Материально - техническая база гостиниц

Характеристика материально - технической базы

Гостиниц

Совокупность средств труда, функционирующих в гостиницах, доставляет их материально-техническую базу (МТБ). Она включает здание гостиницы, сооружения, их техническое оснащение (машины, оборудование), транспортные средства и др. В составе основных средств учитываются находящиеся в собственности организации земельные участки, объекты природопользования (вода, другие природные ресурсы).

По характеру вовлеченности в производственный процесс и. и особу перенесения стоимости подавляющая часть средств труда <ч носится к основным средствам. По видам они приведены в Об­щероссийском классификаторе основных фондов (ОК 013—94).

Основные средства включают: здания, сооружения, передаточ­ные устройства, машины и оборудование, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения, внут­рихозяйственные дороги, капитальные затраты по улучшению л мель (без сооружений) и др.

Материалы (материально-производственные запасы), относя­щиеся к оборотным средствам гостиницы, также входят в МТБ. • совокупность средств труда, входящих в МТБ, имеет материаль­но вещественную (физическую) структуру.

Для успешной эксплуатации гостиница должна быть обеспече­на не только материальными и техническими средствами, но и ресурсами (топливо, вода, электроэнергия).

МТБ предприятия в процессе эксплуатации требует постоянного контроля состояния всех составляющих. В этих целях организуются инвентаризации, проводятся плановые, профилактические и текущие ремонты, сервисное обслуживание транспорта.

Одно из направлений деятельности — экономия всех видов ресурсов, в том числе и материальных. Главными источниками экономии воды и электроэнергии является применение ресурсо-сберегающих  технологий.

К ним, например, относятся:

31

система освещения на фотоэлементах (реагирует на движение), позволяющая экономить электроэнергию в коридорах, других местах, освещаемых круглосуточно, в целях безопасности;

краны в ванных комнатах на фотоэлементах, действующих по тому же принципу.

Состояние МТБ определяет уровень (класс) гостиницы.

2.2. Гостиница как объект проектирования и строительства

Для строительства или реконструкции объектов необходимо наличие проектно-сметной документации. Строительству предше­ствует выделение земельного участка.

Проект представляет собой комплекс технической и конструк­торской документации, содержащей обоснование, расчеты, чер­тежи, сметы, пояснительные записки и другие материалы. Обо­снование определяет целесообразность проектирования и строи­тельства конкретного предприятия. Принятые проектные реше­ния обосновываются расчетами. Чертежи содержат графическое изображение проектируемого объекта (геометрическая форма зда­ний, внутренняя планировка, схема электроснабжения). Стоимость строительства определяется на основании сметы. Она служит ос­новным документом, в соответствии с которым производятся рас­четы между заказчиком и подрядчиком. В пояснительной записке характеризуются отдельные части объекта и принятые проектные решения.

Документом, в котором содержатся основные требования к проектированию и строительству предприятий, зданий, сооруже­ний, являются строительные нормы и правила (СНиП). Этот до­кумент обязателен для всех проектных, строительных и монтаж­ных организаций, для гостиниц это — СНиП М-79-78 «Гостини­цы». СНиП состоит из пяти частей: 1) организация, управление, экономика; 2) нормы проектирования; 3) правила производства и приемки работ; 4) сметные нормы; 5) нормы затрат материаль­ных и трудовых ресурсов.

При строительном проектировании руководствуются также национальными стандартами на строительные материалы и ле­тал и.

Разработку строительных проектов осуществляют проектные организации на договорной основе. Проектирование ведется по­этапно. Первый лап включает разработку технико-экономиче­ского обоснования (ТЭО), второй — заключение договора, не­посредственно проектные работы, в том числе изыскания (эко­номические и технические), работку проекта; третий этап пред­ставляет собой экспертизу и утверждение проекта.

