Общая государственная поддержка (ипотечное кредитование)

 

Ипотечное жилищное кредитование – это основной механизм и экономический инструмент, который дает возможность обеспечения доступности жилья во всем мире, а также способствует развитию сферы строительства.

Ипотечное жилищное кредитование является универсальным институтом, который получил широкое развитие в странах с рыночной экономикой и используется государством в реализации социально-экономической политики.[14]

Основными правовыми актами, регулирующими вопросы ипотечного жилищного кредитования у нас в стране, являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».[15]

После и в 2018 г. в России принят ряд поправок и нововведений в законодательство. Далее рассмотрим изменения, которые коснулись сферы ипотечного жилищного кредитования.

С начала 2018 г. вступил в силу ряд законодательных актов, которые направлены на улучшение демографической ситуации в стране. Таким образом, произошло продление программы по материнскому капиталу. Также одним из нововведений стало то, что появилась возможность получить не только сам сертификат, но и оформить получение ежемесячной выплаты из материнского капитала наличными при рождении второго ребенка с 1 января 2018 года до достижения 1,5 лет в размере одного прожиточного минимума, установленного в регионе в отношении детей. И, наконец, третьим событием стало снижение ставок для семей с детьми.

Постановление Правительства от 30 декабря 2017 г. № 1711 дало старт проекту, в ходе которого семьи, у которых после 1 января 2018 г. и до 31 декабря 2022 г. родится второй или третий ребенок, имеющий гражданство РФ, могут получить ипотечный заем с льготным периодом под 6 % годовых.[16]

Эту инициативу неоднократно обсуждали ранее, и поэтому стоит отметить некоторые предпосылки такому решению:

1. Наблюдается стабилизация экономической ситуации в стране после санкций, введенных иностранными государствами.

2. Ипотечное кредитование пользуется большим спросом у населения, и поэтому банки считают этот продукт наиболее надежным инструментом получения прибыли.

3. В последние годы наблюдается сокращение темпов строительства, и люди больше ориентированы на приобретение жилья на вторичном рынке. Поэтому многие строительные проекты замораживаются, отчего страдают не только сами застройщики, но и долевые участники.

Субсидирование ипотеки предоставляется по кредитам, кредитный договор по которым заключен начиная с 1 января 2018 г. со дня предоставления кредита российским гражданам:

а) в течение 3 лет – в связи с рождением у гражданина с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. второго ребенка;

б) в течение 5 лет – в связи с рождением у гражданина с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. третьего ребенка.

Таким образом, субсидирование ипотечного кредита означает, что на данный период оплату ставки по кредиту свыше 6% перед банком на себя берет государство.

Если у заемщика в период с 01.01.2018г. по 31.12.2022 г. рождается третий ребенок в течение периода предоставления субсидии, которую он получил после рождения второго ребенка, то период предоставления субсидии продлевается на 5 лет со дня окончания периода предоставления субсидии в связи с рождением второго ребенка.

Если же у гражданина в период с 01.01.2018 г. по 31.12.2022 г. рождается третий ребенок после окончания периода предоставления субсидии, которую он получил в связи с рождением второго ребенка, предоставление субсидии возобновляется на 5 лет с даты рождения третьего ребенка.[17]

Отметим основные условия кредитного договора:

1. Кредитный договор должен быть заключен не ранее 1 января 2018 г.

2. Размер кредита – до 3 млн. руб. в регионах и до 8 млн. руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

3. Первоначальный взнос – не менее 20 %.

4. После окончания срока действия ставки 6 %, процентная ставка устанавливается в размере не более ключевой ставки Банка России на дату выдачи кредита, увеличенной на 2 п.п.

5. Для оформления или рефинансирования кредита под 6 % годовых заемщик обязательно должен заключить договор личного страхования (жизни, от несчастного случая и болезни), а также договор страхования жилого помещения (после того, как будет оформлено право собственности).

Но стоит отметить, что субсидирование ипотечного кредита возможно только в том случае, если заемщик соблюдает условия кредитного договора (своевременно вносит платежи).

