Классификация квартир на вторичном рынке недвижимости

Для того, чтобы иметь возможность анализировать вторичный рынок жилой недвижимости выделим три класса "высший", "средний", "начальный". Подобное разделение вторичного жилья на классы условно, классов может быть не три, а больше.

К объектам "высшего класса" относим квартиры, расположенные в домах со следующими стандартными планировками, известными как: "сталинки", реконструированные дома старой постройки (квартиры с большими площадями).

«Сталинки» – это условное и собирательное понятие, введенное в обиход с целью описания квартир с большими площадями, раздельными комнатами, которые были построены в определенные годы. Как правило, такие квартиры имеют следующие характеристики:

1. 5–8–этажные кирпичные дома;
2. построенные в 53–63 гг.;
3. высота потолков = 2,8–3 м;
4. площадь кухни - от 9 кв.м.;
5. площать 1 к. квартиры - до 40 кв.м.;
6. площать 2 к. квартиры - 53-55 кв.м.;
7. площать 3 к. квартиры - 75-85 кв.м.

Квартиры "среднего класса" имеют следующие типовые планировки:

1. "улучшенки";
2. "шестнадцатиэтажки".

«Улучшенки» имеют следующие характеристики:

1. 9–10, 12 и 16–этажные панельные дома или кирпичные дома;
2. застройка домов такого класса велась преимущественно с конца 70–х по начало 90–х годов;
3. высота потолков 2,7 м;
4. площадь кухни от 8 кв.м.;
5. наличие лоджий;
6. Размер вспомогательных площадей (коридоры, санузел и др.) в таких квартирах больше, чем в «чешках» или «польках».

«Шестнадцатиэтажки» имеют следующие типовые планировки:

1. 16–этажные панельные дома;
2. застройка домами такого класса велась преимущественно с конца 70–х по начало 90–х годов;
3. высота потолков 2,7 м;
4. площадь кухни от 8 кв.м.;
5. наличие лоджий.

Квартиры "начального класса" имеют следующие типовые планировки:

1. "хрущевка";
2. "полька";
3. "чешка".

«Хрущевка» - квартиры со стандартной планировкой. «Хрущевки» имеют следующие основные характеристики:

1. 5–этажные кирпичные или панельные дома;
2. 57–74 гг. постройки;
3. высота потолков - 2,5 м;
4. площадь кухни - 4,7–6 кв.м.;
5. как правило, в квартире смежные комнаты;
6. в доме нет лифта и мусоропровода.

«Полька» - квартиры со стандартной планировкой «Полька» имеют следующие основные характеристики:

1. 9–этажные панельные дома;
2. 70–80 гг. постройки;
3. высота потолков < 2,65 м;
4. площадь кухни - 6,5–7 кв.м.;
5. площать 1 к. квартиры - 35 кв.м.;
6. площать 2 к. квартиры - 44 кв.м.;
7. площать 3 к. квартиры - 65 кв.м.;
8. площать 4 к. квартиры - 70 кв.м.

« Чешка » - это самый распространенный тип квартир в городе. Квартиры с такой планировкой имеют следующие основные характеристики:

1. 9–12–этажные панельные дома;
2. 70–90 гг. постройки;
3. высота потолков < 2,65 м;
4. площадь кухни - 6,5–7 кв.м.;
5. площать 1 к. квартиры - 32 кв.м.;
6. площать 2 к. квартиры - 44 кв.м.;
7. площать 3 к. квартиры - 64 кв.м.;
8. площать 4 к. квартиры - 89 кв.м.;

3. Классификация домовладений (домов)

Выделяем 3 типа домов: "элит", "бизнес" и "эконом". Многолетний практический опыт работы на рынке недвижимости позволил выделить именно те характеристики, которые наиболее сильно влияют на стоимость домовладений и соответственно наиболее важны для покупателей. Эти характеристики и легли в основу классификации домовладений. (Таблица №2)

 

