Характеристика физического износа и методы его измерения (нормативный метод, стоимостный метод, метод срока жизни, метод разбиения).




ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Характеристика физического износа и методы его измерения (нормативный метод, стоимостный метод, метод срока жизни, метод разбиения).



Физический износ ОН – это потеря стоимости, обусловленная утратой изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

1. Нормативный метод определения физического износа.

Kфиз = сумма (i=1; n) (Кфиз i * Wi) / 100,

где Кфиз i – физ. износ i-го конструктивного эл-та в %-ах;

Wi – доля восстановительной стоимости i-го элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество i-х конструктивных элементов здания.

 

2. Стоимостный метод определения физического износа

Кфиз = 100 * сумма(i=1; n) (Зi) / Vв,

где Зi – стоимость ремонта i-го элемента (объективно-необходимые затраты на ремонт);

Vв – восстановительная стоимость здания.

 

3. Метод срока жизни.

• СФЖ – срок физической жизни объекта ОН – это период времени от начала ввода его в эксплуатацию до сноса (зависит от капитальности ОН и закладывается при его строительстве).

• СЭЖ – срок экономической жизни ОН – это период времени, в течение которого ОН приносит доход.

• ХВ – хронологический возраст ОН – это период времен от начала ввода его в эксплуатацию до даты оценки.

• ЭФВ – эффективный возраст ОН – это возраст, основанный на оценке внешнего вида ОН, его технического состояния и экономических факторов, влияющих на стоимость объекта (рассчитывается на основе ХВ).

• ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни ОН – это период времени от даты оценки до окончания СЭЖ.

Коэффициент физического износа может быть определен с помощью след. ф-л:

Кфиз = (ЭФВ/СФЖ) * 100

Кфиз = (ХВ/СФЖ) * 100

Кфиз = 100 * ЭФВ/(ЭФВ + ОСФЖ)

Кфиз = 100 * ЭФВ/(ХВ + ОСФЖ)

 

4. Метод разбиения.

Наиболее точный. Заключается в последовательной оценке устранимого и неустранимого физического износа. Но при этом все элементы здания делятся на:

• Короткоживущие элементы (КЖЭ) – это элементы, срок жизни которых (ФВ или СЭЖ) меньше, чем здания в целом.

• Долгоживущие элементы (ДЖЭ) – это элементы, срок жизни которых сопоставим со сроком жизни здания.

Стоимость физического износа = стоимость устранимого физического износа + стоимость неустранимого физического износа.

Функциональный износ и его причины; устранимый и неустранимый функциональный износ, признаки устранимого и неустранимого функционального износа.

Износ – потеря стоимости. Характеризуется уменьшением полезности и привлекательности объекта недвижимости (ОНе) с т.з. потенциального инвестора.

Функциональный износ -потеря стоимости объектом вызванная ухудшением его функциональных характеристик.

Устранимый износ – износ, устранение которого возможно и экономически целесообразно, т.е. затраты на устранение которого способствуют увеличению стоимости объекта в целом

Неустранимый - экономически нецелесообразно осуществлять затраты на его устранение; невозможно устранение по каким-либо причинам

Признаки устранимого функц. Износа:

1) Недостатки требующие добавления элементов ( ст-ть устранимого ф.и. = стоимости этих элеметов с учетом затрат на монтаж).

2) Недостатки требующие замены или модернизации элеметов ( стоимость замены элементов +затраты на монтаж и затрат на демонтаж).

3) Наличие сверхулучшений (таких эл-в, кот-е неадекватны современным требованиям с т.з. типичного пользователя данного сегмента рынка).

Устранимый функц.и. определяется затратами на его устранение.

Неустранимый функциональный износ. Признаки:

1) Экономическая нецелесообразност осуществления затрат на его устранение.

2) Невозможность устранения по каким-либо причинам.

 

Методы оценки устранимого и неустранимого функционального износа (капитализация потерь в арендной плате и капитализация избыточных эксплуатационных затрат).

Методы определения неустранимого ФУИ:

1) Капитализация потерь в арендной плате.

Расчетные показатели:

• Арендные ставки по объектам аналогам;

• Арендная ставка по оцениваемому объекту;

• Ставка капитализации по объектам аналогам.

Необходимое условие: объекты аналоги не должны содержать признаков неустранимого функционального износа, присущего оцениваемому объекту.

Vнфу = «дельта»ЧОДоо / rк

«дельта»ЧОДоо = (аанс – аоос) * Sоо * 12,

где «дельта»ЧОДоо – потеря чистого операционного дохода по оцениваемому объекту (она обусловлена наличием неустранимого ФУИ).

2) Капитализация избыточных эксплуатационных затрат (необходимых для содержания здания в хорошем состоянии).

Данный метод используется для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и для которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат (сопоставимость арендной платы с аналогами достигается большими затратами, чем у аналогов).

55. Экономический износ, факторы экономического износа и методы его определения (капитализация потерь в арендной плате, метод сравнительных (парных) продаж и метод срока экономической жизни).

Внешний (экономический) износ – это потеря стоимости объекта, вызванная внешними факторами, в качестве которых могут выступать:

• Изменение соотношения спроса и предложения;

• Ухудшение экологии;

• Наличие сервитутов на использование;

• Изменение инфраструктуры;

• Изменение законодательства.

Факторы экономического износа:

1. Изменение соотношения спроса и предложения;

2. Ухудшение экологии;

3. Наличие сервитутов;

4. Изменение инфраструктуры;

5. Изменение законодательства.

Методы определения экономического износа:

1. Метод капитализации потерь в арендной плате.

2. Метод парных (сравнительных) продаж. Основан на анализе продаж объектов-аналогов, цены которых отличаются друг от друга только из-за выявленного эк-кого износа, признаки которого присущи оцениваемому объекту.

3. Метод срока жизни.В данном случае износ рассчитывается исходя из резкого сокращения срока оставшейся жизни. Используется для оценки прав краткосрочной аренды на срок оставшейся жизни.

56. Методы определения восстановительной стоимости зданий и сооружений (метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты, метод единичных расценок, ресурсный метод и базисно-индексный).

(1)Метод сравнительной единицы - данный метод оценивает стоимость ОН по стоимости замещения.

Схема применения:

а) Выбор сравнительной единицы: это может быть 1 кв. м, 1 куб. м или другая единица аналогичного ОН (например, 1 место стоянки в гараже, одно посадочное место в кафе).

б) Определение затрат на воспроизводство сравнительной единицы;

в) Корректировка этих затрат с учетом следующих различий: права собственности, особенности планировки, месторасположение, изменение стоимости СМР (на базовую дату и дату оценки) и др.

г) Определение полной стоимости ОН.

 

(2)Метод разбивки по компонентам.

Данный метод формализуется тремя способами:

а) Суммирование по видам работ - предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав ОН.

б) Суммирование по частям здания - стоимость зданий и сооружений в этом случае рассчитывается как сумма стоимостей основных элементов здания: фундамента, стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования.

в) Метод субподряда - Основан на суммировании затрат по всем субподрядчикам.

 

(3) Сметный метод.

• Предполагает создание новой сметы на ОН на дату оценки с применением единичных расценок.

• Основан на детальном количественном и стоимостном анализе.

• Включает расчет затрат на строительные и монтажные работы отд. компонентов здания в целом.

• Данный метод дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требует от оценщика знания проектно-сметного дела.

 

(4) Индексный метод(базисно-индексный метод).

Основан на пересчете затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий при помощи индексов.





Последнее изменение этой страницы: 2016-07-16; Нарушение авторского права страницы

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.204.42.98 (0.009 с.)