Договор продажи недвижимости /земельного участка, здания, сооружения,квартиры/.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (дого­вору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 520 ГК).

По своей правовой природе договор купли-продажи не­движимости является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Существенными условиями договора купли-продажи не­движимости являются предмет и цена. Предмет данного договора — недвижимое имущество (все, что прочно связано с землей и не может быть перенесено). Предмет договора купли-продажи недвижимости должен содержать указания на данные, которые позволяют определенно говорить, какое имущество передается покупателю (данные о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке и др.).

Договор продажи недвижимости должен предусматри­вать цену этой недвижимости. При отсутствии согласован­ного сторонами в письменной форме условия о цене недви­жимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 526 ГК).

Форма договора письменная, путем составления еди­ного документа, подписанного сторонами (ст. 521 ГК). Сам договор продажи недвижимости не требует обязательной государственной регистрации (т. е. считается заключенным с момента его подписания), регистрации требует переход права собственности от продавца к покупателю. Если же речь идет о продаже жилых помещений и предприятий, то регистрации подлежит и сам договор купли-продажи (ко­торый считается заключенным с момента такой регистра­ции), и переход права собственности (ст. 529 ГК).

Порядок осуществления сделок с недвижимостью оп­ределен Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Договор продажи предприятия.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обя­занностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 530 ГК). В соответствии с п. 2 ст. 530 ГК права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслужи­вания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

По своей правовой природе договор купли-продажи пред­приятия является консенсуальным, двусторонним, воз­мездным.

Существенными условиями договора продажи предприя­тия являются предмет и цена. Предмет договора — имущест­венный комплекс, в состав которого входят земля, продук­ция, товарные знаки (знаки обслуживания), долги, права требования и т. д. До заключения договора обязательно проведение полной инвентаризации предприятия и состав­ление необходимой документации: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня долгов предприятия.

Форма договора письменная с приложением всех выше названных документов. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Исполнение обязанности продавца передать предприятие покупателю оформляется передаточным актом. Предпри­ятие считается переданным покупателю со дня подписа­ния передаточного акта обеими сторонами. Передаточный акт должен содержать сведения: о составе предприятия, об уведомлении кредиторов о продаже предприятия и их согласии на перевод долгов, о выявленных недостатках переданного имущества и др. В случае, если долги продавца будут переведены на покупателя без согласия кредитора, продавец и покупатель после продажи предприятия несут солидарную ответственность по долгам перед кредитором.

6.Понятие договора поставки. Ограничение договора поставки от смежных договоров. Правовое регулирование отношений по поставкам.

Договор поставки — это договор, по которому поставщик (продавец), осуществляющий предпринимательскую деятель­ность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования их в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 476 ГК).

По своей правовой природе договор поставки является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Особенности договора поставки:

1) особенности субъектного состава:

• поставщиком может быть только лицо, осуществляю­щее предпринимательскую деятельность, — коммерческая организация, индивидуальный предприниматель или неком­мерческая организация, которая занимается предпринима­тельской деятельностью, направленной на достижение целей ее деятельности и не противоречащей им;

• покупателем может быть только лицо, приобретающее товары для использования их в предпринимательской дея­тельности (для производства, перепродажи и др.) или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним или иным подобным использованием, — юридическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, или индивидуальный предприниматель;

2) цель приобретения товара — поставляемые товары предназначаются для использования в предприниматель­ской деятельности;

3) несовпадение момента заключения договора постав­ки и момента его исполнения:

• договором поставки оформляются долгосрочно для­щиеся отношения, а передача товара осуществляется не единовременно, а отдельными партиями в пределах срока действия договора;

• поставщик может заключить договор на вещи, кото­рых у него нет, но которые он собирается произвести или закупить в будущем;

• поставщик может вообще не иметь на продаваемый товар ни права собственности, ни какого-либо иного вещ­ного права (например, комиссионная торговля).

Предмет договора поставки — товары, предназначен­ные для использования в предпринимательских и иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним или иным подобным использованием.

Форма договора поставки определяется в соответствии с общими положениями о форме сделки, поэтому чаще всего договор поставки заключается в простой письменной форме.

Существенными условиями договора поставки являются: предмет договора, срок, а также цель приобретения товара для договоров поставки, заключаемых при осуществлении посреднической деятельности согласно Указу Президента Республики Беларусь от 7 марта 2000 г. № 117 «О некоторых мерах по упорядочению посреднической деятельности при продаже товаров».

