Особенности заключения, исполнения, расторжения договора купли-продажи недвижимости

 

Статья 550 Гражданского кодекса РФ регламентирует процедуру оформления договоров купли-продажи. Для заключения этих документов предусмотрена только письменная форма, а также подписание обеими сторонами соглашения. Все договоры купли-продажи, составленные до 1 марта 2013 года, обязаны были регистрироваться в соответствующих органах государственной власти. Договоры, составленные позже указанной даты, в процедуре регистрации не нуждаются. На основании рассматриваемого документа происходит переход права собственности от продавца к приобретателю, что предусматривает государственную регистрацию[11].

Учитывая приведенный факт, для получения права собственности на недвижимость потребуется юридический состав процедуры. Он состоит из двух этапов:

- оформление договора продажи недвижимости;

- осуществление процедуры государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Необходимо акцентировать внимание на том, что юридическая природа договора купли-продажи недвижимости носит консенсуальный характер. В результате сделка является заключенной сразу же после получения согласия всех ее субъектов. Как следствие, когда один субъект сделки не желает осуществлять процедуру государственной регистрации перехода права собственности, второй субъект наделен законным правом настаивать на принуждении уклоняющегося субъекта. Иногда после оформления договора купли-продажи объект недвижимости фактически поступает в распоряжение приобретателя, но процедура государственной регистрации не выполняется. В этом случае у продавца отсутствует право оформления соглашений по данному объекту с третьими лицами, иначе сделка будет признана юридически недействительной.

Иногда продавец оформляет сразу несколько договоров купли-продажи недвижимости (то есть одного объекта). При судебном рассмотрении таких дел удовлетворению подлежит иск о государственной регистрации приобретателя, купившего имущество на основании ст. 398 ГК РФ. Вместе с тем, приобретатели, чьи исковые требования не были удовлетворены судом, имеют полное право потребовать компенсацию причиненного ущерба, последовавшего ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения условий со стороны другого субъекта (то есть продавца). В качестве примера следует привести Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 № 5-КГ14-173. Рассмотрению подвергся случай, согласно которому между сторонами оформлен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Приобретатель объекта исправно выполнял возложенные на него обязательства по оплате имущества. В свою очередь продавец уклонился от процедуры передачи недвижимости в собственность. На основании решения Верховного Суда РФ в исковом требовании покупателю было отказано. Основанием вердикта послужил тот факт, что на объект претендовало несколько субъектов, следовательно, правом собственности наделяется то лицо, которому недвижимость передана во владение[12].

По объектам недвижимости договоры купли-продажи не всегда оформляются лицом, которое владеет объектом. В ряде случаев в качестве полноправного субъекта соглашения действует уполномоченное владельцем лицо, но только при наличии у него соответствующей доверенности. Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенность представляет собой уполномочие, оформленное в письменном виде, которое выдается одним субъектом права другому. Основной целью такого уполномочия становится представление интересов владельца недвижимости в гражданском правовом поле. Примечательно, что перечень прав, которыми наделен официальный представитель, прописывается в доверенности, оформленной соответствующим образом. Тем не менее, на практике существует множество спорных ситуаций при заключении сделки купли-продажи недвижимости между приобретателем и доверенным лицом владельца объекта. Например, спорная ситуация возникает, когда в процессе заключения соглашения субъект, выдавший доверенность, ликвидирован или скончался. Доверенное лицо, несмотря на фактическое отсутствие доверителя, продолжает свою деятельность, представляя интересы фактически несуществующего субъекта. В 2010 году в Перми при намерении оформить сделку купли-продажи физическое лицо обратилось в агентство недвижимости. В ходе проверки выяснилось, что за прошедшие 3 месяца объект недвижимости несколько раз менял собственников. Изначально, офисное помещение, которое подлежало продаже, являлось жилым. После смерти собственника доверенное лицо перевело его из жилого в нежилой фонд. В итоге, любые соглашения после смерти истинного владельца помещения с доверенным лицом следует считать ничтожными. У наследников имеется законное право подать исковое требование о включении объекта в наследственный фонд, что автоматически повлечет за собой признание предыдущих сделок купли-продажи (после смерти владельца) недействительными[13].

Расторжение договора купли-продажи недвижимости регламентировано положениями гражданского права. Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ расторжение данного соглашения производится по той же форме, что и его заключение. Например, когда сделка купли-продажи документально оформлена в письменной форме, то ее расторжение обязательно должно проходить в письменной форме. Аналогично, когда договор нотариально заверен, то соглашение о расторжении должно пройти через эту процедуру. Правовым основанием государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимость выступает соглашение о расторжении договора.

Основанием для расторжения договора купли-продажи является нарушение условий соглашения одним из субъектов. В этом случае сторона, чьи права были нарушены, наделена законной возможностью обраться в суд с исковым требованием о расторжении заключенной сделки. При вынесении судебного вердикта в пользу истца оно становится основанием для государственной регистрации. При одностороннем отказе от выполнения условий договора купли-продажи недвижимости, потребуется процедура государственной регистрации, в соответствии с которой будет передано право собственности. Отказ обязан поступить в конкретной форме – письменного документа, где четко прописано желание лица о ликвидации ранее заключенного соглашения. Примечательно, что отказ должен быть аргументирован. В качестве аргументации допускается использовать положения п.3 ст. 484 ГК РФ. Вместе с тем, на основании положений п. 2 ст. 328 ГК РФ односторонний отказ от выполнения условий договора купли-продажи недвижимости допускается при нарушении встречного обязательства. При неисполнении (ненадлежащем исполнении) условий соглашения купли-продажи объекта недвижимости или при возникновении препятствующих обстоятельств другая сторона автоматически получает право отказаться от заключенной сделки.

На практике регистрирующий орган не должен принимать соглашение, в котором имеется отказ в одностороннем порядке от выполнения прописанных условий. Для осуществления действий, наделенных юридической силой, регистрирующему органу потребуется судебное решение.

При изучении действующего законодательства приходим к умозаключению, что возможность отказаться от договора купли-продажи недвижимости не всегда предусмотрена напрямую. Иногда данное право прописывается посредством обозначения условий, при которых должник не сможет погашать в установленном порядке ссуду на недвижимость (в таком случае кредитор на законных основаниях может посчитать это нарушением условий соглашения). Активизация реституционных мер предусматривает расторжение сделки купли-продажи. М.А. Егорова возражает против данного мнения, указав на то, что положения законодательства предусматривают право возврата имущества как право требования, а не как право одностороннего отказа.

В заключенном договоре имелось условие об оплате имущества в течение срока, соответствующему законодательству о банкротстве. Невыполнение покупателем финансовых обязательств в части оплаты приобретенного предприятия, находящегося на стадии банкротства, в срок, установленный заключенным между ними договором купли-продажи и Законом о банкротстве, являлась существенным нарушением договорного обязательства, суд кассационной инстанции неправомерно отказал в удовлетворении требования продавца о расторжении этого договора[14].

В итоге, для договорного права особой важностью характеризуется идентификация предмета сделки, а также процедура оформления, расторжения, неисполнения обязательств по договору. На практике существует множество спорных ситуаций при заключении сделки купли-продажи недвижимости, в том числе между приобретателем и доверенным лицом владельца объекта. Расторжение договора также сопряжено с отдельными трудностями, поскольку несоблюдение условий соглашения далеко не всегда становится причиной его соглашения. В качестве основополагающего решения при расторжении соглашения купли-продажи недвижимости выступает существенных характер неисполнения условий одной из сторон.