Тема 2. Подібність об’єктів та порівняні дані

На вивчення даної теми відводиться 10годин, з них на самостійне вивчення 4год.

Самостійна робота 4/2

Тема: Вимоги та джерела інформації вибору обєктів-аналогів

Питання:

1.Основні вимоги до об’єкта - аналога

2.Джерела інформації про подібні об'єкти

Ключові терміни і поняття:

-порівняння

- об’єкт –аналог

- подібність

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

При висвітленні першого питання необхідно визначити, що основними вимогами до об’єкта-аналога – його порівнянність за основними характеристиками:

- умови продажу (зафіксовані угодою суттєві обставини);

- умови фінансування (розмір відсотку за кредит, термін повернення кредиту, співвідношення вартості закладеного майна та суми позики);

- ринкові умови (активність ринку, співвідношення попиту та пропозиції, рівень розвитку ринкового сегмента);

- місце розташування відповідно до засобу використання (житлова, ділова, промислова, рекреаційна зона), інфраструктурна забезпеченість;

-фізичні характеристики (фізичні параметри, якість будівництва Й експлуатації, функціональна придатність, стадія життєвого циклу об'єкта

Для визначення ринкової вартості матеріального об'єкта оцінки із застосуванням порівняльного методу, інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

- умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

- продаж подібного майна відбувався з дотриманням типових умов оплати;

- умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Література:

1.Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. К.: Центр учбової літератури, 2009, с. 197-200

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ

1. Дайте поняття об’єкта-аналога
2. Вкажіть які вимоги ставляться до об’єкта-аналога
3. Назвіть джерела інформації про об’єкти – аналоги
4. Яким критеріям повинна відповідати інформація

 

Самостійна робота 5/2

Тема: Ключові фактори, що впливають на вибір аналогів

1.Фактор країни

2.Галузевий фактор

3.Фактор часу та інші фактори

Ключові терміни і поняття:

- фактор

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

 

Висвітлення даної теми необхідно розпочати з виявлення факторів, які будуть впливати на вибір об’єкта –аналога.

До основних з них можна віднести: фактор країни, галузевий фактор, фактор часу.

До факторів країни відносять:

-зональні обмеження (наявність або відсутність, суворість контролю);

- правові і економічні умови отримання прав на забудову або реконструкцію (прийняті процедури, передавані права, рівень плати за підключення до інженерних мереж, відрахувань на розвиток інфраструктури і так далі);

- правові і економічні умови здійснення угод (плата за реєстрацію, гарантії з боку держави, терміни процедур).

До галузевих факторі відносять:

- стан альтернативних і суміжних ринків;

- ціни на ринку нерухомості;

- рівень орендної плати;

- наявність резерву порожніх об'єктів нерухомості в певному сегменті ринку;

- положення в будівельній індустрії, міра його впливу на рівень будівельних витрат;

- поточні і потенційні зміни в будівельній технології і їх можливий вплив на будівельні витрати;

- співвідношення витрат на будівництво і цін продажу об'єктів нерухомості;

До факторів часу відносятьдинаміки угод на ринку.

Цей елемент порівняння дозволяє виявити вплив чинника часу в широкому контексті на динаміку угод на ринку нерухомості і, відповідно, на рівень цін продажів. Складовими чинника часу є інфляція або дефляція, зміни в законодавстві (прав власності, оподаткування і так далі), зміна попиту і пропозиції на об'єкти нерухомості та ін.

Література:

1.Оценка имущества и имущественных прав в Украине: Монография/ Под ред.. Н.П.Лебедь.- К «Принт - Экспресс», 2003 с.88-92

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ

1. Назвіть фактори країни, які впливають на вибір об’єкта-аналога
2. Як впливає на вибір об’єкта-аналога галузева приналежність
3. Обгрунтуйте вплив часу на вартість об’єкта

Тема 3.Техніка корегувань

На вивчення даної теми відводиться 4години, з них на самостійне вивчення 2 год.

Самостійна робота № 6/3

Тема: Правила проведення корегувань

Питання:

1.Особливості корегування цін продаж порівняльних об’єктів

2.Правила корегування

3.Переваги та недоліки методів кількісного та якісного аналізу проведення корегувань

Ключові терміни і поняття:

Методи внесення поправок:

- Прямий ринковий метод

- Метод амортизації витрат

 

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

При розгляді питання необхідно усвідомити, що вибір об'єкта для порівняння цін пов'язаний з рівнем їх співставності. оскільки часткове співпадіння характеристик буде потребувати відповідних коректив. Рівень співставності, звичайно, визначається за наступними умовами:

- однакове функціональне призначення порівнюваних об'єктів (ідентичний результат виконання технологічної операції, навіть якщо кінцева продукція відрізняється);

- приналежність об'єкта оцінки і його аналога до одного виду (принципу дії та виду обробки), типорозмірної групи, класу точності чи виду за відповідним класифікатором об'єктів техніки;

- подібність конструктивного виконання головних функціональних вузлів та механізмів об'єктів.