Среди нововведений, которые вступили в силу в 2018 году, стоит выделить введение в оборот электронной ипотечной закладной (согласно Федеральному закону № 328 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Законом определяется, что электронная закладная – это бездокументарная ценная бумага, которая хранится в депозитарии в виде электронного документа. Закладная содержит сведения о залогодателе, первоначальном залогодержателе и о заемщике по кредиту, информацию о дате и месте заключения договора, сумме кредита и сроке ее уплаты, а также описание ипотечного имущества и его оценку.[18]

Заемщику могут заполнить данную форму электронной закладной на портале Государственных услуг и на официальном сайте Росреестра. В документе ставятся электронные подписи залогодателя и залогодержателя, а также подпись государственного регистратора.

При погашении регистрационной записи об ипотеке обращение с заявлением об аннулировании электронной закладной не требуется. Орган регистрации прав сам направит в депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Это уведомление и будет являться основанием для прекращения хранения электронной закладной и (или) учета прав на такую закладную.

Таким образом, перевод оборота закладных в электронную форму позволит существенно снизить издержки (временные, материальные) залогодержателя, что будет способствовать созданию более выгодных условий для заемщика. Кроме того, электронная форма закладной, по мнению разработчиков, устраняет риски ее утраты, присущие бумажной закладной.

Изменения в сфере законодательства коснулись также и строительной отрасли. Вступили в силу поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

С 1 июля 2019 г. будет упразднено долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку. Во время переходного периода с 1 июля 2018 г. по 30 июня 2019 г. будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым – с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 г. девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на специальные счета в уполномоченных банках.[19]

Эскроу-счета – специальные счета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома.

Пока дом не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.

С 1 июля 2018 г. у застройщиков появился выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве. Если застройщики предпочтут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 г.), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 г., применяются новые требования 214-ФЗ.

С 1 июля 2018 г. над расходами застройщика устанавливается банковский контроль. Застройщики должны открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, если она противоречит закону о долевом строительстве.[20]

Застройщику должно выдаваться не более одного разрешения на строительство, а размер собственных средств застройщика на протяжении всего периода реализации проекта должен составлять не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Также у застройщика должен быть опыт работы не менее трех лет в сфере возведения многоквартирных домов и разрешение на ввод не менее 10 тыс. кв. м жилья.

Центральный банк РФ утвердил повышение коэффициентов риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. Новые коэффициенты будут применяться к кредитам, которые выданы с 1 января 2019 г. Теперь кредиты, выданные при внесении первоначального взноса менее 20 % от стоимости жилья, будут иметь коэффициент риска 150 %, если же менее 10 %, то коэффициент риска будет составлять 200 %.[21]

В России на федеральном и региональном уровнях существуют программы поддержки граждан, решивших приобрести жилье: в виде субсидий, жилищных сертификатов и выделения земельных участков под индивидуальное строительство.

Рассмотрим несколько программ для отдельных категорий граждан:

1. Ипотека для молодых семей. Льгота предоставляется семьям, которые официально признаны нуждающимися в жилье. Возраст получателей субсидии – не больше 35 лет. Оформить ее могут как полные семьи (наличие детей не обязательно), так одинокие родители. Для получения льготы по ипотеке необходимо предварительно встать на учет в органах местного самоуправления.

2. Военная ипотека. Предусмотрена для военнослужащих, участвующих в накопительно-ипотечной системе (далее НИС), куда военные включаются после подписания второго контракта. В течение срока службы на счет гражданина государство зачисляет деньги, которые после трех лет участия в НИС можно использовать для покупки жилья в кредит.

3. Жилищный кредит с материнским капиталом. Это сертификат, который можно направить на приобретение жилья, в том числе в кредит.[22]

Фактор, который должен радикально улучшить показатели по обеспеченности современным жильем, – столичная программа реновации.

