Особенности правового статуса субъектов договора купли-продажи недвижимости

 

Рассмотрим особенности договора купли-продажи недвижимости. Согласно законодательству сторонами договора выступают покупатель и продавец. Это могут выступать как физические, так и юридические лица. Однако юридическое лицо в уставе можно прописать определенные ограничения на реализацию определенных объектов. Например, реализация недвижимого имущества происходит на основании решения общего собрания акционеров, так как чаще всего это является крупной сделкой. Другой тип учреждения – Федеральное бюджетное учреждение не имеет право принятия решения о продаже имущество, так как данное имущество находится на праве оперативного управления, а собственник имущества в данном случае – РФ. Таким образом, чтобы сделка была совершена, требуется согласие собственника. Если согласие собственника отсутствует, то заинтересованная сторона может обратиться в суд с целью того, чтобы признать данную сделку недействительной. Унитарные предприятия обладают имуществом на праве оперативного управления или хозяйственного ведения. В том случае, если будет происходить отчуждение имущества, которое используется в производственной деятельности, результатом будет являться ограничение уставной деятельности, то данная сделка будет являться недействительной. И в данном случае не имеет значение наличия согласия на реализацию данной сделки.

Собственник объекта выступает продавцом. Однако, бывают факты совершения сделки купли-продажи недвижимости уполномоченным органом. В том случае если собственник недвижимости – это РФ, то уполномоченным органом может выступать индивидуально-определенное имущество.

Если рассматривать другую сторону – покупателей, то в законе отсутствуют какие-либо ограничения по субъектам.

В отраслевом законодательстве представлены особенности заключения договоров. Например, в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, при совершении сделки, права по которой подлежат государственной регистрации, сделки, требующей обязательную нотариальную форму, или сделки, подлежащей государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное нотариальное соглашение другого супруга. При заключении указанной сделки в отсутствие нотариально удостоверенного соглашения можно требовать признать ее недействительной.

Так, в 2015 году в Туапсинском районном суде Краснодарского края рассматривалось дело по исковому заявлению супруги к своему супругу о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, поскольку указанное имущество является совместно нажитым (½доли жилого дома и земельного участка принадлежит истице) в период брака. Из обстоятельств дела следует, что, пользуясь отсутствием своей бывшей супруги, супруг продал жилой дом и земельный участок. Исковые требования были полностью удовлетворены, поскольку на момент совершения сделки состояли в зарегистрированном браке, то к спорным правоотношениям подлежали применению положения Семейного кодекса Российской Федерации (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ)[7].

Правовой статус субъектов в договоре купли-продажи недвижимости включает в себя наличие прав и обязанностей сторон, а также ответственность в случае нарушения своих обязанностей одной из сторон. Одной из главных обязанностей продавца в указанном договоре является передача покупателю объекта недвижимости в соответствии с оговоренными условиями.

 

В случае если продавец не исполняет данную обязанность, то покупатель имеет право:

- в судебном порядке потребовать передачу объекта в соответствии с условиями договора;

- отказаться от исполнения договора;

- потребовать возмещения убытков, которые были причинены в результате отказа продавца передать вещь.

В случае отказа покупателя от исполнения договора продавец вправе по своему выбору:

- потребовать оплаты товара;

- отказаться от исполнения договора

При нарушении покупателем сроков оплаты покупаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ продавец вправе потребовать оплаты за нее, а также уплаты процентов на основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ. Оплата недвижимости может производиться в кредит. При нарушении покупателем оплаты в этой форме продавец имеет право потребовать оплаты переданной недвижимости или возврата данного объекта. Кроме того, на просроченную сумму платежа начисляются проценты.

В соответствии с гражданским законодательством РФ продавец обязан передать объект надлежащего качества. Однако в нарушение установленных требований продавца передают объекты ненадлежащего качества. Недостатки товаров делятся на два вида – существенные и несущественные. Нарушения считаются существенными в случае если выявленные повреждения не могут быть устранены без несоразмерных денежных расходов, временных затрат, носят систематический характер. При приобретении недвижимости наиболее частными существенными недостатками являются влажность, грибок, недостаточный обогрев жилья, низкая шумоизоляция и другое. Наличие указанных недостатков может вызвать серьезные правовые последствия вплоть до полного отказа от исполнения договора. Несущественными недостатками являются повреждения, которые устранимы, не требуют больших затрат. При этом понесенных расходы можно возложить на продавца в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ[8].

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса РФ при передаче продавцом объекта, не отвечающего условиям договора, применяются нормы статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением права требовать товар надлежащего качества, поскольку объект недвижимости обладает индивидуальными характеристиками[9]. На основании статьи 475 Гражданского кодекса РФ покупатель вправе требовать:

- соразмерного уменьшения покупной цены; - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара[10].

Что касается сроков обнаружения недостатков в переданном по договору недвижимом имуществе, то статьи 475 и 557 Гражданского кодекса РФ их не определяют. В связи с этим в ряде случаев применяются нормы статьи 477 Гражданского кодекса РФ – в пределах двух лет с момента передачи товара покупателю либо в более поздний срок, предусмотренный законом или договором. Так, в Определении ранее существующего ВАС РФ от 24.02.2010 года указано, что «…ООО «Камтранслес» не представило доказательства того, что ранее, до истечения двухлетнего срока, им были обнаружены недостатки приобретенного имущества. При приемке объекта по акту приема-передачи от 01.12.2006 претензий к качеству встроенных помещений со стороны покупателя не выражено. Судом также учтено, что общество с 2004 года является арендатором спорного помещения, проводило в нем работы по обустройству.

Таким образом, права и обязанности продавца и покупателя предусмотрены нормами действующего гражданского законодательства. В случае невыполнения обязательств одной из сторон у другой стороны появляется право воздействовать на сторону с целью побуждения к выполнению условий договора. В противном случае могут наступить неблагоприятные правовые последствия, сопровождающиеся имущественными санкциями.