Проблемы, возникающие при государственной регистрации сделок с жилыми помещениями и способы решения (анализ судебной практики)

 

 

Понимание значения государственной регистрации прав, многократно представлено в судебной практике, суть их оценки сводится к тому, что факт государственной регистрации права, является обязательной составной частью правового режима недвижимости. Несоблюдение простой письменной формы влечёт недействительность сделки. В свою очередь несоблюдение нотариальной формы, которая в силу закона устанавливает соглашением сторон, влечёт ничтожность сделки, без возможности её «исцеления». Стороны договора должны учесть и максимально ответственно подойти к оформлению своего соглашения. Этот механизм регулирования формы сделки действует, прежде всего, в интересах самих сторон[25].

Обратимся к судебной практике, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является лишь актом государства о признании и укреплении возникновения, ограничения, передачи и прекращения прав на недвижимое имущество. Оспаривание государственной регистрации сделки не является способом защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В деле N 33-1114/08 Д., действующий от имени малолетней дочери - Е., М., действующая от имени В-вой по доверенности, обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 02.11.2007 и перехода к Д. права собственности на квартиру. 16.11.2007 на основании заявления В-вой о возврате документов государственная регистрация договора и перехода к Д. права собственности была приостановлена.Д. вышла в суд с иском о признании договора состоявшимся, регистрации данного договора и перехода права. Суд установил, что свои обязательства по договору купли-продажи сторона данного договора  истица Д. исполнила в полном объеме, уплатив 2 млн. рублей, что подтверждается представленными письменными доказательствами и не оспаривается другой стороной. Заявление о возврате договора купли-продажи, поданное на государственную регистрацию без государственной регистрации, считается уклонением от регистрации сделки в государственном реестре. В соответствии с пунктом 3. Статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в соответствующей форме, но ни одна из сторон не уклонилась от регистрации в суде по требованию другой стороны, принявшей решение, о регистрации сделки в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поскольку договор купли-продажи квартиры составлен в соответствующей форме и полностью реализован Д., то он должен быть признан действительным при условии наличия государственной регистрации, в результате которого происходит передача права собственности и собственности Д. квартира также подлежит государственной регистрации. Доводы ответчиков о том, что договор купли-продажи квартиры является недействительным в силу того, что не были выполнены условия органа опеки и попечительства по приобретению 2/3 долей на имя несовершеннолетней Е. в другой квартире в г. Новочебоксарск, судом не приняты во внимание. Указанные обстоятельства не свидетельствуют о незаконности договора купли-продажи и не влекут его недействительность (статьи 167, 168 Гражданского кодекса РФ). Нарушение прав несовершеннолетнего, на которое ссылались ответчики, было вызвано небрежностью и неосторожностью ответчиков при распоряжении полученными средствами, поскольку ответчики, которые были родителями Е., обязаны обеспечить права своей дочери, купив другой дом. Неблагоприятные последствия таких действий со стороны ответчиков не могут быть возложены на невинную сторону договора.

Приостановление государственной регистрации при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации является правом регистратора и не подлежит обжалованию в судебном порядке.[26] В деле N 33-1485/07 С. обратился в суд с заявлением отменить решение  о приостановлении государственной регистрации, об обязанности  произвести регистрацию перехода права на жилое помещение. Указанные требования С. мотивировал тем, что  представил в Управление заявление о государственной регистрации перехода права собственности на комнату, также он приложил к заявлению договор передачи, договор социального найма и другие документы. Но, государственная регистрация права собственности заявителя на жилое помещение  была приостановлена. Именно основанием для приостановления государственной регистрации стало служить  отсутствие в числе представленных документов решения уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и ордера.Решением Шумерлинского районного суда в удовлетворении заявления было отказано. Определением кассационной инстанции данное решение суда оставлено без изменения в связи со следующим:в  соответствии с пунктом 1 статьи 13 ФЗ  орган, который осуществляет  государственную регистрацию прав, должен также  осуществить проверку юридической силы тех документов, которые представлены на государственную регистрацию. Также проведение правовой экспертизы документов и проверки законности сделки прямо указывается нормативно-правовом акте как необходимое условие государственной регистрации.

Правомерность занятия гражданином жилого помещения,а также  проживания должно быть подтверждено  решением органа местного самоуправления о предоставлении жилых помещений, либо ордером на жилое помещение, если данное жилое помещение было предоставлено до 1 марта 2005 года. В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. Права граждан на приватизацию, в том числе не только постоянно проживающих в спорном жилом помещении, но и временно отсутствующих, но не утративших права на данное жилое помещение, подтверждаются решением органа местного самоуправления о предоставлении жилых помещений либо ордером. Как следует из обжалуемого решения о приостановлении государственной регистрации, именно проверка прав лиц на жилое помещение послужила основанием приостановления регистрации перехода права собственности. Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приостановление государственной регистрации при наличии сомнений в наличии оснований для государственной регистрации является правом регистратора. Так как у государственного регистратора существовали сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, он, действуя в пределах полномочий, предоставленных абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и статьей 19 вышеуказанного Федерального закона, был вправе приостановить государственную регистрацию.

 

Заключение

Цель данного исследования заключалась в изучении видов сделок, подлежащих как государственной регистрации, так и нотариальному удостоверению.

В ходе работы были выполнены следующие задачи:

–Изучить и проанализировать актуальную информацию о сделках, подлежащих государственной регистрации и/или нотариальному удостоверению;

–Выявить теоретические основы о сделках, подлежащих государственной регистрации и/или нотариальному удостоверению, а именно о следующих видах сделок: купля-продажа жилых помещений, мена жилых помещений, дарение жилого помещения, договор участия в долевом строительстве жилья, рентный договор, наследование жилых помещений;

– Изучить эволюцию нотариального удостоверения сделок с жилыми помещениями и сделок с жилимы помещениями, подлежащими государственной регистрации;

– Определить проблемы, возникающие при нотариальном удостоверение сделок с жилыми помещениями и способы решения (анализ судебной практики)

Подводя итог, стоит отметить, что цели и задачи исследования достигнуты. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение  прав на жилые помещения осуществляется уполномоченными на данную процедуру органами. Процедура регистрации прав и  сделок с имуществом недвижимого назначения необходима для юридического признания со стороны государства факта перехода, изменения, возникновения правомочий собственника у субъекта правоотношений. Государственная регистрация подтверждает существование права у собственника.

Законодательство о государственной регистрации прав закрепляет положения, определяющие момент возникновения права собственности на жилое помещение, ограничения такого права, а также момент заключения сделок с недвижимостью.

Таким образом, использование нотариальной формы и государственной регистрации  при заключении  сделок с жилыми помещениями направлено на повышенную защиту имущественных прав граждан,  тем самым на обеспечение правовыми мерами правопорядка в стране и государстве.