32

Стоимость проектных работ составляет, как правило, не более 10 % стоимости проектируемого объекта. ТЭО включает следующие разделы:

исходные данные и положения (ссылка на документы, явля­ющиеся основанием для разработки ТЭО; данные о техническом состоянии реконструируемого или расширяемого объекта, анализ и оценка его деятельности);

мощность, ассортимент услуг, специализация и кооперирова­ние предприятия;

обеспечение предприятия сырьем, материалами и полуфабри­катами, энергией, топливом, водой и трудовыми ресурсами;

основные технологические решения, состав производства, орга­низация производства и управления;

выбор района, пункта, площадки для строительства и их ха­рактеристика;

основные строительные, объемно-планировочные и конструк­тивные решения и их основные параметры;

организация строительства;

охрана окружающей среды;

расчетная стоимость строительства;

основные технико-экономические показатели строительства и производства;

выводы и предложения;

приложения (схема генерального плана, расчет стоимости стро­ительства).

ТЭО разрабатывают застройщики с привлечением проектных или научно-исследовательских учреждений. Разработка ТЭО осу­ществляется за счет средств, выделяемых на проектно-изыскатель-ские работы.

В договоре на проектирование указываются:

наименование предприятия, здания или сооружения;

вид строительства (новое, реконструкция или расширение);

район, пункт, площадка для строительства;

ассортимент услуг, мощность предприятия;

тип здания (этажность, количество секций), возможность при­менения типовых или других видов проектов;

требования к архитектурно-планировочному решению;

требования по защите окружающей среды и утилизации отходов производства;

намечаемые сроки строительства, порядок его осуществления и ввода мощностей.

Заказчик должен выдать проектной организации вместе с договором акт о выборе площадки для строительства с материалами согласования места расположения предприятия, а также строительный паспорт участка, технические условия па присоединение проектируемого предприятия к источникам снабжения, инженер-

 

 

33

ным сетям и коммуникациям, сведения о застройке, подземных коммуникациях и сооружениях.

В типовой проект входят технический проект, рабочие чертежи и сметы. Технический проект включает пояснительную записку, схему генерального плана, технологическую и строительные час­ти. В технологической части отражается технология производствен­ных процессов, их механизация и автоматизация, энергоснабже­ние, системы связи и сигнализации, спецификации основного оборудования.

В строительной части технического проекта представлены ар­хитектурно-строительные решения, в том числе по отоплению, вентиляции, кондиционированию воздуха, водопроводу и кана­лизации.

Рабочие чертежи состоят из технологических, архитектурно-строительных, чертежей бетонных, железобетонных и стальных конструкций, по отоплению, вентиляции и кондиционированию воздуха, электротехнических, связи и сигнализации, водопрово­да и канализации, по автоматизации процессов. К ним прилагает­ся пояснительная записка.

При вводе гостиницы в эксплуатацию заключают договоры с такими предприятиями и организациями, как: Роспотребнадзор, Водоканал, Топливно-энергетическая компания, на обслужива­ние контрольно-кассовых машин (ККМ), с прачечной, химчист­кой, другими предприятиями.

Объект должен быть принят специально созданной комисси­ей, которая подписывает «Акт ввода объекта в эксплуатацию».

Контроль за деятельностью гостиниц и других средств раз­мещения осуществляется следующими государственными орга­нами:

Федеральной миграционной службой;

Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потре­бителей и благополучия человека;

Федеральной службой по надзору в сфере здравоохранения и социального развития;

Федеральной службой по труду и занятости населения;

Министерством Российской Федерации по делам гражданс­кой обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации послед­ствий стихийных бедствий;

Федеральной налоговой службой;

Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации;

Федеральным агентством но техническому регулированию и метрологии;

Федеральной антимонопольной службой;

Федеральном службой государственной статистики;

Федеральным агентством но туризму.

