Оценка земельного участка по рентообразующим факторам

Земельный участок земель сельскохозяйственного назначения оценивается по трем основным рентообразующим факторам – плодородию сельскохозяйственных угодий, технологическим свойствам и местоположению.

Плодородие сельскохозяйственных угодий характеризуется баллом бонитета почв – показатель сравнительного природного плодородия в 100-бальной шкале бонитетов почв субъекта РФ.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий i-го земельного участка – объекта оценки оцениваются обобщенным показателем влияния этих свойств на затраты на использование земель – индексом технологических свойств (И_ti), который определяется по формуле: где Б_эпi, Б_кi – балл, соответственно, энергоемкости почв и контурности сельскохозяйственных угодий i-го объекта оценки;

Д_зт, Д_зэ – доля базовых затрат, зависящих соответственно от всех технологических свойств сельскохозяйственных угодий и отдельно от энергоемкости почв;

К_рi, К_кi – оценка, соответственно, рельефа и каменистости сельскохозяйственных угодий i-го объекта, коэффициент;

З_т – базовые в субъекте РФ затраты на перевозку груза на 1 км, руб./т;

Местоположение земельного участка характеризуется расстоянием внехозяйственных грузоперевозок, состоянием (качеством) дорог, объемом и составом перевозимых грузов. Для оценки местоположения определяется средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок – удаленность i-го объекта кадастровой оценки (Эрi, экв.км) по формуле:

, где Гj – объем j-го вида реализованной хозяйством продукции, т;

Кj – коэффициент перевода j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса;

Р1, Р2, Р3 – расстояние перевозки j-го вида продукции соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д2, Д3 – коэффициенты перевода 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные.

 

19. Раскройте порядок определения дифференциальной земельной ренты сельскохозяйственных угодий

Дифференциальная земельная рента сельскохозяйственных угодий определяется сложением трех рент, обусловленных плодородием, технологическими свойствами и местоположением земельного участка по формуле:

ДР_i = ∆Р_Пi +∆Р_Тi +∆Р_Мi,

где: ДР_i – дифференциальная земельная рента i-го объекта кадастровой оценки, руб./га;

∆Р_{Пi -} дифференциальная земельная рента, обусловленная плодородием сельскохозяйственных угодий;

∆Р_{Тi -} дифференциальная земельная рента, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий земельного участка

∆Р_{Мi -} дифференциальная земельная рента, обусловленная местоположением земельного участка.

1. Земельная рента, обусловленная плодородием сельскохозяйственных угодий i-го земельного участка определяется как разность между валовой продукцией (Вi) и ценой ее производства на земельном участке (З_iхН_о).

∆Р_Пi = В_i - З_i×Н_{о .}

где: В_i – валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта оценки, руб./га;

З_i – затраты на использование i-го объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при средних в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) условиях технологических свойств и местоположения земель, руб./га;

Н_о – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (коэффициент окупаемости затрат), руб./руб. (1,07).

цена производства валовой продукции на земельном участке

Валовая продукция объекта кадастровой оценки определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) пропорционально баллам бонитета почв объекта оценки по формуле:

,

где: В_о – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Б_о, Б_i – балл бонитета почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i-го объекта оценки.

Оценочные затраты на использование i-го объекта кадастровой оценки (З_i, руб./га) определяются путем дифференциации части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

где: З_i - оценочные затраты на использование i-го объекта кадастровой оценки, руб./га

З_о – базовые затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Д_зу – доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Б_о, Б_i – балл бонитета почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i-го объекта оценки.

2. Земельная рента по технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий

( ΔР_тi, руб./га) определяется по формуле:

Где: З_о – базовые затраты на использование земель, руб./га;

Д_зт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий;

И_то, И_тi – индекс технологических свойств земель соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки.

3. Дифференциальная земельная рента, обусловленная местоположением объекта оценки (ΔР_мi, руб./га) определяется как разность между стоимостью внехозяйственных грузоперевозок при средних в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) удаленности и грузоемкости сельскохозяйственных угодий и стоимостью грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения объекта оценки по формуле:

где Э_ро, Э_рi – средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок соответственно в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и по i-му объекту кадастровой оценки, км;

Г_о, Г_i – внехозяйственная нормативная грузоемкость сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и по i-му объекту оценки, т/га;

Т_о – затраты на перевозку 1 тонны груза на 1 км в среднем по субъекту РФ, руб.;

Н_о – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (1,07).