Купля-продажа зем. Участков. (ст. 37 ЗК)

По договору купли-продажи (ст.454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать зем.участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять зем.участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Земельный участок как объект купли-продажи, представляет собой часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

Признаки земельных участков как объектов гражданского оборота:

1. земельный участок – это часть поверхности земли

2. каждый земельный участок обладает совокупностью качественных характеристик (плодородие земли)

3. земельный участок подлежит идентификации. Точная и полная информация о каждом земельном участке содержится в государственном кадастре недвижимости.

4. земельный участок, как объект недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации. Зарегистрированы должны быть и права на земельные участки, и сделки с данным объектом гражданского оборота. Государственная регистрация является важнейшей составной частью правового режима недвижимости.

Дискуссионным признается вопрос об отнесении части земельного участка к объектам купли-продажи. Но, согласно ст. 128 ГК РФ «к объектам гражданских прав относятся вещи...», а не «вещи и их части». Также невозможно приватизировать часть земельного участка, в случае продажи собственником «части земельного участка» сделка будет зарегистрирована только после проведения землеустроительных работ и постановки участка на кадастровый учет.

 Согласно ЗК являются недействительными следующие условия договора купли-продажи зем.участка:

- устанавливающие право продавца выкупить зем.участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение зем.участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу зем.участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на зем.участки третьими лицами.

При заключении договора должны быть указаны данные, позволяющие определить размер зем.участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования зем.участка, его кадастровая оценка.

Для точного определения всех параметров зем.участка к договору купли-продажи прилагается план зем.участка.

Все необходимые данные указаны также в договоре. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

Продавец обязан предоставить достоверную информацию об обременения и ограничениях зем.участка.

Если данные сведения в договоре отсутствуют или предоставляется недостоверная информация, то в соответствии с ГК договор считается незаключенным или сделка признается недействительной. Покупатель также вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи зем.участка и возмещения причиненных убытков.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме. Несоблюдение ее влечет недействительность.

Цена является существенным условием договора купли-продажи. Устанавливается по соглашению сторон. Не указание в законе влечет недействительность договора (ст.555 ГК РФ)

Сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации.

Тема 4. Правовые формы использования земель