Элементы договора участия в долевом строительстве

 

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в сроки, предусмотренные договором, и (или) с привлечением других лиц. и после получения разрешения на ввод данных объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого строительства. строительство при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Учитывая, что договор на участие в долевом строительстве заключается при достижении договоренности между девелопером и участником долевого строительства, выраженной в письменной форме, согласно которой застройщик обязуется построить объект и передать его участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется принять и оплатить указанный объект, его можно отнести к группе консенсуальных договоров.

На момент заключения договора у застройщика фактически нет жилого помещения, и участник долевого строительства может внести сумму, подлежащую выплате позже, в сроки, установленные договором. Наличие соглашения в этом случае - это юридический минимум, при котором считается, что соглашение повлекло за собой правовые последствия.

Для адекватной оценки обязательственных отношений большое значение имеет правильная квалификация договора с точки зрения возмездия.

В части 3 ст. 423 ГК РФ определено: «Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным»[12].

Учитывая, что один из существенных признаков договора участия в долевом строительстве – его направленность на привлечение денежных средств в обмен на предоставление застройщиком квартир или нежилых помещений в построенном объекте недвижимости, его следует отнести к возмездным договорам.

Договор участия в долевом строительстве является двусторонним договором (взаимным), так как его суть составляют взаимные права и обязанности сторон[13].

Субъектный состав, характеризующийся неравенством между участниками договора, предопределяет распространение на договор участия в долевом строительстве режима публичного договора.

Применение этого режима в отношении договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости предполагает, что застройщик обязан заключить договор с каждым, кто к нему обращается. Доказательством указанного может служить характер предложения застройщика, относящегося к неопределенному кругу лиц и распространяющегося в объявлениях, где застройщик приглашает принять участие в долевом строительстве и заключить соответствующий договор. Тем самым застройщик делает предложение, которое может квалифицироваться как публичная оферта, поскольку содержит существенные условия будущего договора участия в долевом строительстве (в случае ее принятия)[14].

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор на участие в долевом строительстве является гражданско-правовой договор. Из этого следует, что на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ обязательным существенным условием рассматриваемого договора является условие о предмете. Предмет договора на участие в долевом строительстве состоит из двух составляющих. Первую составляющую составляет материальный объект в виде новостроек, причем не все здание (сооружение), а только его части. Вторая составляющая предмета договора на участие в долевом строительстве должна быть представлена ​​действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачу акционеру части имущества соразмерно. на вложенные средства. В этом случае действия застройщика связаны с выполнением работ, а также с оказанием всевозможных услуг по организации строительства.

Кроме этого, в соответствии с п. 4 ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Объектом договора является объект долевого строительства, т.е. в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства[15].

Наиболее важным при заключении договора участия в долевом строительстве является правильное указание в нем объекта долевого строительства[16].

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона о долевом участии)[17].

Участник долевого строительства обязан выплатить застройщику именно ту сумму денег, а не иное имущество (ценные бумаги, оборудование и т. Д.). Цена одного контракта не обязательно должна совпадать с ценой другого контракта, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 8 Закона, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (п. 1 ст. 6 Закона о долевом участии).

Закон допускает возможность изменения условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства: в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (п. 3 ст. 6 Закона о долевом участии).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (п. 6 ст. 7 Закона)[18].