Договор продажи недвижимости

 

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

 

Договор продажи недвижимости является:

1) консенсуальным – считается заключенным в момент достижения между сторонами соглашения в требуемой законом форме;

2) возмездным;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли‑продажи недвижимости.

 

Договор продажи жилых помещений является одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт:

1) целевой характер использования жилища;

2) невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон;

3) жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником;

4) в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении;

5) необходимость государственной регистрации договора.

 

Продавец

– любой субъект права:

1) собственник недвижимости;

2) государственное или муниципальное предприятие;

3) юридическое лицо.

 

Покупатель – любой субъект права.

 

Предмет договора – недвижимое имущество.

 

Форма договора – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности.

 

Существенными условиями договора купли‑продажи недвижимости являются условия о предмете договора.

При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

 

Права и обязанности продавца:

1) передача недвижимости покупателю;

2) передача покупателю права собственности на проданное имущество и ввод его во владение имуществом;

3) передача имущества в собственность свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременением.

 

Права и обязанности покупателя:

1) обязанность покупателя принять в собственность недвижимое имущество;

2) зарегистрировать переход права собственности на имущество;

3) обязанность оплатить купленное имущество;

4) известить продавца о ненадлежащем исполнении договора;

5) обязанность застраховать имущество (две последние обязанности являются дополнительными).

 

ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ

 

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

 

Договор продажи предприятия является:

1) консенсуальным;

2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли‑продажи.

 

Предмет договора – предприятие, при этом должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. Также предметом договора может быть и часть предприятия.

 

Существенными условия м и договора являются его цена и предмет – предприятие, которое определяется как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

 

Стороны договора:

1) предприниматели – граждане или коммерческие организации;

2) государство;

3) федеральные или местные фонды имущества.

 

Форма договора – письменная, путем составления одного документа, к которому прилагаются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков обязательств и обязательной государственной регистрацией права собственности на предприятие.

 

Права и обязанности продавца:

1) обязан подготовить предприятие к передаче;

2) передать предприятие покупателю путем подписания передаточного акта;

3) перенести на покупателя право собственности;

4) предупредить покупателя о всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего своидолги надлежащим образом;

5) обязательно уведомить и получить согласие кредиторов о продаже предприятия.

 

Права и обязанности покупателя:

1) оплата полученного предприятия;

2) обязанность принять товар;

3) не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие;

4) вправе требовать соответствующего уменьшения цены предприятия при нарушении продавцом условий о количестве и качестве продаваемого предприятия;

5) вправе требовать расторжения или изменения договора при нарушении продавцом условий договора;

6) обязанность своевременно известить продавца о нарушении договора.

 

ДОГОВОР МЕНЫ

 

Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу товары в собственность.

 

Договор мены является:

1) консенсуальным;

2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения (за товар другой товар);

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора мены.

Договор мены может носить как потребительский, общегражданский характер (между гражданами, а также некоммерческими организациями), так и коммерческий (между предпринимателями) в зависимости от назначения предмета договора.

 

Стороны договора.

Сторонами мены могут выступать только лица, обладающие правом собственности или другим вещным правом на имущество:

1) граждане;

2) юридические лица;

3) предприниматели;

4) комиссионеры.

 

Предметом договора мены могут являться любые не изъятые из оборота вещи, а также сущест вует возможность мены вещи на имущественное право. Субъективные гражданские обязанности, а также личные неимущественные блага не могут выступать в качестве предмета договора мены.

 

Цена договора

– стоимость каждого из встречных предоставлений, при неравной стоимости обмениваемых товаров, передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в ценах (компенсации), платеж производится непосредственно до или после передачи соответствующего товара. Указание цены договора мены в денежных единицах не обязательно. Мена товаров может не сопровождаться их денежной оценкой.

 

Срок договора – определяется самими сторонами.

 

Единственное существенное условие договора мены – условие о предмете.

 

Форма договора:

1) устная форма (исполняемые в момент совершения, а также сделки между гражданами на сумму менее 10 МРОТ);

2) письменная (все остальные).

Риск случайной гибели товара переходит на покупателя с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

 

Права и обязанности сторон.

Основной обязанностью сторон является передача товара в собственность контрагенту:

1) передача обмениваемых товаров должна производиться одновременно, в противном случае одна из сторон лишается права владения вещью (передав ее другой стороне), но сохраняет право собственности;

2) право собственности возникает одновременно у обоих приобретателей после того, как произведена последняя по времени передача товара;

3) обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц;

4) обязанность стороны договора информировать контрагента о нарушении последним условий договора мены.

 

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

 

Договор дарения – соглашение, в силу которого одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Данный договор регулируется гл. 32 ГК РФ.

 

Договор дарения является:

1) консенсуальным – когда даритель обещал подарить конкретную вещь;

2) реальным – договор считается заключенным с момента передачи вещи;

3) безвозмездным;

4) односторонним.

 

Сторонами договора являются даритель и одаряемый. На любой из сторон могут выступать граждане и юридические лица, а также публичные образования.

 

Предметом договора дарения могут являться любые не изъятые из оборота вещи, а так же существует возможность дарения имущественного права.

 

Форма договора:

1) устная;

2) письменная (в случае обещания подарить), с обязательной государственной регистрацией (в случае дарения недвижимости).