Мера вовлеченности недвижимости в корпоративное

Управление

Как это можно проследить по данным табл. 6.1, различные управленческие задачи вызывают к действию различные по составу и объемам ресурсы недвижимого имущества. Так, достаточно ясно, что проводимая (с введением в 1998 году Федерального закона) государственная регистрация прав на недвижимое имущество вовлекла в этот процесс всю недвижимость корпорации. Таким же тотальным охватом корпоративного имущества будет характеризоваться реализация стратегии всемерного сокращения издержек.

В то же время, необходимо отметить различия в мере вовлеченности одного и того же вида имущества в различные процессы. Например, структурные преобразования, сконцентрированные на менеджменте корпорации, затронут в имущественном плане, прежде всего и в максимальной степени, административные комплексы зданий, их внутреннее перераспределение и модернизацию помещений. Тогда как решение задач сокращения издержек (и, подобно им, задач повышения качества продукции и услуг) может задеть те же административные комплексы лишь в тех случаях, когда для их решения потребуется создание в менеджменте корпорации специализированных структурных подразделений экономии ресурсов (или служб качества) с выделением для них необходимых площадей и оборудования.

Понятна и другая крайняя, минимальная в смысле состава и объемов вовлекаемого в управленческие процессы корпоративного имущества, ситуация – подготовка и реализация инвестиционного проекта, связанного, например, с модернизацией или строительством конкретного объекта. Здесь в управленческом плане будет задействован только имущественный комплекс конкретного структурного подразделения корпорации.

Другая задача - задача выхода на новые рынки потребителей. Она будет связана с такими компонентами корпоративного имущества, как транспортная система и газораспределительный имущественный комплекс, а также офисное представительство в новом регионе. При этом, например, проблема имущественного обеспечения представительства в новом регионе может решаться по различным правовым схемам: приобретения офисов на правах собственности или через договоры аренды.

Итак, мера вовлеченности одних и тех же имущественных объектов и комплексов в различные процессы корпоративного управления может быть различной. Поэтому было бы целесообразно определить классификационные признаки для разделения уровней вовлеченности.

В качестве такого признака первого уровня классификации предлагается использовать требования по государственной регистрации прав и/или производства записей в официальных документах типа Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, Земельного кадастра и т.д., которые (требования) можно было бы соотнести с результатами произведенных с корпоративным имуществом действий. Тогда к имущественной вовлеченности максимальной меры будут отнесены действия, связанные со сделками купли-продажи и долгосрочной аренды, строительством новых производственных и офисных объектов, перераспределением прав собственности на объекты недвижимости и имущественные комплексы и ряд других. То есть, такие действия потребуют от управляющих корпоративным имуществом включения в подготавливаемые ими программы обеспечивающих мероприятий достаточно трудоемких организационных процедур, соответствующих нормам государственной регистрации прав и записей в иные официальные документы.

В то же время, действия по эксплуатационному содержанию и ремонтам зданий и сооружений, по перемещению персонала внутри офисов и т.п., в силу отсутствия необходимости официальных записей в различного рода правоустанавливающих документах, будут классифицироваться как действия с меньшей мерой имущественной вовлеченности. Это уменьшение меры вовлеченности будет связано с изменениями в организации и содержании разрабатываемого порядка имущественного управления, в частности, исключая необходимые мероприятия по регистрации. Но, в то же время, это упрощение не отменяет других сложностей, присущих данной задаче (как сложности учета человеческого фактора при перераспределениях и переустройстве помещений).

Примечание

Возможно использование и других подходов (нежели выше рассмотренные регистрационные и им подобные подходы и признаки) для оценок меры имущественной вовлеченности в процессы корпоративного управления. Это может быть, например, оценка по масштабу финансовых потоков, сопровождающих те или иные проводимые имущественные операции. При этом стоимостной характер оценки открывает возможности проведения на этой основе и оценок экономической эффективности имущественного управления.

