Жилищный сектор и жилищная политика.

Ограниченность предложения жилья в российских условиях — проблема комплексная, сформированная целым рядом факторов.

-ограниченное предложение земельных участков под застройку. В городах уже практически исчерпаны возможности для «точечной» застройки, а также подсоединения вводимых зданий к существующим коммунальным сетям. С этим связаны и «теневые факторы» при выделении земли под застройку;

-отставание промышленности строительных материалов;

-финансирование жилищного строительства.

-рост цен (объективный фактор).

-стимулирование спроса на жилье, в том числе через механизмы жилищного и ипотечного кредитования.

3 основные показатели, характеризующие масштабы жилищного сектора:

· доля жилищного фонда в стоимости основных фондов или национального богатства;

· доля расходов городского бюджета, связанная с жилищным сектором;

· доля жилищных и жилищно-коммунальных расходов в бюджете среднестатистического домохозяйства.

По всем этим составляющим жилищный сектор занимает очень важное место.

Жилье — это огромный сектор экономики, не очень видимый, "растворенный" в повседневной жизни, но с ним связаны огромные ресурсы, огромные затраты, существенные экономические интересы.

К жилищу в полной мере относятся все особенности недвижимости как товара. Выделим те из них, которые имеют наибольшее значение.

Прежде всего, гетерогенность, разнородность рынка жилья. Например, есть рынок элитарного жилья и есть рынок пятиэтажек, рынок однокомнатных и двухкомнатных квартир и т.п. Процессы, которые идут на этих субрынках, могут быть совершенно разными, и выводы, справедливые в отношении отдельных субрынков, при обобщении теряют смысл, как понятие средней температуры по больнице. То же самое можно сказать и о различиях между локальными рынками жилья (например, Москва и Подмосковье).

Другая важная особенность — совокупность сопутствующих "услуг". Покупая жилье, становясь собственником или арендатором определенной жилищной единицы, вы одновременно "приобретаете" целый ряд сопутствующих обстоятельств: соседей в первую очередь, но также школу для детей, магазины, поликлинику, стоянку для машины, то есть те вещи, которые укладываются в цикл суточной доступности.

Специфика жилища как товара — это высокая стоимость по отношению к доходу потребителя. Это товар, копить на который надо не месяц и не год.

Жилье характеризуется также высокой социальной значимостью. Если вдруг оказывается, что хотя бы малая часть населения не имеет жилья либо не в состоянии оплачивать расходы, связанные с предоставлением основных услуг, то вопрос мгновенно превращается в социальную и политическую проблему для всего сообщества. Именно поэтому жилищный сектор является во многих странах объектом вмешательства власти и местного самоуправления. Направления и наиболее эффективные формы такого вмешательства составляют предмет жилищной политики.

Чрезвычайно важна структура жилищного фонда по форме собственности. Жилищный фонд бывает государственный, муниципальный и частный. К частному фонду относятся индивидуальные жилые дома, жилые помещения (квартиры) в частной собственности (приватизированные или купленные) в многоквартирных домах, а также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц (предприятий, организаций, жилищных или жилищно-строительных кооперативов).

Кондоминиум — это такая форма владения, при которой отдельные элементы единого объекта (в данном случае многоквартирного дома) находятся в частной собственности (квартиры), а другие — в общей собственности собственников жилых помещений (лестницы, подвалы, земельный участок и т.п.).

Классификация Жилищного фондас   правового положения пользователя:

-в жилье может проживать сам собственник,

-наниматель в государственном муниципальном жилье,

 -это может быть наниматель в частном секторе,

-это может быть член жилищного (жилищно-строительного) кооператива.

Жилищный фонд делится по социальной функции:

А) Жилищный фонд социального использования — это жилье, предоставляемое в государственном или муниципальном жилищном фонде по договору социального найма для малоимущих граждан.

Б) Все остальное жилье — не социальное:

-  жилье коммерческого использования, — это свободный рынок жилья.

- жилье, которое уже не является в полном смысле социальным, но строится и распределяется исходя не из чисто рыночных принципов, а с использованием административных механизмов. Это, например, так называемое служебное жилье для высокооплачиваемых специалистов (например, депутатов).

Жилищная политика

Под жилищной политикой понимается деятельность государства и муниципальных образований, направленная на обеспечение граждан РФ качественным жильем как путем прямого участия в строительстве или субсидирования приобретения жилья, так и с помощью создания эффективных механизмов, способствующих самостоятельному решению гражданами жилищной проблемы.

