Особенности права собственности на ЗУ под многоквартирными домами

Право собственности на землю носит несколько публ порядок: регистрация, ограничения в связи со статусом земли как основы ОС, обязанности целевого использования и запрета для собственника изменять целевое назначение. Виды разрешенного использования (из которых собственник может выбрать) определяется Градостроительным регламентом. Если на ЗУ располагаются иные природные объекты, они также ограничивают собственника.

Возникновение права собственности на землю связано с адм актами: о приватизации или предоставлении. Прекращение права: особый способ – изъятие, специфика которого зависит от правомерного или неправомерного поведения собственника.

Проблемы права собственности на земельку и иные природные ресурсы:

1. Необходимость обеспечения определенности статуса собственника, Регламентация прав и обязанностей собственника

2. Учет того, что земля – часть достояния народов, проживающих на соотв территории => публ-прав аспект: собственник, владея, пользуясь и распоряжаюсь ЗУ любыми способами, не может этого не читывать.

3. Границы ПС. Проблема Дискретности. Вещь должна иметь границы. Границы ЗУ – уникальная характеристика, она, на ряду с др признаками, индивидуализирует его. Но одновременно это и предел, за который собственник выйти не вправе. Это правовой аспект границы как правоотношения: собственник должен соизмерять свои желания с интересами 3 лица.

4. Специфика всеобъемлющего характера.

5. Соц функция права собственности.

 

- Пост ВАС 10\22

- Пост КС от 28 мая 2010 № 12-Пэ.

- Что-то от 23 июля 2009 № 6

- ВАС 12 окт 2006 № 54 и 11 июля 2011 № 54

 

При формировании ЗУ многоквартирного дома возникают проблемы:

- Из земельного законодательства формирование является опрем таких характеристик ЗУ, кот существенным образом определяет содержание прав и обязанностей:

o целевое назначение,

o виды разрешенного использования,

o границы,

o наличие объектов на ЗУ: недвижимости и коммуникаций

Участниками правоотношений по формированию ЗУ является:

- собственники помещений в МЖД (многоквартирном жилом доме),

- кадастровый инженер (проводит межевание, составляя межевой план), и

- сп орган гос власти, кот утверждает границы ЗУ и

- спец орган кадастрового учета, кот производит учет.

Учет как завершение формирования ЗУ является моментом возникновения права собственности. Тем самым, общее правило о моменте возникновения права собственности меняется.

От имени жильцом формированием занимается общее собрание. Если не сформировано общее собрание, то право реализовать нельзя => бездействие соседей сковывает. Но после решения КС в законодательстве произошли изменения, касающиеся не круга субъектов, а порядок делегирования полномочий по вопросам формирования: орган обязан начать формирование по заявлению одного из собственников.

Многоквартирный дом – объект недвижимости. Как формировать ЗУ под ним?! С учетом

- фактически сложившегося порядка пользования

- необходимой для здания территории

- красные линии застройки

- границы смежных участков

- естественные границы

 

Проведение работ по установлению границ (межевание) осуществляется кадастровым инженером по договору с лицом, заинтересованным в определении ЗУ. Кто оплачивает банкет?

Собственник (иной заинтересованный пользователь) заключает договор с кадастровым инженером (ГП договор подряда). Инженер имеет особый статус – это квалификационный экзамен и получившее аттестационный аттестат кадастрового инженера, выданный уволоченным органом – Росреестром. Инженер производит действия не только на основании договора, но и по заданию Земельной кадастровой палаты (нет договорных отношений ни с кем). Тем самым в ГП отношения по установлению границ ЗУ вмешивается специально уполномоченный орган исп власти. Палата же определяет содержание действий исполнителя, а не заказчик. Работы по межеванию производятся в соответствии с законодательством, проводятся на основании документов, запрашиваемых кадастровым инженером из уполномоченных органов. Результат работ (межевой план) также принимается не только заказчиком, но и палатой. Также существует интерес правообладателей смежных ЗУ, так как инженер согласовывает с ними границы на местности.

Сосед должен соответствовать требованиям – иметь правоустанавливающий документ на смежный ЗУ. граница ЗУ может быть закреплена на местности спец знаками, при этом степень точности остается на усмотрение собственников. Аналогично с зонами особого использования (право прохода соседа): будут ли они обозначены. Изготовление и установление межевых знаков тоже стоит денег.

Что это за ЗУ?! Анализ ЖК, земельного и гражданского законодательства (ст 35 ЗУ и соотв ст ГК) позволяет заключить, что ЗУ непосредственно включает в себя

- участок под МЖД,

- элементы озеленения и благоустройства

Ограничение ЗУ обрезом фундамента закон нарушает (ЖК ст 36,44, 136, ФЗ «О товариществах собственников жилья» ст 1,5,7,8,10). Какие способы защиты?!

