Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Сравнительный подход к оценке недвижимости
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами: Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно. Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов. Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Для расчета и внесения поправок используется следующие методы: 1. Методы, основанные на анализе парных продаж; 2. Экспертные методы расчета и внесения поправок; 3. Статистические методы. Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога, сопоставимого с объектом оценки. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации. Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Статистические методы расчета поправок. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо их характеристик. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи. В этом случае в качестве единиц сравнения используются: 1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ). 2. Общий коэффициент капитализации (ОКК). Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения ВРМ необходимо: оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом; по сопоставимым продажам аналогов определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи; умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле: Цоб = ПВДо × ВРМа, где Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВДо – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта. ВРМ не корректируется на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Общий коэффициент капитализации. Основные этапы расчета стоимости объекта: подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости; общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене: Ккап = [∑(ЧОДia: Цia)]: m, где Ккап – общий коэффициент капитализации; ЧОДia – чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога; Цia – цена продажи i-го сопоставимого аналога; m – количество отобранных аналогов. вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться по формуле: Цоб = ЧОДо × Ккап, Где ЧОДо – чистый операционный доход от оцениваемого объекта.
Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо: 1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. 2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, в которые вводилось меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если: количество отобранных аналогов минимально; величины их скорректированных цен достаточно близки.
|
||||||
Последнее изменение этой страницы: 2021-05-27; просмотров: 53; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.188.29.73 (0.008 с.) |