Право власності на землю (земельну ділянку)

Особливості права власності на землю полягають у тому, що згідно зі ст.14 Конституції земля є основним національним багатством і перебуває під особливою охороною держави, а право власності на неї гарантується Конституцією.

Особливості правового режиму землі полягають у тому, що відповідно до ст.9 ЦК положення цього Кодексу застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сфері використання природних ресурсів (у тому числі землі), якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства. Отже, пріоритет при вирішенні конкретних питань здійснення права власності на землю надається нормам актів спеціального законодавства, а положення ЦК застосовуються субсидіарно. Проте загальні положення права власності (у тому числі ті, що застосовуються у цій сфері) встановлюються ЦК.

Таким чином, основними законодавчими актами, що регулюють земельні відносини, є ЗК та ЦК, норми гл.27 якого присвячені встановленню засад цивільно-правового режиму землі, що знаходиться у власності суб'єктів цивільного права.

Обсяг та об'єкти права власності на землю встановлені ст.373 ЦК, яка, зокрема, передбачає, що право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення жилих, виробничих та інших будівель і споруд.

Відповідно до цих положень власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення, а також може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб.

Вказівка ч.4 ст.373 ЦК на те, що власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення містить певне внутрішнє протиріччя, оскільки йдеться про розсуд, обмежений цільовим призначенням земельної ділянки. Іншими словами, розсуд власника є вторинним щодо розсуду суб'єктів публічної влади, які визначають цільове призначення ділянки. Але це протиріччя пояснюється необхідністю врахування і приватного, і публічного інтересів, що, природно, спричиняє певне обмеження права власності. Отже, розсуд власника тут є категорією приватного права, а цільове призначення — категорією права публічного.

Втім власник не є абсолютно і назавжди обмежений у своїх діях цільовим призначенням земельної ділянки: за його ініціативою органи виконавчої влади та місцевого самоврядування можуть змінити цільове призначення відповідної земельної ділянки (ст.20 ЗК).

Суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади (ст.374 ЦК, ст.80 ЗК). Проте це положення, як випливає з наступних частин ст.374 ЦК та норм ЗК, слід тлумачити обмежувально.

Зокрема іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності лише на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Землі сільськогосподарського призначення, отримані у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню. Іноземні юридичні особи, іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на землю лише у випадках, встановлених законом. Так, іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки лише для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших прирівняних до них організацій відповідно до міжнародних договорів. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: у межах населених пунктів — у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні; за межами населених пунктів — у разі набуття об'єктів нерухомого майна. Землі сільськогосподарського призначення, отримані у спадщину іноземними юридичними особами, також підлягають відчуженню протягом одного року.

Отже, повною мірою реалізувати право бути власником землі можуть лише громадяни України або юридичні особи України.

Проте й поміж них немає юридичної рівності щодо можливості бути власниками тих чи інших об'єктів.

Зокрема, не можуть передаватись у власність окремих фізичних та юридичних осіб землі комунальної власності: землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, пляжі, парки, сквери, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо); землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту; землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом; землі лісового та водного фонду, крім випадків, визначених ЗК; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.

Цим особам також не передаються у власність (так само як і у комунальну власність): землі атомної енергетики та космічної системи; землі оборони; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук; земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи.

Підстави набуття громадянами України та юридичними особами країни права власності на землю встановлені ст.81 та іншими ЗК. Відповідно до них громадяни України набувають права власності на землю на підставі:

а) придбання за цивільно-правовими договорами;

б) безоплатного передання із земель державної і комунальної власності;

в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;

г) прийняття спадщини;

д) виділення у натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності:

а) на підставі придбання за цивільно-правовими договорами;

б) в результаті внесення земельних ділянок засновниками юридичної особи до статутного фонду;

в) шляхом прийняття спадщини;

г) з інших підстав, встановлених законом.

Територіальні громади набувають землю у комунальну власність шляхом:

а) передання їм земель державної власності;

б) примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

в) прийняття спадщини;

г) придбання за цивільно-правовими договорами;

д) іншими способами, передбаченими законом. Держава набуває права власності на землю шляхом:

а) відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

б) набуття за цивільно-правовими договорами;

в) прийняття спадщини;

г) передання у власність державі земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами;

д) конфіскації земельної ділянки.

Згідно з ч.4 ст.374 ЦК права та обов'язки суб'єктів права власності на землю (земельну ділянку) встановлюються законом.

Таким законом є ст.ст.90, 91 ЗК, які встановлюють: власники земельних ділянок мають право: продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину; використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Водночас землевласники зобов'язані: забезпечувати використання ділянок за цільовим призначенням; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон. Крім того, на землевласників покладається низка обов'язків, зумовлених особливостями землі як об'єкта права: обов'язок додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; сплачувати земельний податок тощо.

Хоча права та обов'язки землевласників визначаються земельним законодавством, проте деякі правомочності власника землі, пов'язані з правом власності на жилий будинок, спеціально регламентовані у ЦК.

Зокрема ст.375 ЦК встановлює, що власник земельної ділянки має право на її забудову, тобто може зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Якщо таке право здійснюється з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням, власник ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

Проте якщо жилий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил, то таке будівництво вважається самочинним.

Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються ст.376 ЦК.