Программа реновации была запущена Правительством Москвы в 2017 г. Благодаря этой программе 350 тысяч московских семей, то есть более миллиона человек, переедут в новые квартиры с отделкой комфорткласса. Она предусматривает снос к 2032 г. более 5100 пятиэтажных домов по всему городу и строительство взамен в 2 раза большего объема нового жилья.[23]

Таким образом, будем надеяться, что данные изменения в сфере ипотечного жилищного кредитования будут лишь положительно влиять на ипотечный рынок, обеспечив положительную динамику выдачи ипотечных кредитов и расширение возможностей получения кредита для более широкого круга населения нашей страны.

 

2.2. Адресные программы, направленные на улучшение жилищных условий (на примере Пензенской области)

На территории Пензенской области реализуются 13 направлений, нацеленных на государственную поддержку различных категорий граждан в жилищной сфере, в том числе: молодых семей, многодетных семей, работников государственных бюджетных учреждений, специалистов, проживающих в сельской местности, детей-сирот, ветеранов боевых действий, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, ветеранов (членов семей погибших и (или) умерших ветеранов) Великой Отечественной войны, граждан, уволенных с военной службы (службы), и приравненных к ним лиц, участников программы «Жилье для российской семьи, вынужденным переселенцам, участникам ликвидации последствий аварий, чрезвычайных ситуаций, гражданам, выехавшим из районов Крайнего Севера.[24]

4 жилищные программы финансируются из федерального бюджета. 1 жилищная программа финансируется на условиях софинансирования из бюджетов 3-х уровней (федерального, областного, местного бюджетов). 1 жилищная программа реализуется на условиях софинансирования (за счет средств регионального бюджета и федерального бюджета). 7 жилищных программ реализуются за счет средств регионального бюджета. Утверждены 10 административных регламентов по реализации мероприятий жилищных программ на территории Пензенской области.[25]

Минтруд Пензенской области принимает документы по следующим мероприятиям:

- предоставление единовременных выплат работникам государственных бюджетных, автономных, казенных учреждений Пензенской области;

- предоставление единовременных субсидий на улучшение жилищных условий государственным гражданским служащим Пензенской области;

- предоставление единовременных субсидий на приобретение жилого помещения лицам, замещающим государственные должности Пензенской области;

- компенсацию процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам, ипотечным жилищным займам за счет средств бюджета Пензенской области участникам программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (с 01.01.2018 года мероприятие утратило силу).[26]

Раскроем одну из адресных программ, реализуемых в Пензенской области. Законом Пензенской области «Об обеспечении жильем отдельных категорий ветеранов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на территории Пензенской области» решено обеспечить жильем отдельных категорий ветеранов:

•инвалиды ВОВ;

•лица, работавшие в период ВОВ на объектах противовоздушной обороны;

•лица, награжденные знаком «Жителю блокадного Ленинграда»;

•члены семьи погибших инвалидов и участников ВОВ.

Нуждающимися в жилых помещениях, признаются: не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма; обеспеченные общей площадью на одного человека, меньше нормы; проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилья требованиям. (Рисунок 1.)

Жилищные льготы также положены инвалидам боевых действий. Нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляется бесплатное жилье в домах государственного муниципального жилищного фонда.

Для этого необходимо выполнить условия

1. нуждаемость в улучшении жилищных условий

2. постановка на учет качестве нуждающихся улучшении жилищных условий;

3. предоставление документа, подтверждающего право на льготы.[27]

Рис. 1.

Таким образом, адресные программы имеют большое значение в современной России, поскольку именно данный вариант поддержки граждан в улучшении жилищных условий имеет более удачную модель, так как они в своей основе направлены на конкретные группы нуждающегося населения РФ.

