Характеристика физического износа и Методы его измерения (нормативный метод, стоимостный метод, метод срока жизни, метод разбиения).

Физический износ ОН – это потеря стоимости, обусловленная утратой изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

1. Нормативный метод определения физического износа.

Kфиз = сумма (i=1; n) (Кфиз i * Wi) / 100,

где Кфиз i – физ. износ i-го конструктивного эл-та в %-ах;

Wi – доля восстановительной стоимости i-го элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество i-х конструктивных элементов здания.

 

2. Стоимостный метод определения физического износа

Кфиз = 100 * сумма(i=1; n) (Зi) / Vв,

где Зi – стоимость ремонта i-го элемента (объективно-необходимые затраты на ремонт);

Vв – восстановительная стоимость здания.

 

3. Метод срока жизни.

• СФЖ – срок физической жизни объекта ОН – это период времени от начала ввода его в эксплуатацию до сноса (зависит от капитальности ОН и закладывается при его строительстве).

• СЭЖ – срок экономической жизни ОН – это период времени, в течение которого ОН приносит доход.

• ХВ – хронологический возраст ОН – это период времен от начала ввода его в эксплуатацию до даты оценки.

• ЭФВ – эффективный возраст ОН – это возраст, основанный на оценке внешнего вида ОН, его технического состояния и экономических факторов, влияющих на стоимость объекта (рассчитывается на основе ХВ).

• ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни ОН – это период времени от даты оценки до окончания СЭЖ.

Коэффициент физического износа может быть определен с помощью след. ф-л:

Кфиз = (ЭФВ/СФЖ) * 100

Кфиз = (ХВ/СФЖ) * 100

Кфиз = 100 * ЭФВ/(ЭФВ + ОСФЖ)

Кфиз = 100 * ЭФВ/(ХВ + ОСФЖ)

 

4. Метод разбиения.

Наиболее точный. Заключается в последовательной оценке устранимого и неустранимого физического износа. Но при этом все элементы здания делятся на:

• Короткоживущие элементы (КЖЭ) – это элементы, срок жизни которых (ФВ или СЭЖ) меньше, чем здания в целом.

• Долгоживущие элементы (ДЖЭ) – это элементы, срок жизни которых сопоставим со сроком жизни здания.

Стоимость физического износа = стоимость устранимого физического износа + стоимость неустранимого физического износа.

Функциональный износ и его причины; устранимый и неустранимый функциональный износ, признаки устранимого и неустранимого функционального износа.

Износ – потеря стоимости. Характеризуется уменьшением полезности и привлекательности объекта недвижимости (ОНе) с т.з. потенциального инвестора.

Функциональный износ -потеря стоимости объектом вызванная ухудшением его функциональных характеристик.

Устранимый износ – износ, устранение которого возможно и экономически целесообразно, т.е. затраты на устранение которого способствуют увеличению стоимости объекта в целом

Неустранимый - экономически нецелесообразно осуществлять затраты на его устранение; невозможно устранение по каким-либо причинам

Признаки устранимого функц. Износа:

1) Недостатки требующие добавления элементов (ст-ть устранимого ф.и. = стоимости этих элеметов с учетом затрат на монтаж).

2) Недостатки требующие замены или модернизации элеметов (стоимость замены элементов +затраты на монтаж и затрат на демонтаж).

3) Наличие сверхулучшений (таких эл-в, кот-е неадекватны современным требованиям с т.з. типичного пользователя данного сегмента рынка).

Устранимый функц.и. определяется затратами на его устранение.

Неустранимый функциональный износ. Признаки:

1) Экономическая нецелесообразност осуществления затрат на его устранение.

2) Невозможность устранения по каким-либо причинам.

 

Методы оценки устранимого и неустранимого функционального износа (капитализация потерь в арендной плате и капитализация избыточных эксплуатационных затрат).

Методы определения неустранимого ФУИ:

1) Капитализация потерь в арендной плате.

Расчетные показатели:

• Арендные ставки по объектам аналогам;

• Арендная ставка по оцениваемому объекту;

• Ставка капитализации по объектам аналогам.

Необходимое условие: объекты аналоги не должны содержать признаков неустранимого функционального износа, присущего оцениваемому объекту.

Vнфу = «дельта»ЧОДоо / r_к

«дельта»ЧОДоо = (а^ан_с – а^оо_с) * Sоо * 12,

где «дельта»ЧОДоо – потеря чистого операционного дохода по оцениваемому объекту (она обусловлена наличием неустранимого ФУИ).

2) Капитализация избыточных эксплуатационных затрат (необходимых для содержания здания в хорошем состоянии).

Данный метод используется для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и для которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат (сопоставимость арендной платы с аналогами достигается б о льшими затратами, чем у аналогов).

55. Экономический износ, факторы экономического износа и методы его определения (капитализация потерь в арендной плате, метод сравнительных (парных) продаж и метод срока экономической жизни).

Внешний (экономический) износ – это потеря стоимости объекта, вызванная внешними факторами, в качестве которых могут выступать:

• Изменение соотношения спроса и предложения;

• Ухудшение экологии;

• Наличие сервитутов на использование;

• Изменение инфраструктуры;

• Изменение законодательства.

Факторы экономического износа:

1. Изменение соотношения спроса и предложения;

2. Ухудшение экологии;

3. Наличие сервитутов;

4. Изменение инфраструктуры;

5. Изменение законодательства.

Методы определения экономического износа:

1. Метод капитализации потерь в арендной плате.

2. Метод парных (сравнительных) продаж. Основан на анализе продаж объектов-аналогов, цены которых отличаются друг от друга только из-за выявленного эк-кого износа, признаки которого присущи оцениваемому объекту.

3. Метод срока жизни. В данном случае износ рассчитывается исходя из резкого сокращения срока оставшейся жизни. Используется для оценки прав краткосрочной аренды на срок оставшейся жизни.

56. Методы определения восстановительной стоимости зданий и сооружений (метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты, метод единичных расценок, ресурсный метод и базисно-индексный).

(1) Метод сравнительной единицы - данный метод оценивает стоимость ОН по стоимости замещения.

Схема применения:

а) Выбор сравнительной единицы: это может быть 1 кв. м, 1 куб. м или другая единица аналогичного ОН (например, 1 место стоянки в гараже, одно посадочное место в кафе).

б) Определение затрат на воспроизводство сравнительной единицы;

в) Корректировка этих затрат с учетом следующих различий: права собственности, особенности планировки, месторасположение, изменение стоимости СМР (на базовую дату и дату оценки) и др.

г) Определение полной стоимости ОН.

 

(2) Метод разбивки по компонентам.

Данный метод формализуется тремя способами:

а) Суммирование по видам работ - предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав ОН.

б) Суммирование по частям здания - с тоимость зданий и сооружений в этом случае рассчитывается как сумма стоимостей основных элементов здания: фундамента, стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования.

в) Метод субподряда - Основан на суммировании затрат по всем субподрядчикам.

 

(3) Сметный метод.

• Предполагает создание новой сметы на ОН на дату оценки с применением единичных расценок.

• Основан на детальном количественном и стоимостном анализе.

• Включает расчет затрат на строительные и монтажные работы отд. компонентов здания в целом.

• Данный метод дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требует от оценщика знания проектно-сметного дела.

 

(4) Индексный метод (базисно-индексный метод).

Основан на пересчете затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий при помощи индексов.