Определение премии за низкую ликвидность.

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

где:
П – премия за низкую ликвидность;
Rб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции;
Q- общее количество месяцев в году (12 месяцев).

 

П = 7,512 * 10 / 12 = 6,260 %.

Норма возврата капитала оценщиком была рассчитана оценщиком по модели Инвуда:

 

0,07512 / (((1+0,07512)^5)-1) ≈ 0,173 %

Компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 1,5 %. Значение данного показателя получено на основе анализа рыночных данных потерь собственников объектов коммерческой недвижимости в результате принятия неверных управленческих решений в отношении арендной политики.

Таким образом, ставка капитализации составит: 7,512 + 1,5 + 6,260 + 0,173 + 1,5 ≈ 17 %.

 

 

Расчет потенциального валового дохода. В нашем случае размер принимаемой для расчетов арендной ставки определялся в соответствии с данными орловского рынка аренды помещений аналогичного функционального назначения и сходного удобства местоположения. Расчет величины арендных ставок представлен в нижеследующих таблицах.

Таблица № 6 Расчёт потенциального валового дохода.

Характеристики	Объект оценки	1 аналог	2 аналог	3 аналог
Вид помещения	Офисное	офисное	офисное	офисное
Арендуемая общая площадь, кв.м.
Арендная ставка, руб./кв.м в месяц
Дата предложения		Март 2014	Март 2014	Март 2014
Корректировка на время		1,00	1,00	1,00
Скорректированная арендная ставка
Форма реализации		Предложение аренды	Предложение аренды	Предложение аренды
Юридические передаваемые права		Право прямой аренды	Право прямой аренды	Право прямой аренды
Корректировка на условия продажи прав аренды
Скорректированная арендная ставка
Корректировка на местоположение		0,9	0,9	0,9
Скорректированная арендная ставка
Капитальность строения	Капитальное	Капитальное	Капитальное	Капитальное
Корректировка на капитальность строений
Скорректированная арендная ставка
Корректировка на масштаб		1,00	1,00	1,00
Скорректированная арендная ставка
Наличие коммуникаций	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации
Корректировка на наличие улучшений
Скорректированная арендная ставка
Удобство подъездных путей	Хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка на удобство подъездных путей
Скорректированная арендная ставка
Отделка	с отделкой	с отделкой	с отделкой	с отделкой
Корректирующий коэффициент
Стоимость после корректировок
Скидка на торг, %		3,00%	3,00%	3,00%
Стоимость после корректировок, руб.		305, 5	130, 9	157, 1
Удельные веса		33,00%	33,00%	34,00%
Арендная ставка, руб./кв.м в месяц	Объект оценки	197, 8

 

 

Для расчета чистого операционного дохода данные об эксплуатационных расходах приняты равными 0. Это связано с тем, что арендные ставки, используемые при расчетах, очищены от коммунальных и переменных платежей.

 

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в нижеследующей таблице.

 

 

Офисное здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта:Удмуртская республика, г.Ижевск, ул.40 лет Победы, д142б
Наименование показателей	Значение показателей
Общая площадь сдаваемых помещений, кв.м.
Арендная плата за 1 кв.м., руб. в месяц.	197,8
Средневзвешенная арендная плата в год, руб.	2373, 6
Потенциальный валовый доход, руб.
Потери от недоиспользования, руб.
Эффективный доход, руб.
Эксплуатационные расходы, руб.	0,00
Чистый операционный доход, руб.
Налоги, руб.
Денежные средства после уплаты налогов
Коэффициент капитализации
Стоимость объекта оценки по подходу, руб.

 

 

При этом на ремонт 1 кв.м. помещений заложим расходы в 10 000 руб. Ставку дисконтирования определим по методу гордона: ставка дисконта = ставка капитализации + темп роста доходов.

 

Таблица №7 Расчёт стоимости по доходному подходу.

