Расторжение договора социального найма. Выселение.

В соответствии со ст. 83 ЖК договор социального найма может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время. Наниматель в любое время, в письменной форме может расторгнуть договор соц. найма жилого помещения с согласия членов семьи в одностороннем порядке. При переезде арендатора на другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда из жилого помещения.

В судебном порядке расторжение договора соц. найма допускается в следствии:   

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор соц. найма прекращается в случае разрушения или утраты жилого помещения или по смертью нанимателя (если он одиноко проживающий) (ст. 83 ЖК).

Существуют несколько вариантов выселения граждан в судебном порядке. Такие как:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК).

В ЖК раскрывается понятие другого благоустроенного жилого помещения, предоставляемого при выселении из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Такими помещениями признаются только благоустроенные, равнозначные по площади помещения, которые отвечают техническим и санитарным требованиям, которые находятся в пределах определённого населённого пункта. То есть если обменивать квартиру по договору соц. найма (например в случае признания жилья непригодным для проживания) то другая квартира должна быть с такой же площадью, благоустроенная и в пределах того-же населённого пункта. Так де жилое помещение может находиться в границах другого населённого пункта и переселение происходит только с письменного согласия граждан. Это предусмотрено (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ)

Положения данной части ст. 89 ЖК связанны с переселением граждан из аварийного жилищного фонда (домов признанными непригодными для проживания)  в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (ч. 3 ст. 16) и возникшие с 1 января 2009 г. (ч. 5 ст. 9 Федерального закона от 17.12.2009 №316-Ф3).[10]

В случае, если арендатор и члены его семьи до выселения занимали квартиру или 2 комнаты (и более), то наниматель имеет право на получение жилого помещения с таким-же количеством комнат. В решении суда при таком варианте выселения должно быть указано конкретное жилое помещение, предоставляемое гражданину.

Основания выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилья определены в ст. 85 ЖК РФ.

Такое выселение возможно в случае, если:

    1) дом подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

3) жилое помещение признано непригодным;

4) В результате проведения кап. ремонта или реконструкции жилое помещение признается непригодным, в результате если площадь существенно изменятся, превышая представляемую норму или становится меньше.[11]

5) Жилое помещение передают религиозной организации в соответствии с ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

В случае, когда дом, в котором находится жилое помещение предоставляемое по договору соц. найма подлежит сносу, тогда другие благоустроенные жилые помещение предоставляются органами гос. власти или органами местного самоуправления, которые приняли решение о сносе (ст. 86 ЖК).

В случае, когда жилое помещение, предоставляемое по договору соц. найма, переводиться в нежилое или признаётся непригодным то другое благоустроенное жильё предоставляется наймодателем(ст. 87 ЖК).

В случае, когда жилое помещение передают религиозной организации в соответствии с ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности"., то, исходя и содержания ст. 87.1 ЖК, гражданам, выселяемым из такого жилого помещения, представляется наймодателем другое благоустроенное жилое помещение с учетом требований прописанных ч. 8 ст. 5 ЖК РФ.

Согласно ст. 88 ЖК если проводиться кап. ремонт или реконструкция жильцы могут временно переселиться в другое благоустроенное жилое помещение без расторжения договора, а наймодатель обязан предоставить такое жилое помещение нанимателю и членам его семьи. На время проведения кап. ремонта или реставрации предоставляется жильё из маневренного фонда. Если наниматель и члены его семьи отказываются от переселения, наймодатель в праве потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и его семьи осуществляется за счет наймодателя.

Так же вместо жилья из маневренного фонда наймодатель (с согласия членов семьи) может переселиться в другое благоустроенное жилое помещение но в таком случае заключается новый договор соц. найма жилого помещения, а старый в свою очередь расторгается.

Если после проведения кап. ремонта или реконструкции общая площадь уменьшилась, но незначительно и соответствует норме для количества жильцов, то наниматель и члены его семьи в праве вселиться обратно в жилое помещение.[12]

При выселении с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма достаточно того, что жилое помещение имеет такую же площадь и находится в черте того населённого пункта где предоставлялось жильё иначе это противоречит конституции. (Если только не было написано заявление о предоставлении жилого помещение в черте другого населённого пункта)

Исходя из содержания статья 90 ЖК РФ, если наниматель и члены его семьи в течении 6 месяцев не вносили плату за жильё без уважительной причины, то они могут быть выселены в судебном порядке, но с предоставлением другого жилья по договору соц. найма. В данном случае размер помещения будет определён исходя из норм установленным для вселения граждан в общежитие.

