Глава 2. Гражданско-правовая храктеристика договора купли-продажи недвижимости

2.1. Проблемы реализации норм договора купли-продажи недвижимости на примере института эвикции

 

Количество сделок с недвижимостью постоянно увеличивается. Тем не менее, наибольшей проблематичностью характеризуется институт эвикции гражданского права. Под термином «эвикция» подразумевается истребование купленного объекта у покупателя, а основанием в данном случае выступают условия, сформировавшиеся до момента покупки данного объекта. Необходимо акцентировать внимание на том, что институт эвикции применялся за несколько веков до формирования российского гражданского права[15].

С точки зрения А.К. Митюкова, развитие института эвикции прошло через два этапа. Первый период получил название процессуального, поскольку защищал интересы приобретателя от третьих лиц. Второй период является материальным, так как ответственность перед третьими лицами возлагалась на субъекта, реализующего имущества. Другими словами, сформировалась конкретная гарантия[16].

С точки зрения К.И. Скловского, на основании действующего законодательства возникла определенная проблема. Она заключается в том, что субъект, реализующий не собственное имущество, наделен обязанностью возмещения ущерба, возникающего у покупателя, когда данный объект изымается третьими лицами. Тем не менее, недействительность сделки, наступившая вследствие признания ее ничтожной, не предусматривает юридической ответственности[17].

В теории реализации чужой собственности с позиции признания сделки ничтожной имеется несколько спорных моментов. Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ существует опция покупки собственности на основании договора купли-продажи[18]. В соответствии со ст. 223 ГК РФ формирование права собственности на движимое имущество происходит на базе его фактической передачи. Вместе с тем, переход права собственности на объект недвижимости невозможен без процедуры государственной регистрации. Более того, на основании ст. 398 ГК РФ возникает вероятность о договоре субъекта, реализующего недвижимость, с несколькими лицами. Однако только лицо, получившее объект купли-продажи во владение, наделено преимущественным правом собственности. Фактически договор купли-продажи не следует считать конечным актом, указывающим на передачу права собственности покупателю, поскольку оно наступает только после прохождения процедуры государственной регистрации[19].

Согласно ст. 305 ГК РФ, лицо, которое имеет право собственности на объект на прописанном законодательно или соответствующим договором основании, наделен защитой данного имущества от посягательство продавца и других третьих лиц. Но в ряде случаев договор купли-продажи признается ничтожным, то собственник имущества остается ни с чем. Как следствие, в этом случае защита имущества от посягательств продавца и третьих лиц аннулируется (ст. 305 ГК РФ). Тем не менее, за приобретателем остается право защититься от претензий третьих лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), если подпадает под условия давностного владельца.

По мнению А.В. Егорова и М.И. Ерохова, существует ряд проблем, которые формируются в защите приобретателя имущества при данном подходе (признании договора купли-продажи ничтожным). Очевидно крайне невыгодное положение покупателя, поскольку в соответствии со ст. 167 ГК РФ субъект, реализующий собственность, вправе потребовать ее возврат, либо уплаченной за нее денежной суммы. Более того, за собственником остается право подачи виндикационного иска. В такой ситуации практика судопроизводства использовала правила односторонней реституции. Это значит, что происходит возврат уплаченной денежной суммы за объект приобретателю на основании фактического изъятия владельцем. Основания истребования приобретателем возврата уплаченной денежной суммы, учитывая факт изначальной ничтожности сделки, остаются непонятными. Правила об эвикции не предусмотрены[20].

Судебная практика последних десятилетий демонстрирует частое использование правила реституции. Примером является судопроизводство, которое велось Верховным Судом РФ в 2015 году. В Тольятти собственником нежилой недвижимости выступало ООО (общая площадь объектов – 59 353, 7 кв. м., назначение – торговля). Желая оформить в собственность земельные участки, на которых располагались их объекты недвижимости, обратись в администрацию города с предложением о выкупе землю. Вскоре между обществами с ограниченной ответственностью и администрацией города были заключены договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности. В целях выполнения условий договора покупателями была осуществлена оплата, что подтверждалось платежными поручениями. После этого стороны обратились в регистрирующий орган с целью осуществления государственной регистрации о переходе права собственности. Однако последовал отказ в государственной регистрации на том основании, что объекты, являющиеся предметом договора, находятся в государственной собственности, правом их отчуждения обладает Российская Федерация в лице уполномоченных органов исполнительной власти. Учитывая данные обстоятельства, компетентные органы обратились в суд с требованием признать незаконными действия администрации города, о признании недействительными заключенных договоров купли-продажи земельных участков между администрацией и обществами с ограниченной ответственностью. Заявленные исковые требования судом удовлетворены, последствия о недействительных сделках не применены. Данное решение оставлено без изменения апелляционной инстанцией.

В связи с признанием судом недействительным договора купли-продажи земельного участка общества с ограниченной ответственностью обратились в суд с иском о возврате уплаченной денежной суммы по договору. Суд в первой инстанции удовлетворил заявленные требования, однако апелляция отменило принятое решение, указав на то, что истек срок исковой давности о применении последствий по недействительным сделкам[21].

В результате получается, что по иску третьего лица срок исковой давности не истек, но пока шло первое дело, истекла исковая давность по реституции. Возможным вариантом дальнейшего действия могло бы быть применение статья 460 Гражданского кодекса РФ и требование расторжения договора с последующим возвратом уплаченных денежных сумм. Однако при ином исходе дела о рассмотрении иска о признании договора купли-продажи недействительным, основания для расторжения могло бы и не быть[22].

Верховный Суд РФ не согласился с позицией апелляционного суда, сославшегося на истечение срока исковой давности. В качестве обоснования высшая инстанция указала, что при заключении договора купли-продажи недвижимости продавец в лице администрации гарантировал отсутствие прав третьих лиц на передаваемый объект, что предусмотрено статьями 454, 460, 461 Гражданского кодекса РФ. Длительное рассмотрение указанного спора в суде о признании договора продажи недействительным по объективным причинам не позволяло предъявить требование покупателями о возврате переданных денежных сумм по заключенном договору. Исходя из характера нарушенных прав истцов - покупателей земельного участка, а также установленных по делу обстоятельств о наличии права на имущество у другого лица, отсутствии правовой возможности зарегистрировать переход права собственности на него в установленном законом порядке иск о взыскании убытков, предусмотренный специальными нормами гл. 30 ГК РФ (п. 2 ст. 461 ГК РФ), соответствует цели их восстановления посредством возврата уплаченной ответчику денежной суммы.

Таким образом, в данном случае Верховный Суд РФ определил, что срок исковой давности о возможности заявления указанных требований обществами с ограниченной ответственностью не истек, т.к. необходимо руководствоваться пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ. Срок исковой давности начинает исчисляться с момента, когда лицо узнало о нарушении права. В указанном деле этот момент определяется вступившим в законную сиу судебным актом.

Проведенный анализ показал, что гражданское законодательство имеет определенные проблемы в сфере сделок с недвижимостью. Самым значимым является вопрос эвикции. Данный институт является дискуссионным как по происхождению, так и по применению. Данный институт имел место очень много столетий, присутствовал в гражданско-правовом обороте многих стран. Однако их правопреемники заимствовали эвикцию и применяют в настоящем. Что касается Российской Федерации, то правовое регулирование ответственности продавца в случае изъятия вещи у покупателя продолжает совершенствоваться, подтверждением этому являются судебные позиции Верховного Суда РФ по последним рассмотренным делам.