34

2.3. Технологические требования по проектированию

Проектирование гостиничной территории предполагает зони­рование территории на следующие основные участки:

основное здание гостиницы, включающее номера обществен­ные (вестибюль, холлы, гостиные, коридоры, лестницы, пред­приятия питания и др.), административные, служебные, техни­ческие, складские, бытовые, подсобные помещения;

отдельно стоящие здания для киноконцертного зала, конгресс-центра, выставочных павильонов и др.;

отдельно стоящие коттеджи, дачные домики для клиентов;

очистные и другие сооружения;

сооружения для развлечения и занятий спортом на открытом воздухе (плавательный бассейн, спортивные и детские площадки

и др.);

общественные и служебные подъездные пути;

автостоянки и гаражи;

садово-парковые и ландшафтные зоны;

хозяйственные зоны.

Садово-парковые зоны располагают в границах территории с учетом местных климатических особенностей, благоприятного зрительного впечатления, обеспечения оптимального доступа.

Специальными объектами ландшафтного проектирования яв-ляются сады на искусственных основаниях (зимние, на крышах домов и др.). Зимние сады создаются в закрытых помещениях с искусственным климатом, для чего необходимы отопление, вентиляция, полив. Различают декоративные, утилитарные, водные сады. Уход за ними обеспечивает современная система поддержа­ния микроклимата в помещениях.

Номера и основные общественные помещения располагают так, чтобы вид из окон был привлекательным. Проектирование территории гостиницы должно учитывать циркуляцию транспортных и людских потоков. В гостиницах предусматривают отдельные общие и служебные входы, отдельный вход в ресторан. Пешеходные пути должны  быть отделены от подъездных путей, которые оборудуют­ся отдельно для транспорта проживающих и служебного. Служеб­ный вход размещают в отдалении от общих входов в зоне, недо­ступной для обзора из номеров и общественных помещений. Цент­ральный вход в гостиницу располагают по правую сторону от ос­новного подъездного мути. Площадь гостиничном автостоянки должна  соответствовать нормам и вместимости гостиницы. Рас­четное число мест на автостоянке учитывает легковой автотранспорт и пассажирские автобусы. На стоянку одного автомобиля планируют не более 22,5; при примыкании автостоянок к проезжей части улиц и проездов — не более 18 м'. Максимальное коли-

 

 

35

чество одновременно паркуемых автомобилей должно составлять 20 — 25 % числа мест в гостинице.

В последнее время гостиницы объединяют с бизнес-центрами и торговыми предприятиями, концертными и выставочными залами. Их размещают в составе комплекса зданий.

Нормативные документы устанавливают определенные требо­вания к гостиничным коридорам, лестницам и лифтовым хол­лам, вестибюлю, помещениям общественного назначения, хозяй­ственной зоне, прачечной и химчистке. При проектировании со­временных гостиниц учитывают возможность проживания лиц с ограниченными физическими возможностями.

Различные помещения гостиниц группируют по функциональ­ным признакам, позволяющим организовать между ними четкие технологические взаимосвязи, отвечающим санитарно-гигиени­ческим и противопожарным требованиям, способствующим ком­форту проживания в гостинице. Проживающие в ней не должны видеть повседневную работу предприятия, а только пользоваться ее результатами. Чем выше уровень комфорта в гостинице и боль­ше ее вместимость, тем более сложную она имеет функциональ­ную структуру.

2.4. Экологические требования

Окружающая среда весьма чувствительна к производственной деятельности людей, так как из-за нее теряет свои экологические свойства. Загрязнение атмосферы приводит к заболеваниям орга­нов дыхания, психическим отклонениям, интоксикациям; гид­росферы — к кишечным инфекциям, гепатиту, брюшному тифу, дизентерии. Шумы снижают слуховую чувствительность, вызыва­ют нервные заболевания, ионизирующие излучения — лучевую болезнь, онкологические заболевания.