Глава 3. Анализ эффективности предоставления семьям социальных выплат на приобретение или строительство жилья при рождении первого ребенка в рамках подпрограммы «Социальная поддержка отдельных категорий граждан Пензенской области в жилищной сфере» государственной программы Пензенской области «Социальная поддержка граждан в Пензенской области на 2014-2022 годы»

Условия участия в программе

 

Жилищные сертификаты молодым семьям предоставляются согласно:

1. Постановлением Правительства Пензенской области от 30 октября 2013 года № 805-пП утверждена государственная программа Пензенской области «Социальная поддержка граждан в Пензенской области на 2014-2022 годы», которая вступила в силу с 1 января 2014 года.[28]

2. Постановлением Правительства Пензенской области от 27 февраля 2014 года № 126-пП утвержден Порядок реализации мероприятий подпрограммы «Социальная поддержка отдельных категорий граждан Пензенской области в жилищной сфере» государственной программы Пензенской области «Социальная поддержка граждан в Пензенской области на 2014-2022 годы»[29], предусматривающий предоставление семьям социальных выплат на приобретении или строительство жилья при рождении первого ребенка.

3. Постановлением Правительства Пензенской области от 28 декабря 2018 года № 721-пП в Подпрограмму внесены изменения.[30]

На основании постановления администрации города Пензы от 11.06.2014 № 685 Социальное управление города Пензы определено уполномоченным органом на территории города Пензы по предоставлению мер социальной поддержки семьям при рождении первого ребенка в течении 12 месяцев после заключения брака в рамках реализации подпрограммы «Социальная поддержка отдельных категорий граждан Пензенской области в жилищной сфере» государственной программы Пензенской области «Социальная поддержка граждан в Пензенской области на 2014-2022 годы» (далее – Подпрограмма).[31]

Основная цель Подпрограммы – социальная поддержка молодых семей в улучшении жилищных условий. Осуществляется за счет средств бюджета Пензенской области. В рамках Подпрограммы семьи получают жилищный сертификат о праве на получение социальной выплаты на приобретение или строительство жилья при рождении первого ребенка.

Размер социальной выплаты – 328 000 рублей.

На получение жилищного сертификата может претендовать семья, члены которой являются гражданами РФ, проживают на территории Пензенской области, состоят в зарегистрированном браке, и соответствуют следующим условиям:

1) первый ребенок в семье рожден (усыновлен, удочерен) на территории

Пензенской области в течение 12 месяцев после заключения брака;

2) возраст каждого из супругов на дату подачи заявления о включении в список получателей социальных выплат не превышает 28 лет;

3) члены семьи являются нуждающимися в жилом помещении по одному из оснований:

а) не являются нанимателем жилого помещения по договору социального найма, либо членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственником жилого помещения, либо членом семьи собственника жилого помещения;

б) являются нанимателем жилого помещения по договору социального найма, либо членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственником жилого помещения, либо членом семьи собственника жилого помещения при условии, что общая площадь жилого помещения на 1 человека из числа лиц, проживающих в этом жилом помещении, составляет менее 10 кв. метров;

в) проживают в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, независимо от размеров занимаемого жилого помещения, и не имеют иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности;

4) являются нанимателем жилого помещения по договору социального найма, либо членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственником жилого помещения, либо членом семьи собственника жилого помещения, если среди членов семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, предусмотренной перечнем тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержденным приказом Министерства здравоохранения Российской Федерации от 29.11.2012 № 987н «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире», и не имеют иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

При наличии у семьи и (или) членов семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех жилых помещений.

При расчете обеспеченности общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи не учитываются принадлежащие членам семьи на праве собственности жилые помещения, введенные в эксплуатацию в течение года, предшествующего дате включения семьи в список получателей социальных выплат в соответствии с условиями настоящего Порядка, приобретенные у юридических лиц полностью или частично за счет средств ипотечного жилищного кредита (ипотечного жилищного займа), находящиеся в ипотеке (залоге) у кредитора (заимодавца) в соответствии с кредитным договором (договором займа).

К членам семьи собственника жилого помещения, в рамках настоящего Порядка, относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг (супруга), а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи собственника, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника в судебном порядке.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг (супруга), а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Право на улучшение жилищных условий с использованием социальной выплаты за счет средств бюджета Пензенской области предоставляется семье (членам семьи) только один раз.