ЗУ может быть обременен правом прохода. Основанием для принятия решения органом публ власти, ограничивающих размер ЗУ обрезом фундамента можно найти в ст 6 ФЗ О введ в действие ГСК.

Основанием для определения размера является градостроительная документация по планировке. Такими документами является проект межевания и проект планировки. Информация о градостроительной документации содержится в градостроительном кадастре, ведение которого ведется в соответствии с ГСК. Самого такого термина там нет, но про «информационное обеспечение» говорится. Региональная Геоинформационная система (РГИС).

 

Статус ЗУ как часть общего имущества МЖД. Что вообще такое – «общее имущество»?! ст 36 ЖК дает только перечисление. Общее имущество – самостоятельный объект. А ЗУ – тоже?! В общем, законодатель как-то сам не определяется.

Сособственник общего имущества относительно границ ЗУ никаких прав не имеет: знать границы, зоны охраны и пр. Собственник квартиры в доме не знает, где проходит та самая необходимая для обслуживания дома граница! Проект планировки и проект межевания тем самым лишает возможности защищать наши права, переводя определение границ в публ сферу. Для изменения ситуации законодатель должен

- установить полномочия правообладателей при межевании

- при изменении статуса или принятия решения о развитии застроенной территории

- изменении ген плана и охранной зоны культурного наследия с ее расширением: и накрылась ваша мансарда.

Сегодня ГСК содержит норму, в соотв с кот собственник помещения должен быть адресно извещен. Но его мнение никто слушать не обязан.

Права собственников при принятии градостроительной документации. Я – сособственник ЗУ под МЖД, и это круто. Разрабатывается проект зонирования, в соотв с кот дом попадает в зону адм зданий. Каковы ваши земельные права?! У кого и какую информацию можно запросить?!

Определить права и обязанности, в соотв с ГСК может использоваться законодательство СПб при обсуждении градостроительной документации.

Определение ВС по делу № 78-Г11-13 от 16 марта 2011 года

См. ст. содержания ген план, ПЗЗ, проекта межевания.

Какие есть земельные права сособственника помещения многоквартирного жилого дома при переводе земли в категорию для строительства адм здания (общественно-деловая зона), какую информацию у каких органов необходимо запросить. Рассмотреть варианты законного и незаконного перевода.

ЗУ МЖД, прошедший кадастровый учет. Либо до 01 марта 2005 (введение в действие ЖК), либо после введения в действие ЖК. В обоих случаях право собственности на ЗУ уже возникло с момента проведения гос кадастрового учета. Но если участок прошел учет до введения в действие ЖК, то возможны 2 варианта

- S ЗУ состояла из 2 частей: нормативной и сверхнормативной. Например, по СНИПам норма предоставления меньше, чем фактически предоставленный. Это могло быть 2 участка, и тогда нормативный передавался в собственность бесплатно, а сверхнормативный могло быть выкуплено в собственность за плату, либо оформлено по договору аренды. Но после 01 марта 2005 года деление на нормативное и сверхнормативное больше не существует => меняется правовой режим.

- Возможен и иной вариант: участок единый, но выкупается по цене сверхнормативного. Только в этом варианте весь участок становится общей долевой.

Если изменяется территориальная зона, что происходит?! Какие есть обязанности у органа публ власти, принимающего изменение?! И какие есть права у правообладателей ЗУ?!

- Граница зоны и НП не может делить участок на части.

- Сособственник может воспользоваться правами ГСК

o Обязательное информирование собственников ЗУ в случае изменения территориальной зоны => изменение ПЗЗ как НПА, содержащего схему территориального зонирования, град регламенты и порядок изменения ПЗЗ. Заинтересованные лица имеют право получить информацию о предполагаемых изменениях. Заинтересованными являются лица, которым информация должна быть донесена адресно (ст 30):

§ Титульный землепользователь (наличие документа о праве), и

§ Наличие смежной границы ЗУ с изменяемой территорией или внутри ее

Информация органами власти об этих лицах может быть получена из ЕГРП.

Эти отношения являются административными по поводу земли => земельные => могут регулироваться нормами рег законодательства, например, Закон СПб «Об участии населения при решении градостроительных вопросов». До 2004 года этот закон предусматривал отдельно заинтересованных (информирование в порядке публикации – участки до 100 метров от изменяемых границ) и безусловно заинтересованных лиц (адресное информирование).

Есть обязанность информирования, но не предусмотрено последствий. Есть возможность высказать возражение в порядке обращения, но не требуется обязательный учет мнения. Это не согласование, это именно информирование. Законодатель при этом реализует принцип приоритета публ интересов над частными. Но собственник помещения всегда может выехать и все такое.

