Промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли.

2. Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах.

3. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.).

4. Смена прокладок в водопроводных кранах.

5. Уплотнение сгонов.

6. Прочистка внутренней канализации.

7. Прочистка сифонов.

8. Регулировка смывного бачка.

9. Притирка пробочного крана в смесителе.

10. Регулировка и ремонт трехходового крана.

11. Укрепление расшатавшихся сантехприборов приборов в местах их присоединения к трубопроводу.

12. Набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках.

13. Укрепление трубопроводов.

14. Проверка канализационных вытяжек.

15. Мелкий ремонт изоляции.

16. Проветривание колодцев.

17. Протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках.

18. Устранение мелких неисправностей электропроводки.

19. Смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей.

 

Д. Прочие работы

 

1. Регулировка и наладка систем центрального отопления.

2. То же вентиляции.

3. Промывка и опрессовка системы центрального отопления.

4. Очистка и промывка водопроводных кранов.

5. Регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием.

6. Подготовка зданий к праздникам.

7. Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.

8. Удаление с крыш снега и наледей.

9. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.

10. Уборка и очистка придомовой территории.

11. Уборка жилых, подсобных и вспомогательных помещений.

12. Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках.

13. Удаление мусора из здания и его вывозка.

14. Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.

15. Поливка тротуаров и замощенной территории.

 

Это надо знать!

Итак, как мы видим, сбор денежных средств за работу уборщицы, дворника, санобработку и дезинфекцию является незаконным, так как стоимость этих работ уже включена в тариф содержания жилья. Тут надо срочно обращаться в органы Прокуратуры или Жилищную инспекцию. А вот вопрос с мусором более интересный. В большинстве регионов РФ вывоз твердо-бытовых отходов (ТБО) входит в тариф технического обслуживания (содержания жилья) и это, безусловно, правильно, в других же умудряются брать норматив на 1 человека, что не совсем законно. Но, как правило, в больших городах, где более цивилизованная обстановка и где вряд ли можно проследить количество проживающих в квартире лиц, принято включать вывоз мусора в тариф содержания жилья и раз в 3-6 мес. брать дополнительную плату за уборку крупногабаритных отходов (строительные материалы, мебель, сантехника, ветки и т.п.). По сути, это и есть идеальный вариант…

4) Добрый день! Скажите, пожалуйста, а какой максимальный срок для тарифов и возможно ли предусмотреть пролонгацию?

 

С 2014 года в соответствии с ч. 3 ст. 13 ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»: «Период действия тарифов на услуги организации коммунального комплекса не может быть менее чем три года и более чем пять лет и должен соответствовать сроку реализации производственной программы организации коммунального комплекса» (изменения от 30 декабря 2012 года). На сегодняшний же день действует срок от 1 года до 5 лет.

Что касается пролонгации, то есть автоматического продления срока на тот же период что был ранее, то в протоколах об утверждении тарифа (я так полагаю, речь ведь идет об отношениях с Управляющей компанией) она не предусматривается. Случаи, когда тариф оставался неизменным свыше 5 лет – огромная редкость, поэтому и необходимости в продлении не возникает.

 

5) Здравствуйте! В нашем городе только одна Управляющая компания и, естественно, как только возникают какие-либо трудности и проблемы, ответ там всегда один: «Не нравится? Ну так и содержите свой дом сами, как Вам нужно… А к нам без претензий!» Это издевательство продолжается уже третий год, сопровождаемое бешеным повышением тарифов, снижением качества услуг и бесконечными угрозами, что если дом не заплатит, то от него откажутся. Мы предлагали свой тариф на содержание жилья, но они отказываются работать с такими расценками и утвердили свой – выше прежнего ровно на половину! Неужели Управляющая организация и правда может в любой момент отказаться от обслуживаемого ею дома? Что можно предпринять в таком случае?

 

В данной ситуации следует изучить договор управления многоквартирным домом и посмотреть, есть ли там какие-нибудь определенные условия его прекращения. Если возможность расторжения в одностороннем порядке все-таки предусмотрена, то это, конечно, не очень хорошо, но и не смертельно для Вас. Главное, учесть вот эти детали…

Согласно ч.3 и 7 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ: «Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения» и «Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями ч.4 настоящей статьи».

В соответствии с ч. 28 Правил о предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354): «Основанием для отказа в заключении договора, содержащего положения о предоставлении всех, некоторых или одной коммунальной услуги, может явиться только то, что степень благоустройства многоквартирного дома или жилого дома не позволяет предоставить потребителю соответственно одну, несколько или все коммунальные услуги, или то, что организация, в которую обратился потребитель для заключения этого договора, не имеет возможности предоставления коммунальной услуги потребителю по причине ненаступления событий, указанных в п.14, 15, 16 и 17 настоящих Правил».

 

Это надо знать!

Если быть предельно простым, то Управляющей компании, чтобы отказаться от дома, необходимо доказать, что она просто ни в состоянии его обслужить. Причины могут быть самые разные, как говорится, при желании, повод всегда найдется… И в случаях, когда на рынке ЖКХ есть оппоненты, это не вызывает проблем: дом с легкостью перейдет к другой конторе. Но когда организация одна, обосновать это все бывает очень нелегко, хотя бы потому, что местная Администрация не заинтересована в проведении открытого конкурса и поиске другой компании для жильцов (а люди будут требовать, поверьте!). Поэтому даже если дом убыточный, его заставят взять на обслуживание, хочет того Управляющая или нет.

 

На основании всего вышеизложенного, делаем логичный вывод: все утверждения Вашей Управляющей компании о том, что они откажутся от дома при неуплате за то-то и то-то – не более, чем блеф. Им просто не позволят Вас скинуть со счетов… Это во-первых.

А во-вторых, чтобы поубавить спеси с Вашей УК, неплохо было бы написать Главе Администрации коллективное письмо от жильцов дома по поводу необоснованно завышенных тарифов, некачественных услугах и оказываемом давлении, сославшись на ч.1 ст.10 ФЗ от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»:

«Запрещаются действие (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которого являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц, в том числе следующие действия (бездействия):

п.1 установление, поддержание монопольно высокой цены товара;

п.3 навязывание контрагенту условий договора, невыгодных для него или не относящихся к предмету договора (экономически или технологически необоснованные);

п.10 нарушение установленного нормативно-правовыми актами порядка ценообразования».

Как бы невзначай, поинтересуйтесь в своем письме: «Почему в городе действует только одна Управляющая компания и как населению теперь бороться с этим монополистом?» Обычно подобные обращения возымеют определенный эффект и Администрация заставляет Управляющую организацию хотя бы ослабить хватку.