Здания, в которых проживают люди, также могут быть источ­никами вредных влияний на здоровье человека. Для их предотвра­щения уже в архитектурных проектах должна быть предусмотрена экологическая чистота строящихся зданий. К элементам сниже­ния вредных воздействий можно отнести применение современ­ных строительных материалов, технологий, в том числе ресурсо­сберегающих, натуральных материалов для изготовления  мебели, посуды, других предметов быта, использование чистящих и мо­ющих средств, минимизирующих вредные воздействия на орга­низм человека, животных, природную среду.

Международные рекомендации включают целый ряд положе­ний, соблюдение которых содействует охране природы и повы­шению комфортности отдыха. Гостиничные  объекты должны как можно меньше нарушать природную экосистему; быть максимально

36

неприметными и не доминировать над окружающей природой. По возможности их возводят из местных материалов: камня, дерева, бамбука, глиняного кирпича и др. Не следует применять такие материалы, как асбестовое покрытие, шлакоблоки и др. Жела­тельно придерживаться местного архитектурного стиля, учиты­вать окружающую обстановку, ландшафт.

Сейчас входит в моду экологический туризм. Его любители рас­считывают на скромные, но комфортабельные, чистые места раз­мещения. Это дает экотуризму преимущество: по сравнению с обычной гостиницей стоимость оборудования одного номера в экотуристском центре примерно в четыре-пять раз ниже.

Архитектурная структура экотуристских центров должна вклю­чать площадки, контролируемые персоналом, хижины, неболь­шие гостиницы, пункты общественного питания, дороги, при­стани (где это требуется), природные тропы с указателями, раз­личные транспортные средства, информационные центры, щиты-указатели, наблюдательные вышки и укрытия, места утилизации мусора, а также дома и объекты, предназначенные для работни­ков экотуристских центров. Дороги и тропы прокладывают здесь но ложбинам, между деревьями, холмами и другими элементами ландшавта, чтобы свести к минимуму эрозию почвы, не изме­нять рельеф местности.

Как видим, важное направление деятельности современных гостиниц — создание условий жизни, способствующих сохране­нию здоровья человека и окружающей природной среды.

2.5. Инвестиции в гостиничном бизнесе

Инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные и иные права, имеющие 1енежную оценку и вкладываемые в объекты предприниматель­ской деятельности в целях получения прибыли или другого поло­жительного эффекта. Это определение содержится в Федеральном законе от 25.02.1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации».

Приобретение ценных бумаг, вложение денег на депозитные счета в банках под проценты называют финансовыми (портфель­ными) инвестициями. Реальными капиталообразуюшими инвестициями  считаются вложения средств в основной или оборотный капитал предприятия.

Ценной бумагой называют документ, удостоверяющий имущест­венное право его владельца по отношению к юридическому лицу, выпустившему этот документ. Свойствами ценных бумаг являются обращаемость, ликвидность и риск. Рынок пенных бумаг подразделяется на первичный и вторичный.

37

 

 

оценке гостиницы учитывают соответствие состояния МТБ тре­бованиям рынка.

Степень риска в гостиничном бизнесе прогнозируется с уче­том высокого уровня конкуренции и большой трудоемкости уп­равления гостиничным имуществом. Чтобы обеспечить конкурен­тоспособность, необходимы постоянные инвестиционные вложе­ния для поддержания гостиничного предложения в товарном виде, тщательный контроль финансовых ресурсов, учет колебаний се­зонности туристских потоков.

К новому строительству как форме инвестиций прибегают в тех случаях, когда кардинально изменяются потребности в опре­деленных товарах и услугах. Ныне инновационные решения в об­ласти нового строительства связаны с концепцией «интеллекту­альное здание» (IB — Intellectual Building), которая значительно повышает стоимость инвестиционного проекта. «Интеллект» зда­ния формируется аналогично функции человеческого мозга — интеграцией инженерных систем и систем телекоммуникаций за­кладывается способность аккумулировать информацию, анали­зировать ситуацию, выдавать управляющее решение. Примени­тельно к гостиницам, где множество помещений отвечают раз­личным специфическим требованиям (микроклимата, освещен­ности, звукопроницаемости, безопасности), использование прин­ципов «интеллектуального здания» позволяет обеспечить макси­мально возможный набор функций инженерной инфраструкту­ры при экономичном режиме эксплуатации всего комплекса обо­рудования.

