Эволюция нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с жилыми помещениями

Нотариальное удостоверение договора является – важным этапом при заключении сделки. На данном этапе происходит придание сделке  установленной законом формы. Удостоверение договора нотариусом и государственная регистрация обладают важной задачей – обеспечить законность оборота недвижимости. Государственная регистрация по своему характеру не равнозначна нотариальному удостоверению

Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью было предусмотрено  Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. Но, в  Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. не оперировал такой категорией, как «недвижимость», а лишь устанавливал  правило обязательного нотариального оформления договоров купли-продажи недви­жимости, и в первую очередь жилых домов, договоров дарения, залога и мены. После распада  СССР и перехода  России на рыночный тип экономики, современный рос­сийский законодатель, регулируя оборот недви­жимого имущества, создал систему государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но отказался от нота­риальной формы этой категории сделок. Пред­полагалось, что либерализация законодательства будет способствовать снижению расходов участ­ников рынка[20].

В марте 1996 г. в была утверждена простая письменная форма сделок с недвижимостью. Действовать соответствующие положения стали только после принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним», именно данный закон отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.  В ст. 24 и 30 Федерального закона «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены изменения, по ко­торым сделки по отчуждению долей в общей собственности на недвижимое имущество под­лежат обязательному нотариальному удостове­рению. Данные статьи утратили силу, и в 2017 г.  Сводные статистические сведения о деятельности феде­ральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 2016 г. были внесены аналогичные изменения в другой Федеральный закон «О государственной реги­страции недвижимости». Согласно п. 1 ст. 42, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками доле­ вой собственности своих долей по одной сделке, подлежат обязательному нотариальному удосто­верению. Одним из главных аргументов противников обязательного нотариального удостоверения сделок выступает экономическая нецелесообраз­ность подобных нововведений. В 2016 г. было пред­ложено отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи земельных долей. Данное предложение было аргументиро­вано тем, что исполнение обязанности по нота­риальному удостоверению сделок по продаже земельной доли затруднительно для граждан в финансовом плане. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17 июня 1997 года в ст.  понимает под государственной регистрацией «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права».

 Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной. В нашей стране прообраз системы государственной регистрации прав на недвижимость начал формироваться в дореволюционный период[21].

К сожалению, из-за политических событий начала ХХ века не были приняты ни проект Гражданского уложения, ни проект Вотчинного устава. Однако сам факт разработки Вотчинного устава свидетельствовал о том, что юридическое сообщество того времени признавало необходимость фиксации сведений о правах на недвижимость в едином публичном реестре и обеспечения достоверности сведений в нем.

В советское время публичная система государственной регистрации прав на недвижимость практически отсутствовала. Объекты, являющиеся по своей природе недвижимыми вещами, как правило, находились в государственной собственности, поэтому не было и практической необходимости в создании публичного реестра прав на недвижимость.

В Гражданском кодексе РСФСР от 1922 года и в Гражданском кодексе РСФСР от 1964 года предусматривались обязательное нотариальное удостоверение сделок с жилыми домами и их последующая регистрация в местных советах. В Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик от 1968 года и Земельном кодексе РСФСР от 1970 года впервые появляются положения о государственном земельном кадастре, целью которого являлась экономическая оценка земель.

Потребность в полноценной публичной системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество появилась в начале 1990-х годов с развитием частной собственности. С начала 1990-х годов начинается первый этап формирования российской системы государственной регистрации прав на недвижимость, который завершается в 1998 году с вступлением в силу кодифицированного акта – Федерального закона от

21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» В 1990-х годах отсутствовал единый акт о государственной регистрации прав на недвижимость и об учете объектов недвижимости. В то время правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество осуществлялось разрозненно – указами Президента Российской Федерации, а также актами субъектов Российской Федерации, которые самостоятельно определяли порядок государственной регистрации[22].

В 1993 году с выходом Указа Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» была предпринята попытка создать единую систему регистрации и учета объектов недвижимости, однако из-за отсутствия федеральной законодательной базы и существующей разрозненности в местной практике объединение не состоялось. С 1 января 1995 года вступила в силу часть первая ГК РФ, которым было установлено, что вещные права, их ограничения подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иной момент возникновения права не установлен законом. Таким образом, принцип «внесения» был закреплен в качестве основного начала российского регистрационного режима.В то же время ГК РФ предусмотрел, что государственной регистрации подлежат практически все сделки с недвижимым имуществом.

Статьей 131 ГК РФ предусматривалась необходимость принятия отдельного закона о государственной регистрации прав на недвижимость. Однако Закон № 122-ФЗ был принят спустя несколько лет и вступил в силу только 31 января 1998 года. В период c 31 января 1998 года по 1 января 2000 года формируется система учреждений, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость. При разработке Закона № 122-ФЗ обсуждался вопрос, на кого возложить функции по государственной регистрации прав. Учреждения юстиции были образованы к 1 января 2000 года. На всей территории Российской Федерации был введен единый порядок осуществления государственной регистрации прав и сформирован Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним[23].

В период с 2001 по 2008 год система государственной регистрации прав на недвижимость, а также системы учета земельных участков и объектов капитального строительства существуют отдельно и находятся в ведении различных органов.

В период проведения административной реформы в 2004 году Указом Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 года № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти была образована Федеральная регистрационная служба (далее – Росрегистрация),заменившая систему учреждений юстиции.Росрегистрация начала работу с 1 января 2005 года. В ее ведении находилась государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

30 октября 2001 года вступил в силу Земельный кодекс Российской Федерации,который закрепил принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости, что послужило толчком к будущему объединению систем учета земельных участков и объектов капитального строительства. В период с 2008 по 2013 год происходит постепенное объединение систем учета недвижимости, формируется единый государственный кадастр недвижимости. Также происходит сближение ЕГРП и ГКН, закладываются основы принципа достоверности реестра, закрепленного впоследствии в статье 8.1 ГК РФ.

В 2013 году в рамках начавшей реформы гражданского законодательства были внесены существенные изменения в ГК РФ, оказавшие значительное влияние на дальнейшее развитие системы государственной регистрации прав на недвижимость.С 2014 по 1 января 2017 года на основании Концепции Федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014–2019 годы)» и принятого в 2015 году Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» идет подготовка к созданию единого реестра[24].