В законодательстве существуют случаи, когда выселение из жилого помещения по договору соц. найма производиться без предоставления другого жилья. Такое возможно, если жильё используется не по назначению, систематически нарушаются права и законные интересы соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, в результате чего происходит его разрушение (это предусмотрено ч. 1 ст. 91 ЖК)

При наличии таких нарушений наймодатель должен предупредить нанимателя и его семью о необходимости их устранения, если действия влекут разрушения необходимо назначить срок для предотвращения или устранения этих нарушений. В случае если нарушения не были устранены или проигнорированы виновные выселяются из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилья.

Так же без предоставления иного жилья выселение применятся к лицам, лишенных родительских прав, если они проживают с детьми и по решению суда дальнейшее проживание невозможно.

 

Заключение

По оценке адвокатов, около 80 процентов вопросов поступающих к ним каким-то образом связаны с жильём. Поток данных вопросов только растёт, Всё из-за того, что преобразования в жилищной сфере которые происходили в последнее время изменили ситуацию в законодательстве, исходя из этого многие юристы не всегда могут грамотно рассмотреть вопрос связанный с жильём.

На данный момент уже более половину жилых помещений государственного и муниципальных жилищных фондов приватизированы, но договор соц. найма жилого помещения остаётся основным договором в жилищных отношениях. Нельзя приуменьшать его значимость, а если учитывать экономическую ситуацию на богоспасаемой Руси матушке, то договор социального найма будет единственной возможностью реализации гражданами своего конституционного права на жильё.

Исходя из анализа жилищного законодательства выполненного в этой работе стоит сделать следующие выводы:

Договор социального найма опирается на Жилищный кодекс и Гражданский кодекс.

К договору социального найма жилого помещения предъявляются следующие требования:

1. Договор найма должен учитывать интересы как наймодателя так и нанимателя.

2. Для того что бы избежать неправильных толкований, да и в принципе для решения возможных проблем и споров необходима письменная форма заключения договора найма.

3. Из-за того, что договор найма является возмездным, то вопросы оплаты должны быть четко регламентированы в договоре. (В договоре соц. найма плата лимитирована).

4. Договор социального найма является бессрочным.

5. Кроме случаев добровольного отказа от предоставления жилья по договору социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке с предоставлением иного жилья или без такового. 

6. Права на жильё, возникающее в связи заключения договора социального найма не подлежат гос. регистрации.

Я думаю, что в стратегии жилищной политики, разрабатываемой Правительством РФ совместно с депутатами Государственной Думы, необходимо предусмотреть конкретные мероприятия, позволяющие в ближайшее десятилетие перейти от продекларированного Конституцией «права на жилище» к реальному обеспечению населения Российской Федерации комфортными жилыми помещениями с полным набором всех необходимых услуг.

Список используемой литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации.

2. Всеобщая декларация прав человека. Принята резолюцией Генеральной Ассамблеи ООН от 10 декабря 1948 г. //СПС «Гарант»

3. Гражданский кодекс Российской Федерации.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации.

6. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»//СПС «Гарант».    

7. Федеральный закон от 25 февраля 2013 г. № 16-ФЗ «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"» // СПС «Гарант» по сост. на 5 марта 2013 г.

8. Правила пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (с изм. от 7 ноября 2019 г.)) // СПС «Гарант»

9. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (ред. от 27.07.2020) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // СПС «Гарант»

 

Учебная и научная литература

1. Бакирова Е. Признание недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма // Арбитражный и гражданский процесс. - 2008. - № 8. – 108 С.

2. Бакирова Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. - 2008. - № 3. - С. 26-30.

3. Бандо М.В. Основания жилищных прав членов семьи нанимателей жилых помещений по договорам социального найма // Вестник Московского университета МВД России. - 2009. - № 4. - С. 55-58.