     Техническое обслуживание объектов недвижимости

Известно, что обширный комплекс работ по техническому обслуживанию объектов недвижимости (в первую очередь, зданий и сооружений) производят за счет отчислений от прибыли компании. Поскольку все это закладывается в бюджет компаний на плановой стадии и базируется, таким образом, на расчетах потенциальной прибыли, то такие затраты (как стоимость обслуживания, ремонта и т.д.) должны определяться в каждой организации с максимальной тщательностью. Весьма часто средства, выделяемые компаниями на эти цели, оказываются явно недостаточными. Поэтому менеджер, ответственный за названные направления работ, должен уметь планировать, рассчитывать и представлять обоснованную программу действий.

Объединим далее под общим термином технический менеджмент (Maintenance Management или при более широком подходе – Facility Management) следующий комплекс задач по управлению обслуживанием и ремонтам здания: 

· поддержание исправного состояния здания в целом, с тем чтобы оно могло качественно функционировать по своему прямому назначению;

· поддержание исправного состояния (нормативного в контексте строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других норм и правил) отдельных конструктивных элементов здания, материалов и систем инженерного оборудования, энергетики, водоснабжения и водоотвода, связи и т.д.;

· организация вспомогательных работ по зданию, таких как: уборка и очистка помещений, всего рабочего пространства. При этом следует отметить, что данное требование необходимо как, с одной стороны, для здоровья и безопасности персонала здания (компании) и клиентов-посетителей, так, с другой стороны, и для качественного сохранения самого здания и его конструктивных элементов.

 

Аргументы важности технического менеджмента

Зачем нужен технический менеджмент зданий? Можно выделить следующие аргументы правомерности существования и развития деятельности по эффективному техническому менеджменту зданий:

     (i) Эффективность предоставляемых услуг. Известно, что многие здания (офисные центры, торговые комплексы, коммерческие многоквартирные дома) используют как средства предоставления услуг, за которые компания-собственник получает доходы. Тогда недостатки в техническом обслуживании здания могут привести к снижению объемов и качества предоставляемых услуг, а, следовательно, и к снижению доходов собственника здания.

     (ii) Финансовые (стоимостные) аспекты. Здания являются весьма капиталоемким активом; во многих случаях они составляют значительную часть основных фондов организации. Таким образом, если здание находится в плохом состоянии, то его ценность в принципе падает, а с ней, значительно снижается и общая стоимостная оценка активов предприятия, существенно снижается степень ликвидности здания как важного составного элемента основных фондов предприятия. В частности, это означает, что здание, которое уже само по себе как недвижимость есть актив достаточно низкой ликвидности, становится еще менее ликвидным.

     (iii) Безопасность и другие нормативные требования. Это одновременно и проблема обеспечения безопасности для сотрудников, работающих в здании, и для посетителей. Так, например, в помещении должны быть предусмотрены экологически безвредные покрытия стен и пола. Должно быть обеспечено обязательное выполнение нормативных требований действующего законодательства, в том числе: возможность эвакуации в случае пожара и других чрезвычайных ситуаций, наличие противопожарного оборудования, соблюдение нормативов населенности (ограничений по численности людей, находящихся в здании и отдельных помещениях).

     (iv) Условия аренды. К зданиям с помещениями, предназначенными для сдачи в аренду, могут предъявляться особые требования. Договоры аренды как двусторонние документы, регулирующие отношения собственника и арендатора, могут предусматривать различную ответственность за содержание и страхование различных арендуемых помещений. Так, договор может предусматривать проведение ремонтных работ в полном объеме за счет страхования или делить ответственность за ремонт на паритетных началах между собственником и арендатором.

     (v) Нравственная атмосфера в коллективе. Здание и помещения должны обеспечивать приятную и комфортабельную рабочую обстановку. Следует отметить, что данные требования частично отражены в законодательстве по защите здоровья и безопасности и стандартах качества для рабочих помещений. Кроме того, состояние здания и помещений становится важным привлекающим фактором при найме персонала на работу.

