Оцінка вартості виходячи з прибутків, що збільшуються постійними темпами.

Оцінка вартості в цьому випадку грунтується на тому, що очікується постійне зростання чистих операційних прибутків із-за майбутнього підвищення вартості будівель, споруд і землі. Розрахунок вартості нерухомості виробляється відповідно до моделі М. Дж. Гордона.

Для цього підходу характерні наступні допущення:

1) чистий операційний дохід зростає одним темпом;

2) період отримання чистих операційних прибутків необмежено великий (прагне до нескінченності).

 

Оцінка вартості на основі прибутків, що зменшуються

Використовується для оцінки нерухомості, яка втрачає вартість. Втрата вартості може відбуватися двояко:

• упродовж певного періоду чисті операційні прибутки виходять в однакових розмірах, а потім вступи припиняються;

• чисті операційні прибутки зменшуються в майбутньому (при цьому не має значення відбувається це зменшення постійним темпом або ні) і нарешті вичерпуються.

Вартість оцінюється таким чином:

- при однакових чистих операційних прибутках:

 

З = D * An + У + З

- при чистих операційних прибутках, що зменшуються,:

 

C = PVD1 + PVD2 + PVDn+ У + З

 

де: PVD1. PVDn - поточна вартість чистих операційних прибутків

за n - період, при цьому Dn - останній отримуваний чистий операційний дохід;

У- вартість утилізації;

Вартість землі.

Приведення чистих операційних прибутків в поточну вартість здійснюється за допомогою ставки дисконту, прирівняної до величини коефіцієнта капіталізації. Наявність в розрахунках вартості утилізації обумовлена тим, що покупець, орієнтований на дохід, після припинення грошових надходжень постарається відшкодувати вартість поліпшень, виходячи з вартості компонентів.

 

Оцінка вартості при прибутках, різних по роках економічного життя нерухомості.

В цьому випадку оцінка вартості виробляється шляхом приведення в поточну вартість усіх очікуваних упродовж економічного життя, що залишилося, чистих операційних прибутків:

 

C = PVD1 + PVD2 + PVDm + У + З

 

де: PVD1. PVDm. - чисті операційні прибутки за m - період;

m - кількість років економічного життя об'єкту, що залишилися.

Література:

1. Оценка имущества и имущественных прав в Украине: Монография/ Под ред.. Н.П.Лебедь.- К «Принт - Экспресс», 2003 с. 81-83

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ

Охарактеризуйте модель оцінки вартості при постійних доходах обмежених в часі

2. Як проводиться оцінка вартості при доходах, що збільшуються постійними темпами

3. Охарактеризуйте інші моделі капіталізації при зміні умов отримання доходів

 

Самостійна робота № 9/4

Тема: Взаємозв’язок ставки капіталізації і факторів ринку

1.Зміни ставки капіталізації в залежності від тенденцій ринку

Ключові терміни і поняття:

Ставка капіталізації

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

Розгляд питання необхідно досліджувати, виходячи з суті ставки капіталізації і чинників ринку.

Для розуміння глибини цього важливого показника оцінки, проаналізуємо кожного з них.

Ставка капіталізації розглядається як сума двох складових - доходу на інвестицію і норми повернення капіталу. При цьому, якщо вартість інвестованого капіталу не змінюється у кінці прогнозованого періоду, ставка капіталізації залишається рівній ставці дисконту, а повернення капіталу здійснюється в результаті перепродажу об'єкту. Якщо вартість інвестованого капіталу до кінця періоду прогнозування зменшується, ставка капіталізації збільшується, оскільки одна частина доходу фактично є доходом на інвестиції, а інша - поверненням капіталу. І, нарешті, якщо прогнозується підвищення вартості капіталу, ставка капіталізації фактично дорівнює ставці доходу на інвестицію (дисконту), зменшеній на відсоток щорічного приросту вартості капіталу.

Усі перераховані способи побудови ставки капіталізації базуються на одному важливому допущенні: дохід упродовж терміну прогнозування залишається постійним. Таке допущення в умовах розвиненої ринкової економіки закономірно, оскільки різких і істотних змін прибутковості нерухомості, як правило, не спостерігається. Проте метод капіталізації доходу як метод оцінки нерухомості, в зарубіжній практиці використовується не так часто (основним є метод аналогів продажів).

У Україні, де ринкові стосунки тільки формуються, вказане допущення є досить сумнівним, зокрема, на цьому етапі становлення ринку нерухомості. Так, зараз характерною особливістю цього ринку є як зменшення вартості об'єктів, так і фактичне зниження ринкових орендних ставок, що призводить до фактичного зменшення чистого операційного доходу. Більше того, використання подібного допущення без урахування співвідношення на ринку попиту і пропозиції нерухомості і її оренди, приводить до спотворень при оцінці нерухомості методом прибутковості.

 

Література:

1. Оценка имущества и имущественных прав в Украине: Монография/ Под ред.. Н.П.Лебедь.- К «Принт - Экспресс», 2003 с. 83-88

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ

1.Назвіть складові ставки капіталізації

2. Як зміниться ставка капіталізації, якщо вартість інвестованого капіталу не змінюється у кінці прогнозованого періоду

3. Як зміниться ставка капіталізації, якщо прогнозується підвищення вартості капіталу

Тема 5. Моделі залишкової капіталізації

На вивчення даної теми відводиться 6 годин, з них на самостійне вивчення 2год.

 

Самостійна робота № 10/5

Тема: Застосування техніки залишку до нерухомості що приносить дохід

Питання:

1.Сутність теорії залишку

2. Відємна величина залишкового доходу

Ключові терміни і поняття:

Теорія залишку

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

 

Техніка залишку може бути застосована до власності, яка приносить дохід. Існує три найбільш розповсюджених види:

- техніка залишку для землі;

- техніка залишку для будівель;

- Техніка залишку для власності в цілому

При розгляді наступного питання, необхідно вивчити варіанти в яких застосування техніки залишку для будівель чи для землі може привести до від’ємної величини. В даному випадку по об’єкту власності може бути виявлена важлива інформація.

Наприклад, допустимо, що техніка залишку для землі показує від’ємну величину (залишкового) доходу, що приписується землі. До складання висновку про вартість оцінювач повинен пере провірити допущення, які покладені в основу розрахунку коефіцієнта капіталізації як в частині доходу на інвестиції, так і в частині повернення інвестицій. Якщо допущення правильні, то ймовірно, що будівля є надлишковим покращенням для даної ділянки. Іншими словами, дохід, що відноситься до будівлі, не здібний забезпечити необхідний дохід на інвестиції і повернення інвестованого в будівлю капіталу. Чи необхідний інший підхід до управління власністю для того, щоб зробити її більш привабливою для орендарів шляхом корегування ставок і графіка виплати орендної плати, зміни складу наймачів чи рівня послуг.

У випадку, якщо техніка залишку для будівель дає від’ємну величину вартості будівлі, то після перевірки допусків по коефіцієнту капіталізації оцінювач зможе скласти пропозицію про знесення будівлі і заміні її іншою, яка буде відповідати варіанту найкращого і найбільш ефективного використання власності.

Література:

1. Оценка имущества и имущественных прав в Украине: Монография/ Под ред.. Н.П.Лебедь.- К «Принт - Экспресс», 2003

2. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.- М.: Дело 1997, с.95-99

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ

1.Визначіть сутність методи залишку

2. Назвіть найбільш розповсюджені методи теорії залишку та дайте їм характеристику

3. В яких випадках отримується від’ємна величина залишкового доходу

4. Яким чином здійснюється перевірка залишкового доходу