Изменение договора социального найма жилого помещения

Жилищные отношения достаточно стабильные и устойчивые, изменяются в основном из-за перемен происходящие в семье. На протяжении времени главные преобразования происходят в количественном составе, структурном и половозрастном. Отношения найма могут меняться в случае заменой нанимателя (арендатора), разделом площади жилья, а так же объединением граждан в одну семью и так далее.

Как уже было сказано ЖК РФ устанавливает, что договор социального найма жилого помещения изменяется только с согласия нанимателя, его семьи и наймодателя, но есть и исключения, которые предусмотрены законодательными актами РФ.

В Жилищном кодексе РФ регламентируется следующие случаи изменения договора найма.

Статья 82 Жилищного кодекса РФ «Изменение договора социального найма жилого помещения», граждане, проживающие в одной квартире, использующие жилое помещение на основании отдельных договоров социальной аренды и объединившиеся в единую семью, имеют право требовать заключения с одним из них общественного договора, аренды всего жилья, которое они занимают.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов его семьи и нанимателя имеет право подать заявление о признании в качестве нанимателя по ранее заключенному социальному трудовому договору вместо первоначального работодателя. В случае смерти работодателя такое же право принадлежит любому дееспособному члену семьи умершего.

Предмет договора социального найма имеет особенности:

1. Жилое помещение должно быть изолированно.

2. Жилое помещение должно отвечать предъявляемым к нему техническим и санитарным требованиям.

Статьей 82 ЖК РФ предусмотрены условия, при которых возможно заключение отдельного договора найма на жилое помещение в квартире.[8]

Изменение договора найма может произойти в связи с признанием нанимателя другого члена семьи. Этому основанию для изменения договора найма посвящена статья 686 ГК РФ. Замена одного нанимателя другим возможна при следующих условиях: предъявление взрослым членом семьи нанимателя, отвечающим требованиям к наймодателю, о признании его нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя; согласие нанимателя и других членов семьи на признание члена семьи нанимателя. Для смены нанимателя требуется исключительное взаимное согласие сторон: первоначального нанимателя, проживающих с ним членов семьи, с одной стороны, и наймодателя, с другой.

Изменение договора найма в случае смерти нанимателя осуществляется независимо от возражений наймодателя по поводу замены нанимателя. В данном случае решающее значение имеет единодушное согласие всех постоянных членов семьи проживавших с умершим нанимателем.

Если согласие между членами семьи не достигнуто, то нанимателем, как правило, становится самый старший член семьи, который был указан в решении (постановлении) о предоставлении жилой площади.

По закону, в таком случае договор продолжает действовать на таких же условиях что и были раньше, но с учетом изменений.

Возникающие споры в связи с признанием члена семьи нанимателем разрешаются в судебном порядке.

Также возможно изменение договора найма жилого помещения, когда граждане, проживающие в одной квартире и использующие в ней жилые помещения на основании отдельных договоров социального найма, объединяются в одну семью. В соответствии со ст. 82 Жилищного кодекса РФ эти граждане в случае воссоединения в одну семью имеют право требовать заключения с одним из них одного договора на все занимаемое ими жилое помещение. Чаще всего такие требования предъявляют супруги, родители и дети, объединенные в одну семью и т. Д. Такое требование может быть предъявлено как тогда, когда семья уже сформировалась, так и когда граждане, проживающие в одной квартире, в совместном заявлении выразили только свое намерение объединиться в одну семью. Важно, чтобы выражение гражданами воли объединению в одну семью было не фиктивным, в соответствии с их намерением заключить единый договор социального найма жилого помещения.[9]

Отказ наймодателя в заключении единого договора соц. найма может быть оспорен в суде. Тогда суд рассматривает доказательства, которые подтверждают родственные связи, наличие одной семьи или намеренье её создать.