Договор участия в долевом строительстве жилья

 

В соответствии с п.1 ст. 4 ФЗ № 214, по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и  с привлечением других лиц построить  многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости[11].

Договор участия в долевом строительстве является самостоятельным консенсуальным, возмездным,а также двусторонним договором, он имеет имеет ряд существенных отличий от других гражданско-правовых договоров. Его отличительной чертой является цель договора, она  направлена на привлечение средств застройщика для строительства жилых домов и других объектов недвижимости. Это отличает договор участия в долевом фонде от договоров, по которым банки и другие кредитные организации привлекают средства физических и юридических лиц[12].

В регулировании договора участия в долевом строительстве задействован ряд публично-правовых элементов. Об этом говорят правила норм ФЗ № 214, а именно: о необходимости государственной регистрации прав застройщика на земельный участок, прав собственности жилые или нежилые помещения в построенном доме, а также самого договора участия в долевом строительстве, сделок по уступке права требования участником долевого строительства по этому договору и возникновение его права собственности на жилое или нежилое помещение. С момента  соблюдения условия об оплате застройщику по договору, участник долевого строительства может уступить право требования по договору участия в долевом строительстве. Данная процедура производится в порядке, предусмотренном в ст. 391 ГК РФ и с согласия застройщика.

Договор участия в долевом строительстве и переход права собственности подлежат регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, которые подтверждают факт постройки данного объекта: во-первых, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства; во-вторых, передаточный акт. Уступка прав требования по договору участия долевого строительства также подлежит государственной регистрации. При возникновении права собственности на объект долевого строительства у его участников одновременно возникает доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. А государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства служит также государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество[13].

Глава 2. Классификация сделок с жилыми помещениями, подлежащих государственной регистрации и нотариальному удостоверению в обязательном порядке

Рентный договор

 

На основании договора ренты одна сторона передает имущество другой стороне в собственность, и лицо(плательщик ренты), обязуется выплачивать в обмен на полученное имущество ренту в виде определенной суммы или иным образом. В соответствии с договором о ренте можно определить, является ли обязанность выплачивать ренту –постоянной,либо на срок жизни получателя ренты,т.е. пожизненная рента[14].

Стороны договора ренты: получатель ренты, т. е. лицо, которое передает своё имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего долгосрочного дохода. Вторая сторона-плательщик ренты, который обязан выплачивать доход лицу, передавшему его в течение длительного времени в обмен на полученное в собственность имущество.

Договор ренты является самостоятельным договором, но по отношению к нему возможно применение в субсидиарном порядке норм,касающиеся договоров купли-продажи и дарения. Это связано с тем, что теоретически и практически распоряжение недвижимостью может осуществляться двумя способами оплаты ренты. Договор ренты, несомненно, является реальным при передаче движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК РФ о договоре дарения[15].

Договоры  ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Договоры ренты по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, следует учитывать фактор необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него.Гражданский Кодекс Российской Федерации предусматривает отчуждение недвижимого имущества для уплаты ренты,и подлежит регистрации в государственном реестре и считается заключенным с момента ее окончания. Таким образом, права и обязанности как получателя, так и плательщика возникают только после государственной регистрации. В этом случае не стоит говорить о консенсуальном характере или реальности договора, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом актом государственной регистрации[16].

Права и обязанности сторон по договору ренты, заключенному под отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, возникают только после государственной регистрации такого договора. Договор ренты имеет возмездный характер. Он проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей возникает у получателя ренты  после передачи имущества под выплату ренты. С  этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением. Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся долгое время и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах

В соответствии со ст. 587 ГК РФ указано, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел в ст. 588 ГК РФ ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты.

Классификация договоров ренты дана в  ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно или на срок жизни получателя ренты. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением[17].