Перепрофилирование представляет собой инвестиционную опе­рацию, обеспечивающую изменение технологии производствен­ного процесса для получения новой продукции или услуг.

В гостиничном бизнесе, как правило, перепрофилируют зда­ния, в которых планируют разместить гостиничный комплекс. В результате перепрофилирования общежитий «блочного» типа соз­дают апарт-отели. От обычных гостиниц они отличаются тем, что их постояльцы арендуют номера на более продолжительный срок. Каждый блок, как правило, имеет санузел, душевую, кухню. Сто­имость номеров в апарт-отелях значительно ниже, чем в других гостиницах. В связи с технологическими особенностями перепро­филирование — сложная инвестиционная операция.

В результате инвестирования реконструкции все производство преобразуется па основе научно-технических достижений. Для гос­тиничных предприятий л о, как правило, связано с переплани­ровкой помещений для увеличения площади гостиничных номе­ров, установкой современного оборудования (кондиционирова­ния воздуха, пылеудаления, лифтов, кабельного оборудовании компьютерных сетей), созданием площадей дли производства но­вых услуг (сауны, бильярдные, фитнес- и бизнес-центры).

40

В процессе реставрации может осуществляться восстановление па­мятников архитектуры в целях создания в них средств размеще­ния.

Наиболее распространено реальное инвестирование модернизации. В гостиничном бизнесе ее часто осуществляют из-за моды, новых тенденций в дизайне и декорировании. Например, в совре­менных роскошных гостиницах декораторы применяют сложные в исполнении отделки: роспись по дереву, резьбу, мозаику.

Модернизация требует от гостиничного предприятия постоян­ных, непрерывных инвестиций (особенно в средних и крупных гостиничных комплексах). Переоснащение и переоформление но­меров может происходить каждый туристский сезон. Динамично развивающиеся гостиничные предприятия разрабатывают инвестиционные проекты модернизации исходя из пожеланий своих клиентов, туроператоров, информации, полученной на много­численных ярмарках и выставках гостиничного оборудования. Часто и инвестировании модернизации участвуют организации (фирмы), предоставляющие гостиницам услуги, в том числе по автоматиза­ции, декору.

Обновление отдельных видов оборудования представляет собой инвестиционную операцию, связанную с заменой (в связи с физическим  износом) или дополнением (в связи с ростом объемов деятельности или необходимостью повышения производитель­ности труда) имеющегося оборудования. При этом не меняется общая схема предоставления гостиничных услуг. Обновление отдельных видов оборудования характерно, как правило, для про­цесса простого воспроизводства активной части основных фондов.

Инновационное инвестирование в нематериальные активы связа­но с использованием новых знаний в целях достижения коммер­ческого успеха. Эта форма инвестирования широко распростране­на в гостиничной деятельности и преимущественно связана с ее вхождением в сеть (путем приобретения франшизы либо иным способом). При этом может полностью измениться система уп­равления и даже форма собственности. Владелец гостиницы уп­равляет ею самостоятельно на основе так называемого франшиз-ПО1О соглашения. Франшиза в данном случае — это право исполь-зовать в своей рекламе (в том числе и в названии гостиницы) наименование известной гостиничной сети, тем самым привле­кая клиентов, для которых это наименование служит гарантией хорошего сервиса. Оплата франшизы, как правило, включает:

плату за вход в сеть;

роялти — долю доходов от продажи номерного фонда;

оплату централизованной сетевой рекламы;

оплату за систему бронирования;

оплату за посуду и белье с фирменным логотипом.

41

 

ГЛАВА 3