Прогнозирование развития промышленной и селитебной застройки территории

В связи с миграционным притоком и дальнейшим демографическим развитием города, возникает необходимость развивать промышленные и селитебные застройки поселения. В качестве резервов при прогнозировании развития застройки в первую очередь используются земли общего пользования, земли промышленности, земли запаса и только в крайнем случае земли сельскохозяйственного назначения. Причем при выявлении таких резервов следует использовать малоэффективные, непродуктивные земли.

Для прогнозирования отводов под промышленную застройку необходимо применить метод экстраполяции, в основе которого лежит метод выравнивания динамического ряда способом наименьших квадратов.

 

Имея данные по фактическому значению отводов, а также период прогнозирования можно получить теоретические значения отводов и относительные ошибки. Результаты расчетов при использовании метода экстраполяции приведены в таблице 16.

Таблица 16

Расчет параметров уравнения отводов земель для промышленных целей.

Год	№ п/п	Фактическое значение отводов, га	Теоретическое значение отводов, га	Относительная ошибка
t	УФ	е	yt	УТ	m= ‌уm - уФ‌ ут
		7,03		7,03	7,39	0,04871
		7,19		14,38	8,03	0,10461
		6,21		18,63	8,67	0,28374
		8,29		33,16	9,31	0,10956
		12,07		60,35	9,95	0,213065
		13,26		79,56	10,59	0,252125
		13,83		96,81	11,23	0,231523
		12,81		102,48	11,87	0,079191
		14,04		126,36	12,51	0,122302
		11,79		117,9	13,15	0,10342
		10,15		111,65	13,79	0,26396
сумма		116,67		768,1	116,49

 

Исходя из современных архитектурно-планировочных требований, расчет отводов под многоэтажное жилищное строительство будет производиться по следующей формуле:

Р_ом = (((Н_п - Н_ф) · К_м.· К_в · Р_м. К_пр) / К_в · К_д · К_си)± m

Где Р - прогнозируемая площадь отводов под многоэтажную жилую застройку, га

Н_п- прогнозируемая численность населения, чел (см. таблица 13);

Н_ф - фактическая численность населения - 107,5 тыс.чел

K_м - коэффициент, учитывающий количество жителей, желающему получить квартиры в многоэтажном доме - 0,65

К_в - коэффициент, учитывающий увеличение числа жителей (переселенцев) из ветхого жилья -1,55

Р_м - площадь, отводимая под многоэтажное жилое строение, Рм = 1,4;

К_пр - коэффициент, учитывающий подходы, проезды к жилому дому и прилегающую

зону отдыха, К_пр= 1,55;

К_е - коэффициент семейности, К_c = 3;

К_д - коэффициент, учитывающий количество квартир в жилом доме, К_д =72;

К_си - коэффициент эффективной загруженности коммерческою жилья по отношению к муниципальной, К_си= 0,55;

± m - ошибка прогнозирования (5%: 10%; 15% соответственно)

Расчет прогнозных отводов под индивидуальное жилищное строительство производится по следующей формуле:

Р_ои = {(((Н_п - Н_ф) · К_м· К_в· Р_м ·Кпр))/ (Кв ·Кд·Кси)}± m

Где Р - прогнозируемая площадь отводов под многоэтажную жилую застройку, га

н_п- прогнозируемая численность населения, чел (СМ. таблица 13);

Н_ф - фактическая численность населения - 107,5 тыс.чел

K_м - коэффициент, учитывающий количество жителей, желающему получить квартиры в многоэтажном доме - 0,55

К_в - коэффициент, учитывающий увеличение числа жителей (переселенцев) из ветхого жилья-1,55

P_м - площадь, отводимая под многоэтажное жилое строение, Рм = 0,15;

К_пр - коэффициент, учитывающий подходы, проезды к жилому дому и прилегающую зону отдыха, Кпр= 1,25;

К_с - коэффициент семейности, К_с = 3;

К_си - коэффициент эффективной загруженности коммерческою жилья по отношению к муниципальной, К_си= 0,85;

± m - ошибка прогнозирования (5%: 10%; 15% соответственно)

результаты вычислений по прогнозированию отвода земель под жилищное строительство сведены в таблице 17.

Таблица 17

Прогноз отвода земель под жилищное строительство

Наименование	Прогнозируемая площадь отвода, га
2007 г.	2012г.	2017г.
Многоэтажное жилищное строительство	43,06±2,15	86, 12±8,61	129, 19± 19,38
Индивидуальное жилищное строительство	146,68±7,33	293,36±29,34	440,04±66,01

 

После определения наличия резервов под промышленную застройку и расчета прогнозных отводов под жилую застройку необходимо определить величину отводов под промышленную и транспортную застройку. Это необходимо для определения перспективного развития промышленных предприятий и транспортных магистралей, обеспечивающих инфраструктуру города.