Обраний аналог аналізується з точки зору повноти співпадіння за визначальними характеристиками, кількість та діапазон порівняння яких є індивідуальним не тільки для кожної галузі, але виду, тину машин та обладнання. Порівнювані об'єкти вважаються ідентичними при умові повного співпадіння характеристик, та аналогічними, якщо для забезпечення порівняння потребують коректив за відсутністю більш схожого об'єкта.

Розгляд наступного питання необхідно розпочати з визначення загальних правил внесення поправок та типів поправок.

Правила внесення поправок при порівнянні оцінюваного об'єкту і аналога:

1. Поправки для аналогів продажів і їх цін повинні здійснюватися з метою придбання ними найбільшої схожості з оцінюваним об'єктом. Проводиться коригування аналога до оцінюваного об'єкту. Наприклад, якщо аналог має додаткові деталі, то їх вартість необхідно відняти для посилення схожості аналога і об'єкту.

2. Особиста реакція оцінювача на відмінності не має значення. Важлива лише реакція ринку. Наприклад: Вам можуть подобатися сучасні будинки, але чи користуються вони популярністю на цьому ринку?

Поправки роблять у відповідній послідовності: в першу чергу здійснюються загальні поправки, а потім - поправки до специфічних деталей.

Типи поправок

Оцінювач може здійснювати вибір з трьох загальноприйнятих ти-пов поправок:

-загальна сума в грошовому вираженні,

-процентне вираження,

-елементи порівняння.

На практиці зазвичай використовується комбінація цих методів.

Методи внесення поправок

Прямий ринковий метод

Одним з методів оцінних поправок є метод прямого порівняння продажів. Оцінювач вивчає продажі, які відрізняються тільки по єдиному параметру, що вивчається. Різниця в ціні між двома такими аналогами (іноді званими парою", що "протиставляється) може визначати грошову або процентну поправку до параметра, що вивчається.

Знаходимо не менше двох продажів, у яких немає істотних відмінностей, за винятком відмінностей того типу, який хочемо досліджувати (скажімо, великої різниці у віці або розмірах).

Прямий метод порівняння продажів має строгі обмеження. Наприклад, усі продажі мають бути відносно схожі на оцінювану власність.

Метод амортизації витрат

Другий метод підрахунку грошових або процентних поправок називається методом амортизації витрат і є непрямий ринковий.

Метод амортизації витрат включає наступні кроки.

По-перше, вибирається відмінність між об'єктами, підмет поправці. Наприклад, може знадобитися погоджувати відмінності в розмірах будови, установку спеціального устаткування або відсутність гаража.

Другим кроком є оцінка додаткових витрат, необхідних для включення цієї характеристики при будівництві нового об'єкту.

На третьому кроці треба відняти знос характеристики, що вивчається. Сумарні витрати на ремонт складуть зменшення ціни.

При розгляді третього питання необхідно зясувати, що застосування методу порівняльних продажів в умовах властивих нашому ринку має певні обмеження.

Основним напрямом, в якому доки можливо (і необхідно) порівняльного підходу в умовах, властивих вітчизняному ринку, є оцінка жител і комерційної нерухомості. В той же час, існує певна категорія комерційної нерухомості (невеликі магазини, кафе, бари, офісні приміщення), яку можна оцінювати, орієнтуючись на ціни житла. В цьому випадку вартість об'єкту оцінки може бути визначена, виходячи з вартості вибраного функціонального аналога - квартири, в якій можна організувати аналогічний бізнес, шляхом внесення відповідних коригувань, що враховують витрати на створення умов для нормальної експлуатації (ремонт, монтаж устаткування, дозволу і узгодження).

Але навіть на дуже розвиненому і сталому ринку житла, дані про угоди, що фактично відбулися, є суто конфіденційною інформацією. Отримати її неможливо ні в нотаріальних конторах (справа не лише в таємниці нотаріальної дії, а і в дуже занижених цінах, що декларуються в договорах купівлі-продажу), ні тим більше в засобах масової інформації. Фактична ціна трансакції, окрім покупця і продавця може бути відома тільки риэлтеру, що безпосередньо проводило угоду. Але не усі ріелторські фірми ведуть роботу по узагальненню і аналізу цих даних. Великі ж ріелторські агентства, оброблювальні цю інформацію, як правило, зберігають її для власного користування.

Література:

1.Оценка имущества и имущественных прав в Украине: Монография/ Под ред.. Н.П.Лебедь.- К «Принт - Экспресс», 2003 с.95

ПИТАННЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЮ

1. Назвіть особливості внесення корегувань до цін обєктів-аналогів

2. Яка послідовність внесення поправок

3. Яких правил необхідно дотримуватися при здійсненні корегувань

4. Охарактеризуйте методи проведення корегувань

5. Визначіть переваги і недоліки методів проведення корегувань