Участие семьи в подпрограмме является добровольным.

Семьи, имеющие в составе семьи инвалида, включаются в список получателей социальных выплат в первоочередном порядке вне зависимости от даты подачи заявления и документов.

Семья, изъявившая желание получить социальную выплату вправе подать заявление и документы для получения социальной выплаты в течение трех лет со дня рождения (усыновления, удочерения) в семье первого ребенка.

Граждане (семьи), изъявившие желание воспользоваться правом на внеочередное предоставление в аренду без проведения торгов земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности Пензенской области или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства в соответствии со статьей 5 Закона Пензенской области от 04.03.2015 № 2693-ЗПО «О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области», с целью строительства индивидуального жилого дома с использованием предоставляемой социальной выплаты, подают в орган местного самоуправления муниципального образования или городского округа Пензенской области, принявший решение о включении семьи в список получателей социальных выплат.

Семья, включенная в список получателей социальных выплат, обязана в течение 10 рабочих дней с момента произошедших изменений (о переезде на постоянное место жительства за пределы Пензенской области, изменении жилищных условий семьи, изменении состава семьи) проинформировать орган местного самоуправления муниципального района или городского органа Пензенской области, принявший решение о включении их в список получателей социальных выплат.

Социальная выплата может быть использована семьей:

а) для оплаты части стоимости приобретаемого у юридического лица жилого помещения, введенного в эксплуатацию в течение года, предшествующего дате включения семьи в список получателей социальных выплат, а также для оплаты части стоимости приобретаемого у юридического лица жилого помещения, обязательство по которым возникло у семьи после включения в список получателей социальных выплат.

б) для оплаты части стоимости жилого помещения, приобретаемого по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома или договора уступки прав требования (цессии), обязательство по которым возникло у семьи после включения в список получателей социальных выплат;

в) для оплаты строительства (завершения строительства, реконструкции) одного или нескольких жилых помещений, в том числе индивидуального жилого дома, или на приобретение по безналичному расчету строительных и отделочных материалов, изделий и конструкций для строительства (завершения строительства, реконструкции) одного или нескольких жилых помещений, в том числе индивидуального жилого дома, обязательство по которым возникло у семьи после включения в список получателей социальных выплат;

г) для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита (ипотечного жилищного займа) на приобретение или строительство жилого помещения, введенного в эксплуатацию в течение года, предшествующего дате включения семьи в список получателей социальных выплат, а также для оплаты части стоимости приобретаемого у юридического лица жилого помещения, обязательство по которым возникло у семьи после включения в список получателей социальных выплат;

д) для оплаты платежа в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса (в случае если семья (члены семьи) является членом жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива), обязательство по которым возникло у семьи после включения в список получателей социальных выплат;

e) на погашение части суммы основного долга и процентов по ипотечному жилищному кредиту (ипотечному жилищному займу), полученному с целью приобретения у юридического лица жилого помещения, введенного в эксплуатацию в течение года, предшествующего дате включения семьи в список получателей социальных выплат, а также на погашение части суммы основного долга и процентов по ипотечному жилищному кредиту (ипотечному жилищному займу), полученному с целью приобретения у юридического лица жилого помещения, обязательство по которым возникло у семьи после включения в список получателей социальных выплат или с целью приобретения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома либо договору уступки прав требования (цессии), либо с целью строительства (реконструкции) одного или нескольких жилых помещений, в том числе индивидуального жилого дома;

ж) для уплаты цены договора участия в долевом строительстве, который предусматривает в качестве объекта долевого строительства жилое помещение, путем внесения соответствующих средств на счет эскроу, обязательство по которым возникло у семьи после включения в список получателей социальных выплат.

Срок действия сертификата составляет 6 месяцев с даты его выдачи, указанной в сертификате.

Таким образом, условия данной подпрограммы включают обширный перечень, включающий основные аспекты подтверждения статуса участника программы, кроме того подпрограмма включает важные направления реализации полученной государственной помощи.