Глава 2. Объекты оценки и определение их стоимости

2.1. Определение стоимости оценочных работ и заключение договора

Стоимость оценочных работ зависит от соотношения межу спросом и предложением на эти услуги. Компании, занимающиеся оценкой объектов, стремятся к тому, чтобы поддерживать рынок оценочных услуг в состоянии стабильности и открытости. Средствами поддержания конкуренции на этом рынке служат отдельные соглашения между его участниками, которые придерживаются определенных правил. К числу таких правил относится соблюдение «Кодекса профессиональной этики оценочных компаний», соглашения о минимальных тарифах на проведение оценочных работ и недопущении искусственно заниженных цен, общих правил проведения конкурсов и тендеров в сфере оценки собственности крупных промышленных компаний и др.

В статье 16 Закона об оценочной деятельности записано, что «размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки». Определяется стоимость оценочных работ, из сложности и трудоемкости работ оценщиков при выполнении требований законов, нормативных актов и стандартов, касающихся оценочной деятельности.

Стоимость оценочных работ должна обеспечивать оценщикам достаточный уровень оплаты труда и покрывать одновременно другие затраты, которые несут оценочные компании. Кроме заработной платы оценщиков наиболее весомые статьи расходов в оценочных компаниях - это плата за аренду офисного помещения и коммунальные услуги; оплата коммуникационных и почтовых расходов; заработная плата управленческого и обслуживающего персонала (директор, офис-менеджер, бухгалтер, охрана и др.); начисления на заработную плату; расходы на командировки; расходные материалы и ремонт офисной техники; взносы за лицензирование и участие в саморегулируемой организации; рекламные расходы; приобретение специальной литературы, периодических изданий и других информационных материалов; оплата Интернета; повышение квалификации работников и участие в конференциях; приобретение компьютерной, множительной, офисной и другой техники, программных продуктов, электронных баз данных.

В общем виде стоимость оценочных работ по определенному оценочному проекту (заказу) рассчитывается исходя из трудоемкости этих работ:

^оп = Т х Счас х Ккос х Кндс,

где Т — трудоемкость оценочных работ по проекту, чел/ ч;

 Счас — часовая тарифная ставка оценщика, соответствующая средней категории оценщиков в оценочной компании;

 Ккос — коэффициент косвенных (накладных) расходов;

 Кндс — коэффициент, учитывающий НДС.

Часовая тарифная ставка оценщика определяется исходя из планируемого среднемесячного заработка оценщика и среднемесячного фонда его рабочего времени.

Основанием для проведения оценки объекта является договор. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и к отчету об оценке, а также о стандартах оценки.

Для заключения договора на проведение оценки достаточно его простой письменной формы. В части 2 ст.10 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ установлен перечень сведений, подлежащих обязательному включению в договор на проведение оценки, т.е. условия, необходимые для договоров на проведение оценки:

объект оценки;

вид стоимости имущества (способ оценки);

размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

наименование СРОО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 Закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в т.ч. Ф.И.О. оценщика или оценщиков.

В отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.

Одним из требований к договору, является наличие задания на оценку.

В задании на оценку могут быть уточнены некоторые моменты и особенности, не отраженные в договоре на оценку. Некоторые пункты задания могут дублировать разделы договора, некоторые дополняют его.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

объект оценки;

имущественные права на объект оценки;

цель оценки;

предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

вид стоимости;

дата оценки;

срок проведения оценки;

допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО) задание на оценку недвижимости должно содержать дополнительную, к указанной выше, информацию:

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

В задании на оценку объекта недвижимости могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

Задание на оценку квартиры, дома или иного объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную, к указанной выше, информацию:

1. Данные об объекте оценки, в частности:

при оценке акций – количество, категория (тип), номер и дата государственной регистрации выпуска акций;

при оценке доли в уставном (складочном) капитале организации – размер оцениваемой доли;

при оценке пая в паевом фонде производственного кооператива – размер оцениваемого пая, количество паев;

при оценке имущественного комплекса организации – описание его состава.

2. Полное и сокращенное фирменное наименование организации (включая организационно-правовую форму), акции, паи в паевом фонде, доли в уставном (складочном) капитале, имущественный комплекс которой оцениваются (далее также – организация, ведущая бизнес), а также ее место нахождения, основной государственный регистрационный номер (ОГРН).

Оценка имущественного комплекса или его части осуществляется исходя из предпосылки сохранения деятельности организации, при этом состав имущественного комплекса должен быть точно идентифицирован. Задание на оценку недвижимости должно содержать дополнительную к указанной информацию об объекте оценки:

состав оцениваемой группы машин и оборудования с указанием сведений по каждой машине и единице оборудования, достаточных для их идентификации;

информацию по учету нематериальных активов, необходимых для эксплуатации машин и оборудования (при наличии таких активов).

Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую информацию:

о режиме предоставленной правовой охраны интеллектуальной собственности, включая объем, сроки, территории правовой охраны, наличие ограничений (обременений) в отношении исключительных прав на интеллектуальную собственность;

об объеме прав на интеллектуальную собственность, подлежащих оценке;

о совокупности объектов (или единой технологии, или сопутствующих активах), в состав которой входит объект оценки.