Примечание

     Тем не менее, специалисты-практики обращают внимание на тот распространенный факт, что, несмотря на все выше приведенные аргументы, средства на технический менеджмент (в том числе на эксплуатацию и ремонт) сокращают в первую очередь. В краткосрочной перспективе недостатки в техническом обслуживании зданий заметным образом не проявляются. Однако, как только в здании возникают первые серьезные повреждения, процесс разрушений начинает развиваться непропорционально быстро. В результате не произведенные вовремя небольшие текущие ремонты и профилактические работы могут обратиться в значительные работы - вплоть до серьезного капитального ремонта и необходимости восстановления эксплуатационных качеств здания.

 

Источники возникновения дефектов здания

Причины возникновения дефектов могут быть различными. Ниже указаны основные из них:

· Неудачные проектные решения.

     Так, неудачный, нестандартный проект здания может привести к необходимости досрочного ремонта в сравнении со строительными нормативами эксплуатации зданий с проверенными временем и опытом безаварийной эксплуатации типовыми решениями. Это может возникнуть, например, при недостатках в деталировке стыковых конструкций и элементов водостоков, кровли, и т.д.

· Некачественное техническое обслуживание здания.

Чаще всего большинство проблем некачественного технического обслуживания возникает от недостатка профессиональных навыков и знаний. Это - либо результат недостатков в обучении, либо нехватка опыта. Необходимо, чтобы менеджер, ответственный за техническое обслуживание зданий, имел опыт работы с используемыми в здании материалами, конструкциями и т.д.

· Недостатки примененных строительных материалов.

     Необходимо обратить внимание на следующие аспекты, связанные с проблемой строительных материалов:

- несмотря на то, что качество строительных материалов постоянно совершенствуется, в зданиях, построенных давно, качество отдельных материалов могло не контролироваться, в том числе, с точки зрения экологической, пожарной и радиационной безопасности;

- при строительстве и ремонтах здания могли быть использованы:

o строительные и отделочные материалы не по назначению, несоответствующие материалы в несоответствующих местах, в том числе для наружных работ могли быть использованы материалы, предназначенные только для внутренних помещений,

o несовместимые материалы, например, из меди и цинка в соприкасающихся строительных конструкциях. Вызываемые этим химические реакции приводят к быстрым повреждениям данных элементов здания.

 

Основные типы работ по техническому обслуживанию

Выделяют следующие четыре типа работ по техническому обслуживанию, ремонтам зданий:    

     (1) Цикличное техническое обслуживание. Сюда включают те типы работ по техническому обслуживанию зданий, которые носят регулярный характер, как, например, косметический ремонт помещений и фасада здания. Для такого типа технического обслуживания необходимо установить оптимальную частоту работ.

     (2) Нециклическое обслуживание. Потребности подобного типа обслуживания (возникающего по складывающейся ситуации) определяют по результатам текущих обследований здания и помещений. Они также могут быть предусмотрены в условиях договора аренды.

     (3) Планово-предупредительный ремонт (превентивное техническое обслуживание). Данная категория обслуживания производится регулярно с целью предотвратить разрушения здания. Частота проведения таких планово-предупредительных ремонтов, профилактических работ должна постоянно пересматриваться с тем, чтобы избежать излишних, неоправданных на данный период времени работ.

     (4) Внеплановый или срочный ремонт. Такой ремонт необходим при произошедших непредвиденных повреждениях здания или его отдельных помещений. Внеплановые восстановительные работы могут потребовать от арендатора или собственника здания (за кем по договору аренды записана ответственность за ремонт в подобных ситуациях) больших материальных затрат. Кстати, именно поэтому актуальной при заключении договоров аренды является статья о страховании недвижимости от непредвиденных повреждений. Затраты на страхование, как правило, относят на счет арендатора.

    

     Программы работ по техническому обслуживанию

     Клиент (собственник здания или арендатор) может устанавливать различные длительности программ по техническому обслуживанию, в том числе иногда и на более длительные сроки, чем это необходимо для плановой организации работ. Типичным же является период в пять лет.

При подготовке программ технического обслуживания зданий принимают во внимание следующие факторы: предыстория здания, оценка состояния здания в тех случаях, когда известно, что ремонт не проводился, располагаемые финансовые средства клиента, документация по ранее проведенным капитальным и иным ремонтам (если таковые имели место), капитальные затраты на предполагаемые работы.