4. Бобровская О.Н. Защита прав нанимателей жилого помещения по договору социального найма // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - № 6. - С. 47-51.

5. Бобровская О.Н. Право пользования жилым помещением по договору социального найма: актуальные проблемы межотраслевой теории и судебной практики // Гражданское право. - 2008. - № 2. - С. 2-5.

6. Брюховецкий Н. Совместность проживания как условие реализации права пользования жилым помещением по договору социального найма // Семейное и жилищное право. - 2007. - № 5. - С. 31-32.

7. Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя // Жилищное право. - 2009. - № 4. - 82 С.

8. Гонгало Б.М. Гражданское право. Жилищное право. Семейное право: избранное / вступ. сл. П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2011. - 255 с.

9. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 8-е издание, перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2008. - 532 с.

10. Журавлев Т. О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещении // Нотариус. 2007. - С. 189 с.

11. Ивакин, В. Н. Жилищное право: конспект лекций / В. Н. Ивакин. — 5-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2013. — 177 С.

12. Зоркольцев Р.Д. Раздел жилого помещения по договору социального найма как способ защиты жилищных, семейных и конституционных прав // Закон. - 2007. - № 12. - С. 169-190.

13. Карпухин Д. Выселение из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей // Жилищное право. - 2010. - № 3. - С. 9.

14. Клименко И.О. Понятие, условия и цель переустройства, перепланировки и реконструкции жилого помещения, предоставленного по договору социального найма // Современное право. - 2008. - № 5. – 362 С.

15. Крашенинников П.В. Жилищное право. 9-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2012. - 587 с.

16. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. М.: Юрайт, 2011. 457 с.

17. Новикова О.Б. Расторжение договора социального найма вследствие самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений // Нотариус. - 2007. - № 1. - С. 19-21.

18. Попов Р.М. Правовое регулирование жилищного фонда социального использования // Гражданин и право. - 2012. - № 5. – 218 С.

19. Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилья" // Жилищное право. 2005. № 3. – 112 С.

20. Селиванова Е.С. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, по договору коммерческого найма // Юридический мир. - 2008. - № 3. – 154 С.

21. Тихомирова Л.В., Жилищное право. Учебно-практическое пособие. - 2 изд., перераб. и доп. - М.: Тихомиров М. Ю., 2013. - 445 с.

22. Фролова С.С. Основания и порядок предоставления жилых помещений в пользование гражданам по договору социального найма // Аспирант и соискатель. - 2007. - № 6. - С. 58-59.

23. Фролова С.С. Договор социального найма жилья // Современные гуманитарные исследования. - 2007. - № 5. - С. 220-222.

24. Юрченко Е.В. Об изменении договора социального найма жилого помещения // Закон. - 2006. - № 8. – 139 С.

 

 

[1] Крашенинников П.В. Жилищное право. 9-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2012. - 587 с.

[2] Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 8-е издание, перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2008, с. 407-411.

[3] Журавлев Т. О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещении // Нотариус. 2007. № 4. С. 22-24.

[4] Селиванова Е.С. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, по договору коммерческого найма // Юридический мир. - 2008. - № 3. – с. 154 С.

[5] Фролова С.С. Основания и порядок предоставления жилых помещений в пользование гражданам по договору социального найма // Аспирант и соискатель. - 2007. - № 6. - С. 58-59.

[6] Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. М.: Юрайт, 2011. с. 294.

[7] Свит Ю. П. Договор найма специализированного жилья" // Жилищное право. 2005. № 3. С. 2–13.

[8] Юрченко Е.В. Об изменении договора социального найма жилого помещения // Закон. - 2006. - № 8. - С. 56-60.

[9] Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя // Жилищное право. - 2009. - № 4. - С. 33-38.

[10] Ивакин, В. Н. Жилищное право: конспект лекций / В. Н. Ивакин. — 5-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2013. — с. 84.

[11] Бакирова Е. Признание недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма // Арбитражный и гражданский процесс. - 2008. - № 8. - С. 45-47.

[12] Клименко И.О. Понятие, условия и цель переустройства, перепланировки и реконструкции жилого помещения, предоставленного по договору социального найма // Современное право. - 2008. - № 5. – 362 С.