Цена товара определяется по соглашению сторон. Од­нако в соответствии с законодательством Республики Бела­русь цены на определенные товары устанавливаются или регулируются уполномоченными государственными орга­нами. Вместо указания цены стороны договора поставки вправе установить в договоре порядок и способ ее опреде­ления, следовательно, цена не относится к существенным условиям договора.

Правовое регулирование договора поставки:

• Положение о поставках товаров в Республике Бела­русь, утвержденное постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь от 8 июля 1996 г. № 444;

• Указ Президента Республики Беларусь от 7 марта 2000 г. № 117 «О некоторых мерах по упорядочению посредниче­ской деятельности при продаже товаров»;

• Положение о приемке товаров по количеству и каче­ству, утвержденное постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь от 26 апреля 1996 г. № 285.

Стороны в договоре поставки. Заключение договора поставки.

По договору поставки продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательских или иных целях, не связанных с личным семейным, домашним и иным подобным использованием, а покупатель обязуется принять товары и уплатить за них определенную денежную сумму (цену). Это двустороннеобязывающий, консенсуальный, возмездный договор. Договор поставки - разновидность договора купли-продажи и поэтому на него распространяются правила договора купли-продажи, если иное не предусмотрено договором поставки.

Различия между поставкой и куплей-продажей сводятся к следующему. Цель использования при поставке - предпринимательская деятельность либо иная деятельность, не связанная с личным, домашним или иным подобным использованием. Сторонами данного договора обычно являются предприниматели (в виде исключения в качестве покупателя может выступать некоммерческая организация, получившая разрешение на занятие предпринимательской деятельностью). Предмет договора поставки уже, чем у договора купли-продажи. В частности, предметом поставки не могут быть ценные бумаги, недвижимость, имущественные права. В отличие от купли-продажи существенным условием договора поставки является срок.

Изменение или расторжение договора поставки возможно в одностороннем порядке без обращения в суд. В частности одностороннее расторжение или изменение договора возможно по инициативе любой из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной. Так, существенным нарушением договора поставщиком является: поставка товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок, неоднократное нарушение сроков поставки. Существенным нарушением договора покупателем является: неоднократное нарушение сроков оплаты товара и неоднократная невыборка товаров. При этом под неоднократностью в судебной практике понимается нарушение, допущенное одной из сторон. не менее двух раз. Виды – разовый договор, квартальный договор, годовой, долгосрочный договор поставки.

Для договора поставки характерен особый порядок его заключения. Прежде всего предусмотрен специальный порядок урегулирования разногласий сторон на тот случай, если на стадии заключения договора поставки между поставщиком и покупателем возникают такие разногласия относительно отдельных условий договора. Сторона, предложившая заключить договор (поставщик или покупатель) и получившая от другой стороны акцепт на иных условиях, должна в течение 30 дней со дня получения такого акцепта (если иной срок не предусмотрен законом или соглашением сторон) принять меры к согласованию условий договора, относительно которых возникли разногласия, либо направить контрагенту письменное сообщение о своем отказе от заключения договора.

Сторона, направлявшая оферту и получившая акцепт на иных условиях, в случае невыполнения названных требований несет определенные неблагоприятные последствия: на нее возлагается обязанность возместить контрагенту убытки, образовавшиеся у последнего в связи с уклонением от согласования условий договора. Такими убытками могут быть признаны, в частности, расходы стороны, направившей извещение о согласии заключить договор с предложением о согласовании его условий (акцепт на иных условиях), если они понесены в связи с подготовкой и организацией исполнения данного договора, предпринятыми по истечении 30-дневного срока со дня получения лицом, направлявшим оферту, акцепта на иных условиях.

Для оценки факта заключения договора поставки особое значение приобретает условие о сроке или сроках поставки товаров покупателю. При отсутствии этого условия в тексте договора должны применяться диспозитивные нормы, позволяющие определить срок исполнения обязательства, не содержащего условия о дате его исполнения. В случаях, когда момент заключения и момент исполнения договора не совпадают, а сторонами не указан срок поставки товара и из договора не вытекает, что она должна осуществляться отдельными партиями, при разрешении споров необходимо исходить из того, что срок поставки должен определяться по правилам, установленным отдельными партиями, важен период поставки (т.е. обусловленные сторонами сроки поставки отдельных партий товаров. Если в договоре периоды поставки не определены, то следует исходить из того, что товары должны поставляться равномерными партиями помесячно. В этом случае периодом поставки будет считаться один месяц. В зависимости от конкретных условий взаимоотношений наряду с определением периодов поставки в договоре могут быть установлены график поставки (декадный, суточный и т.п.) и самостоятельная ответственность за его нарушение.

Товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде.

Содержание договора поставки. Исполнение договора поставки. Ответственность поставщика и покупателя по договору поставки.

Договор поставки является двусторонним. Таким образом, можно сделать вывод, что и поставщик, и покупатель имеют обязательства по его исполнению.

Обязанности поставщика заключаются в передаче товара покупателю со всеми необходимыми принадлежностями и документами в согласованном количестве, ассортименте, комплекте (комплектности), установленного качества, свободным от прав третьих лиц, в надлежащей таре (упаковке). Обязанность передать товары покупателю осуществляется путем отгрузки их покупателю или лицу, указанному в договоре в качестве покупателя, либо путем предоставления товаров в распоряжение покупателя в месте нахождения поставщика. Поставщик обязан передать покупателю установленное договором количество товаров. Поставщик обязан поставить товар в срок, обусловленный договором.

обязанности покупателя:

1. совершить все необходимые действия, обеспечивающие принятие товаров, поставленных в соответствии с договором поставки.

2. осмотреть принятые товары в срок, определенный законодательством или договором поставки; в этот же срок проверить количество и качество принятых товаров в порядке, установленном законодательством или договором поставки, и о выявленных несоответствиях или недостатках товаров незамедлительно письменно уведомить поставщика;

3. при получении товаров от транспортной организации проверить соответствие товаров сведениям, указанным в транспортных и сопроводительных документах, а также принять эти товары от транспортной организации с соблюдением правил, предусмотренных законодательством, регулирующим деятельность транспорта;

4. обеспечить сохранность товаров (ответственное хранение) и незамедлительно уведомить поставщика при отказе от переданных поставщиком товаров;

5. осуществить осмотр переданных товаров в месте их передачи.

6. оплатить поставляемые товары с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором поставки;

7. возвратить поставщику многооборотную тару и средства пакетирования, в которых поступили товары, в порядке и сроки, установленные законодательством; Однако следует отметить, что тара (упаковка) однократного использования возврату не подлежит.

8. Поставка товаров для государственных нужд.

Государственными нуждами признаются определяемые в установленном законодательством порядке потребности Республики Беларусь или ее административно-территори­альных единиц, обеспечиваемые, как правило, за счет средств бюджета и внебюджетных источников финанси­рования (ст. 495 ГК).

Правовое регулирование:

• Закон Республики Беларусь от 24 ноября 1993 г. «О по­ставках товаров для государственных нужд»;

• Положение о формировании и размещении заказов на поставку товаров для республиканских государственных нужд, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13 июня 1994 г. № 437.

Договор поставки товаров для государственных нужд является разновидностью договора поставки. Особенностями договора поставки товаров для государственных нужд яв­ляются: цель, которая стоит перед этим договором, особый субъектный состав, специальные источники финансирова­ния, использование государственного контракта и дого­вора поставки товаров для государственных нужд.

Предметом государственного контракта и договора по­ставки товаров для государственных нужд являются лю­бые товары, отвечающие целям поставок для государст­венных нужд. Договорные отношения по поставке товаров для государственных нужд оформляются в письменном виде.

Сторонами в государственном контракте являются го­сударственный заказчик и поставщик. В качестве государ­ственного заказчика выступает государство, представленное

уполномоченными государственными органами и организа­циями: министерствами, иными республиканскими орга­нами государственного управления и др. В качестве постав­щиков в государственном контракте и договоре поставки выступают лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. Другая сторона в договоре поставки товаров для государственных нужд — покупатель. Покупателей по договорам поставки для государственных нужд определяют государственные заказчики. В основном это учреждения и организации, непосредственно использующие поставляемые товары либо обеспечивающие ими конечных потребителей. Заключение государственного контракта является обя­зательным лишь в предусмотренных законом случаях. Так, не имеют права необоснованно отказаться от заключения государственных контрактов на поставку товаров для го­сударственных нужд поставщики, являющиеся монополи­стами по продаже или производству определенных видов товаров.