Меры в области жилищной политики разрабатываются и реализуются исходя из анализа:

изъянов рынка, которые обусловливают необходимость вмешательства общественного сектора в жилищную сферу, в сравнении с ожидаемым снижением эффективности вследствие использования административных процедур (отсутствие у организаций, управляющих социальным жильем, стимулов к наиболее эффективному распределению ресурсов, риск появления собственных интересов, относительно высокая стоимость управления и обслуживания);

сравнительной эффективности различных видов субсидий (в том числе проводится сравнительный анализ субсидирования производителей и потребителей);

внешних эффектов существования социального жилищного сектора (эффект соседства, предотвращение распространения определенных видов заболеваний, риск превращения определенных районов города в трущобы или гетто и т.п.), в частности, вырабатывается система мер по предотвращению возможных негативных последствий этих эффектов, которые могут затронуть интересы всего сообщества и потребуют отвлечения значительных общественных ресурсов для своего преодоления.

Среди изъянов рынка наиболее важными являются:

Риск не до инвестирования в жилье вследствие неадекватной информации у индивидуальных собственников о рисках и долговременных эффектах инвестиций в жилье в сравнении с периодом существования домохозяйства;

наличие инерционных факторов, препятствующих адекватному реагированию на ценовые сигналы, другими словами, несмотря на то, что в долгосрочной перспективе рыночные механизмы в сочетании с субсидированием отдельных категорий потребителей сбалансируют спрос и предложение на рынке жилья, на отдельных локальных рынках возможны периоды физической нехватки жилья с вытекающими отсюда неприемлемыми социальными последствиями.

Поскольку все названные факторы в каждой стране и даже в отдельном городе имеют свою специфику, а проблемы — различную степень остроты, невозможно описать одну "правильную" жилищную политику, она всегда вырабатывается с учетом конкретных условий и тесно связана со стратегическими планами развития города или региона.

В то же время можно указать ряд общих черт, важнейшими из которых являются:

· Наличие социального жилья, находящегося в государственной или муниципальной собственности либо в собственности негосударственных (часто —некоммерческих) организаций и предоставляемого в пользование наиболее нуждающимся домохозяйствам по определенным правилам;

· Наличие системы поддержки отдельных категорий граждан при оплате жилья и коммунальных услуг, а также при приобретении жилья в собственность.

Кроме того, существует несколько распространенных направлений регулирования государством жилищной политики.

1. Установление стандартов (строительных, санитарных, противопожарных и т.п.). Стандарты отражают минимальные требования общества к качеству жилья и, как правило, являются нефинансируемыми мандатами. Важное значение имеет правовой статус подобных стандартов. В большинстве стран они устанавливаются национальными или местными законами, в России же до последнего времени регулировались подзаконными актами(СНиПы, СанПиНы и пр.). С принятием законодательства о техническом регулировании в России начался период постепенного повышения статуса нормативных документов, регулирующих требования к жилым помещениям.

2. Административное регулирование арендной платы. Применяется с целью сглаживания возможных колебаний на рынке жилья, а также обеспечения дополнительной защиты нанимателей. Как теоретические построения, так и анализ результатов имевших место попыток административного регулирования арендной платы показывают, что эта мера как минимум не достигает ожидаемого результата и, как правило, имеет побочный эффект в виде снижения предложения и роста цен на рынке. Тем не менее введение такого регулирования чрезвычайно привлекательно с точки зрения завоевания политической поддержки определенных групп населения,в связи с чем оно устойчиво применяется даже в самых либеральных экономиках (например, подобное регулирование имеет место в Сан-Франциско).

3. Субсидирование организаций, занимающихся строительством иэксплуатацией жилья. Может производиться как в явных формах (прямые бюджетные расходы), так и в неявных или косвенных формах (в рамках процедур выделения земельных участков под жилищное строительство, обеспечения доступа к кредитам, предоставления гарантий и т.д.). Исторически как прямое, так и непрямое субсидирование организаций характерно для России и ряда стран СНГ, при этом нередко право на субсидию привязано к организационно-правовой форме предприятия. Это наименее эффективный вид субсидирования, поскольку при этом ограничивается вход на рынок новых участников, поддерживаются искусственно созданные монополии.

4. Учет жилищных проблем при комплексном территориальном планировании. Применяется как метод борьбы с жилищной сегрегацией, обеспечения транспортной доступности мест приложения труда по отношению к основным районам жилой застройки и т.п.

Исходя из теории, прямая бюджетная поддержка домохозяйства более эффективна, нежели использование такой же суммы для субсидирования производителя, в данном случае производителя потока жилищных услуг —собственника социального жилья.

Тем не менее в большинстве стран используются механизмы субсидирования как потребителей (субсидирование приобретения жилья, а также оплаты содержания жилья и коммунальных услуг), так и производителей(использование общественных финансов для создания и поддержания сектора социального жилья — жилищного фонда социального использования).