Размещение ЭТИХ объектов на территории города должно соответствовать градостроительным, экологическим, санитарным нормам и требованиям.

Результаты расчетов и размещение промышленных предприятий и торговых объектов приводятся в таблице 18.

Таблица 18

Размещение npoмышленныx предприятий и торговых объектов

на территории города

№п	Наименование предприятия	Ед. измер	Площадь отвода под объектом	Мощность или обслуживание в ед. времени	Потребность в объектах	Общая площадь под объектами 1типа	Стоимость строит-ва 1 объекта	Итоговая стоим объектов, тыс руб	Ошибка в отводах, га/тыс руб
	АЗС (с магазином)	га	0,15	65 маш\час		0,3			±0,03/±260
	Авторемонтная мастерская	га	0,2	8 маш\час		0,6			±0,06/±293
	Придорожное кафе	га	0,06	20 чел\час		0,18			±0,018/±66
	Торговая палатка	га	0,005	30 чел\час		0,03			±0,03/±210
	З-д по пр-ву полиэтилено-вых изделий	га	3,5	5 тонн вторсырья в сутки		3,5			±0,3/±210
	итого					4,61			±0,4/±874

 

Помимо выше перечисленных промышленныx предприятий и торговых объектов на территории города, необходимо разместить подземный торговый павильон, в таком случае эффективность комплексного подземного строительства складывается из социально-экономических, инженерно-экономических и градостроительных компонентов. Социально-экономическая эффективность проявляется в экономии времени населением, снижением транспортной усталости, улучшении санитарно-гигиенических условий проживания.

Инженерно-экономическая эффективность выражается в ограничении роста городских территорий в результате сокращения протяженности улиц, инженерных коммуникаций, объема работ по инженерной подготовке и благоустройству, сокращение размеров отчуждения сельскохозяйственных земель расходов на возмещение потерь и затрат в сельскохозяйственном производстве и другие.

Градостроительная эффективность обеспечивает целесообразный выбор функционального и строительного территорий, решение транспортных проблем, экономию городских террито­рий, увеличение площади озелененных и водных пространств.

К факторам удорожания подземного строительства относятся:

- выполнение дополнительных объемов земляных работ;

- усложнение несущих и ограждающих конструкций;

- установка специальных вентиляционных систем и другие. Студент должен определить экономическую эффективность

Для определения экономической эффективности строительства подземного торгового центра, площадью 0,15 га, необходимо вычислить срок окупаемости капитальных вложений и сравнить его со сроком окупаемости капитальных вложений в наземную торговую недвижимость. Срок окупаемости капитальных вложений вычисляется следующим образом:

Т_ОК = (К_о- К_т)/ (Э + П + В + У + Д + Г + О)

Где К_т =K₁·S = 282750

К_о – дополнительные капитальные вложения в подземное строительство по сравнению с наземным = 713125

S – экономия городских территорий = 0,15 га

К₁ – экономия капитальных вложений за счет сохранения городских территорий при подземном строительстве = 188500

П – дополнительная прибыль торгового павильона = 22863

В – экономия общественного времени на трудовые и культурно-бытовые поездки 250444 руб/год

У – экономия сил при отсутствии транспортной усталости = 127332 руб/год

Э – экономия эксплуатационных расходов по объектам подземного строительства, руб/год

Г – экономия транспортного горючего, руб/год Д - экономия от ускорения доставки грузов, руб/год

О – снижение расходов на охрану окружающей среды, руб./год Э+Г+Д+О = 87747 руб/год

В результате вычислений получается, что подземный торговый центр окупится за 2 месяца. Если учесть, что нормативный срок окупаемости составляет 7 лет, то не сложно сделать вывод об экономической эффективности такой постройки в городе. Таким образом, стоимость подземного комплекса также необходимо отразить среди объектов размещаемых в городе. Эти изменения отражены в таблице 18.1

 

 