Разработку программ технического обслуживания начинают с обследования, анализа и оценки состояния здания, а также работ, которые необходимо произвести немедленно. В проводимом аналитическом обследовании необходимые работы по техническому обслуживанию зданий следует располагать в порядке определенной приоритетности, как, например:

· неотложные строительные проблемы,

· строительные работы, связанные с престижностью здания. Так, если программа составляется для множества зданий, то названный признак приоритетности выделяет в качестве первоочередных для обслуживания здания с определенной престижной значимостью для заказчика,

· работы, выполнение которых может быть организовано экономически эффективным, экономным образом, например, с учетом географического расположения объектов обслуживания,

· возможная стандартизация типов работ на стандартных типах зданий и помещений; это также облегчает экономическую оценку затрат и их минимизацию.

 

Аналитические обследования состояния зданий должны проводиться каждые три-пять лет. В промежуточные годы необходимо проводить дополнительные инспекции специализированного характера. В числе факторов, определяющих частоту аналитических и других обследований здания, наиболее распространенными являются следующие: возраст зданий и отдельных конструктивных элементов, размеры зданий, типы конструкций и инженерных систем, место расположения здания.

Для проведения работ по аналитическому обследованию зданий и помещений, чаще всего, нанимают внешних профессиональных консультантов. В то же время, для проведения текущих работ по техническому обслуживанию зданий могут использоваться как нанимаемые, так и собственные кадры специалистов.

     Руководство по техническому обслуживанию

     Для всех зданий целесообразно иметь собственные руководства (как некоторый свод правил и нормативных положений) по их техническому обслуживанию и ремонту. Данные руководства должны содержать, по крайней мере, следующую информацию:

· изначальные проектные чертежи здания и помещений и документация на установленное оборудование,

· детальные планы этажей, секций, земельного участка, дренажной системы, инженерных коммуникаций и иных систем (как, например, систем кондиционирования воздуха),

· имена и адреса фирм-поставщиков, подрядных строительных организаций,

· плановые разрешения и согласования, связанные с произведенными строительными работами и изменениями направлений использования,

· копии договоров аренды и подобных документов,

· согласования и рекомендации службы пожарного надзора,

· все гарантийные документы,

· записи об изменениях и расширениях, внесенных в исходный проект,

· наиболее актуальная текущая и прошлая информация, касающаяся здания и условий его функционирования.

     Важно также обращать внимание на вопросы энергообеспечения. Часто в зданиях старой постройки вопросы энергообеспечения и экономии энергии были решены неэффективно. Поэтому любой разрабатываемый план технического обслуживания должен принимать во внимание вопросы экономии энергии.

 

     Современные тенденции в строительстве и техническом

     обслуживании зданий

     К настоящему времени получает всеобщее признание концепция строительства «зеленых» зданий (Greening), то есть, зданий, выполненных из экологически чистых материалов, с максимально возможной естественной освещенностью, соответствующих научно обоснованному пониманию здоровой и комфортной организации рабочего пространства. Разрабатываются стандарты качества рабочего пространства различных типов, определяющие не только и не столько объемные характеристики помещений и рабочих мест, сколько их функциональные, экологические, эстетические и т.п. свойства. Эта концепция, во многом, меняет содержание работ по техническому обслуживанию зданий. В этих работах также первостепенное значение приобретают «зеленые» технологии и материалы, действия по регулярному совершенствованию эргономических характеристик и комфортности рабочего пространства[48].

     С точки зрения организации технического обслуживания, получают развитие идеи создания «интеллектуального» здания[49]. Под этим понимается здание, оснащаемое современными средствами информационных и телекоммуникационных технологий, обеспечивающими:

· интеграцию всех необходимых баз данных, информационных потоков, разрабатываемых и реализуемых программ и планов действий по техническому обслуживанию и ремонтам,

· автоматизированную поддержку климата и экономию энергии, охрану здания и помещений,

· финансовый и организационный мониторинг договоров аренды, производимых пользователями платежей и взаиморасчетов за коммунальное обслуживание, электроэнергию и т.д.