Наименование показателей	Ед. изм.	Расчётные периоды
	I	II	III	IY	Y
Общая площадь сдаваемых помещений	кв.м.
Средневзвешенная арендная плата в год	Руб.за кв.м.		2589,8	2822,9	3076,9	3353,9
Потенциальный валовый доход	Руб.
Потери от недоиспользования	Руб.
Эффективный доход	Руб.
Чистый операционный доход	Руб.
Налоги	Руб.
Денежные средства после уплаты налогов	Руб.
Коэффициент текущей стоимости	ед.	0,90240	0,73486	0,59842	0,48731	0,39683
Текущая стоимость ЧОД	Руб.
Остаточная стоимость ЧОД	Руб.
Стоимость объекта оценки по подходу, руб.	Руб.	11 451 844

 

 

8. ОБОСНОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ (СОГЛАСОВАНИЕ)

В настоящем разделе представлен анализ результатов оценки различными методами.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости, определяются по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

3. Способность параметров, используемых методов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

 

Для оценки недвижимого имущества применялись три подхода – сравнительный, доходный и затратный – следовательно, для определения итоговой рыночной стоимости необходимо согласование стоимостей, полученных различными подходами.

 

Итоговая оценка стоимости недвижимого имущества может быть определена с помощью следующего выражения:

 

Где

VЧА – стоимость, полученная затратным подходом;

VDCF – стоимость, полученная методом дисконтированного денежного потока (доходным подходом);

VР – стоимость, полученная методом сопоставимых продаж (рыночным подходом);

dЧА – ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки затратным подходом;

dDCF – ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки методом дисконтированного денежного потока (доходным подходом).

 

Офисное здание, назначение: офисное, 1-этажный, общая площадь 250 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта:Удмуртская республика, г.Ижевск, ул.40 лет Победы, д.142б
№ п/п	Показатели	Подходы
Затратный	Доходный	Сравнительный
	Результаты оценки	13 001 139	11 451 844	12 756 250
	Удельный вес подхода	0,2	0,2	0,6
	Вклад подхода в итоговый показатель стоимости	2 600 227, 8	2 290 369	7 653 750
	Результат согласования с учетом округления, руб. с НДС	12 544 347

 

Заключение

Основываясь на доступной нам информации, опыте и профессиональных знаниях, в результате проведенного анализа и расчетов мы пришли к следующему заключению:

 

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, представленного в п.2.1. настоящего отчета, принадлежащего ООО «Бизнес» на праве собственности, по состоянию на 03 марта 2014 года составляет: 12 544 347 рублей

Для сторон (стороны) сделки, являющихся плательщиками налога на добавленную стоимость (НДС), по операциям, подлежащим налогообложению, указанная выше рыночная стоимость оцениваемого имущества включает в себя сумму НДС

 

Полученная оценка рыночной стоимости может в дальнейшем использоваться заказчиком в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий купли продажи имущества.

 

Настоящая оценка рекомендуется для целей совершения сделки объектом оценки в течение периода не более 6 месяцев с даты составления отчета.

 

 

ВЫВОДЫ

 

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости.

Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта (стоимость материалов, транспортных расходов и пр.), и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше.

Метод сравнения продаж (сравнительный подход) заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при оценке жилой недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.

Целью оценки, представленной в практической части работы, являлось определение рыночной стоимости офиса, площадью 250 кв.м, находящегося в г.Ижевск, ул.40 лет Победы.

Для оценки объекта использовались методы доходного, затратного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты.

По методу сравнения рыночных аналогов стоимость объекта составляет 12 756 250 руб.

Согласно затратному подходу стоимость объекта составит 13 001 139 руб., а согласно доходному методу – 11 451 844 рублей.

Рыночная стоимость составляет 12 544 347 рублей.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

 

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. – М.: ИКФ Омега – Л, 2005.

2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон от 06.08.98 № 135 - ФЗ.

3. Об утверждении стандартов оценки. Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001.

4. Болдырев B.C. Введение в теорию оценки недвижимости. - М.: Центр менеджмента, оценки, 2004.

5. Бурденкова Е. О некоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм. // Вопросы статистики. - 2004. - №10. - С.32 - 37.

6. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Москва. 2003г.

7. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. - М.: РИО, 2004.

8. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Филинъ, 2005.

9. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2004.

10.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости, теоретические и практические аспекты. - М.: ИНФРА - М, 2004.

11.Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости. // Государство и право. - №3. – 2005.

12.Купчина Л.А. Оценка недвижимости. // Бухгалтерский учёт. - 2005. - №2. - С.72 - 75.

13.Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? // Ведомости. - № 21. - 2005.