Таблица 18.1

Размещение промышленных предприятий и торговых центров

на территории города

№п	Наименование предприятия	Ед измер	Площ отвода под объек	Мощн или обслуж в ед врем	Потребность в объектах	Общ площ под объектами 1типа	Стоим строит-ва 1 объекта	Итог стоим объектов, тыс руб	Ошибка в отводах, га/тыс руб
	АЗС (с магазином)	Га	0,15	65 маш\час		0,3			±0,03/±260
	Авторемонтная мастерская	Га	0,2	8 маш\час		0,6			±0,06/±293
	Придорожное кафе	Га	0,06	20 чел\час		0,18			±0,018/±66
	Торговая палатка	Га	0,005	30 чел\час		0,03			±0,03/±210
	З-д по про-ву полиэтиленовых изделий	га	3,5	5 тонн втор сырья в сутки		3,5			±0,3/±210
	Подземный торговый комплекс	га	0,15	-		0,15	87,747	87,747	±0,015/±8,77
	итого					4,61			±0,4/±874

 

Совершенствование структуры промышленной и обслуживающей торговой инфраструктуры на территории поселения невозможно без развитой сети автодорог и другой инфраструктуры.

Дорожная сеть города должна отвечать определенным требованиям, основными из которых являются следующие:

• обеспечение доступности всех селитебных и промышленных зон минимальными потерями времени, а соответственно денежных средств на горючее.

В связи с тем, что на территории города предполагается возвести 16 новых построек, необходимо обеспечить удобный подъезд к ним. Имеющаяся сеть автодорог развита не плохо. Однако для сокращения временных затрат жителей необходимо разместить еще две автодороги городского значения. Первая автодорога соединяет два квартала жилой застройки, разделяемых рекой Пехоркой. Ширина проектируемой дороги составляет 15 метров, на ней также проектируется мост. Вторая дорога проектируется с целью обеспечения связи между промышленной зоной и зоной жилой застройки для сокращения временных затрат работников промышленных предприятий. Ширина этой автодороги составляет 10 метров, вдоль нее проектируется лэп.

Результаты расчетов по определению отводов земель под линейные сооружения и стоимость их строительства приводятся в таблице 19.

Таблица 19

Прогноз отвода земель под линейные сооружения

N пп	Наименование показателей	Единицы измерения	Автодорога областного значения	ЛЭП
1 вариант	2 вариант
	Протяженность	км	0,3	0,3	0,3
	IlIирина отвода	м
	Площадь отвода	га	0,5	0,3	0,6
	Площадь изымаемых с/х угодий	га	0,5	0,3	0,6
	Стоимость освоения новых с/х угодий	тыс. руб/га
	Стоимость расчистки территории	тыс. руб/га
	Общая стоимость освоения с/х угодий	тыс. руб/га	337,5	202,5	405,0
	Общая стоимость расчистки территории	-	-	-	-
	Всего (освоение с/х угодий)	тыс. руб/га	337,5	202,5	405,0
	Стоимость инженерных сооружений (мост)	тыс. руб	250,0	-	-
	Стоимость строительства 1 км. линейного сооружения	тыс.руб	850,0	850,0	350,0
	Общая стоимость строительства линейного сооружения	тыс. руб	255,0	255,0	105,0
	Общая стоимость строительств линейного сооружения с инженерным оборудованием	тыс. руб	555,0	255,0	105,0
	Амортизационныеотчисления в%	тыс. руб	27,75	12,75	5,25
	Стоимость строительства с учетом амортизационных отчислений	тыс. руб	582,75	267,75	110,25
	Всего (освоение с/х угодий и стоимость строительства)	тыс. руб	920,25	470,25	515,25
	Непредвиденные расходы	тыс. руб	2,5	2,5	2,5
	Итого по прогнозной смете	тыс. руб	922,3	472,3	517,3

Убытки, связанные с изъятием с/х земель рассчитываются по формуле:

К_с= (Т · Д/Д_н)/(в + B₁ + В₂ + В_з)

Где К_с – компенсация потерь при изъятии с/х земель, руб.

Т - площадь с/х земель, изымаемых для городского строительства

Д - ежегодный доход, получаемый с 1 га отчуждаемых земель = 71 тыс. руб/год

Д_н - ежегодный доход, получаемый с 1 га вновь осваиваемых или более интенсивно используемых с/х угодий = 76 ТЫС. руб/год

в - удельная стоимость освоения новых земель или мероприятий по повышению продуктивности уже освоенных сельскохозяйственных угодий = 28 тыс руб

В₁ - затраты на снос, перенесение строений, имеющихся на участке = 8,3 руб/м

В₂ - компенсация за ми. Насаждения = 5 руб./м²

В_з - стоимость незавершенного производства = 4 руб.lм²

Таким образом К_С = 467,1 руб на 1 га.

 

ГЛАВАV