Ну вот и единственное право на этапе планирования несущественного изменения.

 

Другой вариант: в соответствии с Генпланом предполагается расширение проезда. В соответствии в разрабатываемым проектом планировки планируется расширить проезд и при этом захватить часть ЗУ под МЖД. В принимаемом Проекте планировки содержится всякая разная информация, в т.ч. та, которое может оказать влияние на содержание земельных прав. Например, границы красных зон и границы зоны размещения объектов. Проект межевания, который всегда существует вместе с прошлым актом, также содержит информацию о границах красных линий + размер отступа от границ ЗУ – линия, за которую строения не могут выйти. В рамках получения информации из Градостроительного кадастра в электронной форме можно получить сведения обо всех планируемых изменениях территории.

Если сособственник поинтересуется всеми этими документами на этапе их подготовки, то сможет принять решение: оставаться ли в зоне с новым правовым режимом или менять место жительства. Так что собственник должен следить за действиями органов публ власти.

Законодатель требует проведение публ слушаний при подготовке этих документов, но не определяет правовых последствий. Воля не должна быть учтена. Но раз формируется рынок ЗУ, то… а еще не урегулирован видовой обзор, кот определяет цену квартиру. А заинтересованными лицами лишающиеся вида из окна могут и не быть, хотя их права затрагиваются. Тут действия 3-х лиц законны, он все равно будут реализованы, но 3-и лица должны это знать для прогнозирования цены своих помещений. На сегодня эта логика применяется к охране памятников истории и культуры. Может ли нотариус засвидетельствовать вид из окна?! Лектор имеет мнение, что да, но значение это будет иметь только если вид имеет историческое и культурное значение (ОЗ, но не ЗРЗ).

Проблема обжалования Проекта межевания и Проекта планировки: это инд или нормативный акт?! Частное лицо может самостоятельно разработать проект планировки и межевания за свои $, проведя все формальности процедуры. Кем бы проект не был составлен – обладает признаками публичности: действие распространяется на все ЗУ на определенный территории и пр. И тогда суд общей юрисдикции.

В обоих случаях нужно доказать нарушение наших прав. Проблема с доказательством факта нарушения принятием этих актов прав собственников. Как доказать, что видовой обзор был элементом стоимости?! А все иные факты как доказать?! Хотя бы сведения РГИС признали достаточным доказательством бы…

Земельные сервитуты

Соотношение ст 56 ЗК (обременения) и ст 23 (Сервитут). Как могут быть защищены права, описанные в сервитутах. Могут ли эти статьи друг у друга перерастать?

Участок на берегу водного объекта. Собственник получил разрешение на строительство. Граница проходит на расстоянии 500 метров от уреза воды, но своими действиями собственник оборудовал проезд водному объекту, тем самым перекрыв благоустроенный им самим хороший проезд. Жители возмущены тем, что им остались только некомфортные дороги.

В ЗК предусматривается ограничение права и частное обременение – сервитут. Сервитуты частные и публичные.

Публичный сервитут. Конструкция необычная, ее можно критиковать в силу недостаточной регламентации. Сама же конструкция ограничения права в публ интересах имеет место быть – это проявления в совр условиях вмешательства частного (право собственности на землю) в публичное (общественный интерес).

«В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату». Что это за существенное затруднение?! Это должно быть что-то объективное, а не субъективное. Например, размер ЗУ, пригодный для застройки стал меньше минимального размера ЗУ, допустимого для застройки.

Представляется необходимым детальное развитие этого института.

Частный сервитут. Лицо может требовать его установления, когда при отсутствии такого способа регуляции отношений нарушается его право. Для принятия суд решения о наложении сервитута нужно доказать

- Невозможность реализации права иным образом. Для этого можно использовать РГИС со схемами границ участков

- Невозможность проходить по другим участкам, в соответствии с адресом земельного участка, из-за наличия спора. Кадастровый номер, границы (уникальная информация) и адрес (дополнительная информация) – средства индивидуализации ЗУ. А иначе – каково значение ведения кадастрового учета по определенному адресу?! Это действие органа публ власти по признанию факта законности и завершённости формирования ЗУ для последующего возникновения права на него. Поэтому, считает Иванова, критерии должны быть общими вне зависимости от наличия спора.

Все иные аргументы (хозяйственная целесообразность и т.п.) – это субъективные факторы, кот не является аргументом.

 

Сервитут: соотношение ограничения и обременения. Обременение – то, что касается объекта и ограничивает право. Зона прохода – обременение, ограничивающее право собственника участка.

Ст 56 ЗК – перечень ограничений прав, а вернее условий (оснований) для установления таких ограничений. Режим хоз деятельности вне охранных зон в такие рамки не вписывается.

Пост ВС 23 июля 2009.