Загальне правило полягає у тому, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не набуває права власності на нього.

Проте це лише загальне правило, яке не може застосовуватися без врахування конкретних обставин справи.

Конкретні наслідки залежать від низки обставин: яким є цільове призначення ділянки; чи є забудовник власником ділянки; якщо ні, то чи є згода власника на забудову, чи порушуються забудовою права інших осіб тощо.

Враховуючи ці обставини, слід розрізняти такі випадки самочинного будівництва: 1) будівництво з порушенням цільового призначення ділянки; 2) будівництво, здійснене особою, яка не є власником ділянки; 3) будівництво, здійснене власником землі з порушенням встановлених законодавством вимог.

У разі самочинного будівництва з порушенням цільового призначення ділянки право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила таке будівництво, за умови надання їй земельної ділянки у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно (ч.3 ст.376 ЦК).

Наслідки здійснення самочинного будівництва особою, яка не є власником ділянки, залежать від суб'єктивних (волі власника) та об’єктивних обставин (порушення прав інших осіб).

По-перше, якщо власник (користувач) землі заперечує проти визнання права власності за самочинним забудовником, забудова

д) звернення стягнення на земельну ділянку за зобов’язаннями її власника (наприклад, у разі невиконання власником земельної ділянки іпотечних зобов'язань).

4.2. Право власності на житло

Житлом фізичної особи є жилий будинок, квартира, інші приміщення, призначені та придатні для постійного проживання у них (ст.379 ЦК). Не вважаються житлом окремі виробничі приміщення, вагончики, підвали, сараї, гаражі, пересувні контейнери тощо, а також приміщення, призначені для тимчасового перебування людей (готель, лікарня, в'язниця).

За своєю правовою природою житло є нерухомістю, яка має використовуватися за цільовим призначенням.

До найважливіших різновидів житла належать: 1) жилий будинок, 2) садиба, 3) квартира.

Жилий будинок — це будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст.380 ЦК). Жилий будинок має відповідати таким вимогам. Це — будівля а) капітального типу (зі строком служби від 30 до 150 років); б) споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом; в) призначена для постійного проживання у ній.

Будинок може знаходитися у власності різних суб'єктів цивільних відносин. ЦК окремо згадує як власника будинку житлово-будівельний (житловий) кооператив, вказуючи, що будинок, споруджений або придбаний таким кооперативом, є його власністю. При цьому член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу — і розпоряджання квартирою, яку останній займає у будинку кооперативу, якщо він не викупив її (ст.384 ЦК).

Садиба — це земельна ділянка разом з розташованими на ній жилим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ст.381 ЦК). Як випливає з цього визначення, садиба є складним майновим комплексом, що включає земельну ділянку, жилий будинок, допоміжні приміщення, багаторічні насадження тощо. Жилий будинок садибного типу складається із жилих та допоміжних (нежилих) приміщень. Характерними допоміжними приміщеннями будинку є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо. На присадибних земельних ділянках, крім жилих будинків, розміщуються господарські будівлі (сараї, хліви, літні кухні, гаражі, майстерні, вбиральні тощо) та споруди (колодязі, вигрібні ями, навіси, огорожі, ворота, хвіртки тощо). До прибудов належать: прибудовані жилі кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо). Багаторічними вважаються насадження, які мають вегетативний цикл більш ніж два роки. Розмір присадибної ділянки, що надається безоплатно, становить: у селах — не більше 0,25 гектара, у селищах — не більше 0,15 гектара, у містах — не більше 0,1 гектара (ч.1 ст.121 ЗК).

Оскільки садиба є складним майновим комплексом, то у разі відчуження жилого будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

Квартирою є ізольоване помешкання у жилому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ст.382 ЦК). Право власності на квартиру може виникати на підставі цивільно-правового договору (купівлі-продажу, міни тощо), приватизації квартири державного фонду, викупу квартири членом житлово-будівельного (житлового) кооперативу (ч.3 ст.384 ЦК).

Квартири, які належать громадянам на праві приватної власності, становлять приватний житловий фонд.

Власникам квартири у дво- або багатоквартирному жилому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежилих приміщень, що розташовані у жилому будинку.

Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. Співвласники також мають право уповноважити одного з них на здійснення правочинів щодо розпорядження спільним майном.

Власник жилого будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

Дещо обмежені права власників квартири щодо здійснення ремонту і змін у ній. Він може на свій розсуд вчиняти зазначені дії, але лише за таких умов:

а) квартира, надана для використання як єдине ціле (тобто не є комунальною);

б) ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному жилому будинку;

в) ці зміни не призведуть до порушень санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Особливим суб'єктом відносин власності, пов'язаних із житлом, ^є об єднання власників жилих квартир — юридична особа, яку власники можуть створювати для забезпечення експлуатації багатоквартирного жилого будинку, користування квартирами та спільним майном жилого будинку. Таке об'єднання може бути створене також власниками жилих будинків (ст.385 ЦК). Порядок створення та компетенція об'єднання та його членів визначаються Законом України від 29 листопада 2001 р. "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Захист права власності

1. Загальна характеристика захисту права власності

2. Віндикаційний позов

3. Негаторний позов

4. Визнання права власності.

5. Інші засоби захисту права власності. Персональні засоби захисту права власності