Класс	общ.пл.(кв.м.)	Площадь участка в сотках (город)	Площадь участка в сотках (пригород)	Вода/канализация	Газ	Отопление	Год постройки
Элит	Более 250	Более 8	Более 15	центр./центр.,яма	+	Автономное, центральное	2000 и позже, европроект
Бизнес	120–250	Не менее 5–8 соток	Не менее 10–15 соток	центр.,скважина/центр.,яма	+	Центральное, котел	1994–2000
Эконом	Менее 120	Не уточняется	Не уточняется	Центр.,колонка во дворе, колодец,нет /центр.,яма	+/–	котел, паровое, нет	До 1994

Таблица №2. Классификация домовладений

 

Данная классификация достаточно условна – на рынке сложно встретить домовладения, удовлетворяющие сразу всем характеристикам. Каждое домовладение индивидуально и состоит не только из "коробки", но и из земельного участка, который может рассматриваться отдельно и иногда имеет стоимость большую, чем сам дом. Дома элитного класса – это всегда эксклюзивные объекты, которые отличаются индивидуальным дизайном и архитектурой, большой площадью (в среднем 350 кв.м.), наличием дополнительных объектов инфраструктуры (сауна/баня, бассейн, спортзал и т.д.) и находятся в экологически чистых местах. Бизнес–класс можно кратко охарактеризовать как хорошие, добротные, новые дома, где есть все удобства для жизни. Площадь таких домов составляет в среднем 150–170 кв. м.

 

Классификация офисной недвижимости

Данный сегмент подразделяется на три категории:

1. профессиональные офисные помещения;
2. полупрофессиональные офисные помещения;
3. квартирные офисы.

К профессиональным офисным помещениям относятся бизнес-центры или офисные центры класса «А», «В», «С». К полупрофессиональным офисным помещениям относятся помещения в зданиях нежилого фонда. Квартирные офисы — квартиры на нижних этажах жилых домов.

Офисы класса "А" - самые престижные помещения, располагаются в новых офисных комплексах и бизнес-центрах в центре города. Эти здания имеют самый высокий уровень сервиса: автоматизацию всех систем жизнеобеспечения, развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии. Здания обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми стоянками. Данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки и многое другое.

Офисы класса "В" - это помещения почти с такими же характеристиками, что и офисы класса "A". Они могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования. К этому классу относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации, реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в центре города.

Офисы класса "С" - это помещения, арендованные обычно у производственного предприятия. Иногда их называют "советскими". Последний ремонт в них сделан более 10 лет назад. Класс "С" предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет.

 

Классификация складской недвижимости

Класс А

Обязательные критерии:

1. площадь застройки – 40-45%;
2. ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн на 1 м2, на уровне 1,2 метра от уровня земли;
3. высота потолков – не менее 13 метров, позволяющая установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов);
4. регулируемый температурный режим;
5. система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения;
6. система вентиляции;
7. система охранной сигнализации и видеонаблюдения;
8. автономная электроподстанция и тепловой узел;
9. площадки для отстоя большегрузных и парковки легковых автомобилей;
10. площадки для маневрирования большегрузных автомобилей;
11. офисные помещения при складе;
12. вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала);
13. система учета и контроля доступа сотрудников;
14. оптико-волоконные телекоммуникации;
15. огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория;
16. расположение вблизи центра города.

Класс B

Аналогичен Классу А за исключением следующих пунктов:

1. высота потолков – от 8 метров
2. количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) – не менее 1 на 1000 м2
3. такие критерии «система учета и контроля доступа сотрудников», «автономная электроподстанция и тепловой узел» относятся к желательным.

Класс С

Обязательные критерии:

1. капитальное производственное помещение или утепленный ангар;
2. высота потолков – от 4 метров;
3. пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

Желательные, но не обязательные критерии:

1. площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей;
2. система вентиляции;
3. система отопления;
4. пожарная сигнализация и система пожаротушения;
5. офисные помещения при складе;
6. охрана по периметру территории;
7. телекоммуникации;
8. вспомогательные помещения при складе.

Класс D

Обязательные критерии:

1. подвальные помещения, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

Желательные, но не обязательные критерии:

1. площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей;
2. пожарная сигнализация и система пожаротушения;
3. система вентиляции;
4. система отопления;
5. офисные помещения при складе;
6. телекоммуникации;
7. охрана по периметру территории.