Права и обязанности сторон по договору аренды

Обязанности арендодателя:

· Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц не сдаваемое в аренду имущество.

 

· Арендодатель обязан представить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество передается вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами.

Если арендодатель не предоставил арендатору имущество в установленный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Права арендатора при обнаружении недостатков:

1. Потребовать безвозмездного устранения недостатков

2. Потребовать соразмерного уменьшения арендной платы

3. Потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества

4. Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы

5. Потребовать досрочного расторжения договора

Арендодатель не отвечает за недостатки имущества:

1. Которые были им оговорены при заключении договора

2. Были заранее известны арендатору

3. Явные недостатки

В случае неисполнения данной обязанности арендатор вправе потребовать:

1. Уменьшения арендной платы

2. Расторжение договора аренды и возмещения убытков

3. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества

В случае неисполнения данной обязанности арендатор вправе:

· Произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы

· Потребовать соответственного уменьшения арендной платы

· Потребовать расторжения договора и возмещения убытков

Обязанности арендатора:

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков

· Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Не более чем за два срока подряд.

· Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

· При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а также возмещения убытков.

 

Права арендатора:

Преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором.

С согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада или паевого взноса.

Права арендатора:

Право на сохранение договора аренды при изменении сторон.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Законом или договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены

23. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, возврат арендованного имущества. Судьба улучшений

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора определяются по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода па себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя

Прекращение договора аренды

Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или решению суда.

 

Как и в других обязательствах, основанием прекращения арендного обязательства является истечение срока действия договора, однако, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом за пределами срока и арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Досрочное прекращение обязательства возможно при расторжении договора аренды. В ст. 619 ГК РФ перечислены следующие основания, позволяющие арендодателю требовать расторжения договора: использование имущества не по назначению, существенные нарушения условий договора; значительное ухудшение арендатором арендованного имущества; несвоевременное внесение арендной платы (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа); невыполнение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть и иные основания расторжения договора. Применяя указанные положения, следует помнить, что они являются специальными основаниями расторжения договора аренды.

 

Договор аренды может быть расторгнут и по требованию арендатора, основания для расторжения по его воле указаны в ст. 620 ГК РФ. Досрочное расторжение возможно в следующих случаях: непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий в пользовании в соответствии с условиями договора или назначением имущества; выявление в имуществе недостатков, препятствующих пользованию данным имуществом арендатором, за которые арендодатель несет ответственность; неосуществление арендодателем в установленный срок капитального ремонта, если данная обязанность возложена на него; непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

 

Прежде чем требовать расторжения договора, арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Арендатор в силу общих положений, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, должен предварительно направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить иск в суд лишь после получения отказа либо в случае неполучения ответа в установленный срок.