Эволюция института долевого строительства в отечественном законодательстве

 

Принимая во внимание историю появления срочных подрядных работ, следует отметить, что в российском праве договор в сфере строительства изначально регулировался в рамках договора аренды, что можно считать первым этапом в разработка законодательства в сфере строительства. Об этом свидетельствуют контрактные письма и записи 1547 года. Важная роль в регулировании строительных работ принадлежит первому исторически значимому юридическому документу - Гражданскому кодексу, принятому в 1835 году, в котором контракт был выделен из рамок договор аренды и приобрел самостоятельный статус.

Экономический рост способствовал развитию договорного права в строительном секторе, которое сложилось во второй половине XIX века. Несмотря на то, что в дореволюционной России договорные отношения в сфере строительства не получили широкого развития, законодательство,

регулируя сферу жилищного строительства, продолжила свое развитие. Постановление ВЦИК от 20.08.1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимое имущество в городах» при условии, что в городах с населением более десяти тысяч человек запрещается проводить физическое лицо

или кооперативное строительство жилых домов. Право на этот вид строительства было закреплено исключительно за городскими советами, квартиры в многоквартирных домах (домах) находились в государственной собственности и предоставлялись гражданам только в аренду.

В связи с изменением обеспеченности граждан жильем в период революции, гражданской войны в начале 20-х годов в стране

возник острый жилищный кризис. В этой ситуации и с целью смягчения жилищного кризиса было издано Постановление Совнаркома РСФСР от 08.08.1921 г.

«О предоставлении кооперативными объединениями отдельным гражданам права застройки городских территорий». Согласно Постановлению Совета Народных Комиссаров РСФСР

с 08.08.1921 г. отдельные граждане имели право застраивать земельные участки, застроить которые в ближайшее время невозможно с помощью

фонды местных советов. Позже было принято Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 10.08.1922 «О праве освоения земельных участков». В соответствии с положениями этого документа городские усадьбы предоставлялись гражданам и их кооперативным объединениям на основании договора.

с правом застройки на срок до 20 лет для деревянных конструкций и на срок до 49 лет для строительства каменных сооружений. Таким образом, институт

Право на строительство имело большое значение в Советской России, так как было направлено на привлечение частного капитала в сферу жилищного строительства, что, по сути, можно считать прообразом будущих кооперативных или долевых отношений в сфере строительства.

В период новой экономической политики (1921-1929) темпы жилищного строительства увеличились, но государственных средств не хватило. Таким образом, личные сбережения граждан привлекались через разветвленную систему кооперации.

Важным нормативным правовым актом, регулирующим сферу строительства с привлечением финансовых средств, стал Постановление ЦИК СССР и СНК СССР от 01.04.1928 г. «О жилищной политике», согласно которому основными застройщиками были промышленные предприятия, транспорт и местные советы. После принятия Постановления ВЦИК и Совета Народных Комиссаров РСФСР от 01.08.1932 г. «О предоставлении земельных участков учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора для строительства на территории г. право бессрочного пользования», земельные участки, ранее предоставленные в срочное пользование государственным предприятиям, считались предоставленными им в бессрочное пользование. Анализ процесса разработки законодательства

в 1917-1936 гг. показывает, что именно в этот период начинают проявляться признаки правоотношений, присущих институту долевого строительства. Законодательством разрешено строительство жилых домов с привлечением средств как самих граждан, так и кооперативных объединений. Особенность заключалась в том, что в многоквартирном доме построенная на средства граждан жилая площадь не переходила в их собственность, а считалась принадлежащей им на правах государственной или кооперативной собственности в связи с тем, что законодательство того времени не действовало. предусмотреть понятие «частная собственность на объекты недвижимости». С принятием Конституции СССР в 1936 году право личной собственности граждан на жилой дом было закреплено на законодательном уровне.

В связи с появлением института права частной собственности Совет Народных Комиссаров СССР принял Постановление от 26.02.1938 № 233 «Об улучшении
проектного и сметного дела и об упорядочении финансирования строительства», утвердившее Правила о договорах подряда на капитальное строительство. Вместе с тем в правовом регулировании капитального строительства оставались нерешенные вопросы. Юридическая неопределенность, при которой за гражданами закреплялось конституционное право личной собственности на жилой дом, а право пользования земельным участком было срочным, сохранялась с 1936 по 1948 год[1].

Важными нормативными правовыми актами, регулирующими право пользования земельным участком, являлись Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948 «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» [10] и Постановление Совмина СССР
 от 26.08.1948 № 3211 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов». На основании этих правовых актов был упразднен принцип срочности пользования землями городской застройки и на территории СССР введен институт
бессрочного землепользования. Отвод гражданам земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов производился в бессрочное пользование, а построенные на данных участках дома признавались принадлежащими на праве личной собственности. Во второй половине 50-х гг. XX века допущена попытка развития правового регулирования финансирования предприятиями долевого строительства жилья:  определялись новые Правила в реализации договоров подряда при капитальном строительстве. Постановлением ЦК КПСС и Совмина СССР от 31.07.1957 № 931 «О развитии жилищного строительства в СССР» закреплено право личной собственности застройщика на отдельные квартиры в совместно построенном жилом многоквартирном доме[2].

Тем не менее в связи с невозможностью государства обеспечить граждан жильем, строящимся исполкомами местных Советов за счет выделяемых государством на жилищное строительство средств, в начале 60-х годов приняты Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 01.06.1962 № 561 «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» и Постановление Совета Министров СССР от 19.11.1964
№ 943 «О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства». Законом СССР от 08.12.1961 приняты «Основы гражданского законодательства СССР и союзных республик» (далее – Основы).

Анализ развития законодательства об участии в долевом строительстве в период с 1957 по 1990 год позволяет выделить следующие формы такого участия: объединение граждан в жилищно-строительные кооперативы; объединение граждан в жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков; строительство индивидуальных жилых домов
несколькими лицами; строительство жилых многоквартирных домов посредством личного трудового участия в строительстве, работников государственных предприятий и учреждений[3].

На рубеже веков, в условиях смены экономической системы хозяйствования, не существовало ни одного специального нормативно-правового акта, который бы стал регулятором данной сферы[4]. До принятия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ правовая основа
участия в долевом строительстве многоквартирных домов регулировалась нормами Гражданского кодекса (ГК) Российской Федерации (§ 3 гл. 37) и Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»[5].