Инвестиционный цикл в капитальном строительств

Инвестиционно-строительным циклом называют совокупность всех видов деятельности, обеспечивающих получение конкретной строительной продукции (т.е. построенных зданий и сооружений). Иными словами это понятие "строительства" в широком смысле, включающем изучение грунтов, проектирование, строительные работы, и если это промышленный объект, то и наладочные работы.

С экономической точки зрения, интервал времени между моментом появления проекта и моментом окончания его реализации называют жизненным циклом проекта. При этом, когда на определенном этапе проект начинает приносить экономическую выгоду или иной социальный эффект, но начинается экономический жизненный цикл проекта.

Инвесторы, стремящиеся получать прибыль от построенного объекта, заинтересованы в том, чтобы продолжительность инвестиционного цикла была как можно меньшей, ибо в течение всего инвестиционного цикла вложенные деньги становятся как бы "замороженными", т.е. не дающими прибыли. Ввод же объекта в эксплуатацию означает начало постепенного "возврата" вложенных денег. Учитывая, что срок окупаемости капитальных вложений в РФ составляет 7...8 лет, легко подсчитать, что ввод промышленного объекта на 1... 1,5 месяца раньше намеченного срока для инвестора равносилен удешевлению такого объекта примерно на 1% (за счет ускорения оборачиваемости капитальных вложений). Это означает принципиальную возможность парадоксальной на первый взгляд ситуации, когда удорожание проектно-изыскательских или строительно-монтажных работ может оказаться для инвестора экономически выгодным, если оно повлечет за собой существенное ускорение работ, т.е. приближение срока сдачи объекта в эксплуатацию. Напротив, затягивание сроков строительства ("долгострой") всегда влечет за собой большие экономические потери, так как оно удаляет сроки получения прибыли (или социального эффекта) от эксплуатации построенных объектов. По этой причине крупные стройки всегда должны разбиваться на очереди продолжительностью в промышленном строительстве не более 3...3,5 лет. Введенные в строй производственные мощности первой очереди способны давать прибыль, которая будет в значительной мере компенсировать затраты на последующую очередь строительства.

Началом инвестиционного проекта можно считать момент зарождения идеи или момент начало ее реализации. Как правило, в инвестиционном проектировании началом проекта принято считать момент, с которого начинают затрачиваться средства.

Конечным итогом существования проекта может быть:

ввод в действие, начало эксплуатации объектов строительства, использование результатов выполнения проекта;

достижение проектом заданных результатов;

прекращение финансирования проекта;

начало работ по внесению в проект кардинальных изменений, не предусмотренных первоначальным замыслом, т.е. работы по модернизации предыдущих проектных решений;

вывод объекта недвижимости из эксплуатации.

Инвестиционный процесс строительства обычно представляет собой следующие обобщенные этапы – фазы инвестиционно-строительного цикла, каждая из которых имеет свои цели и задачи:

предынвестиционная,

инвестиционная,

эксплуатационная,

ликвидационная.

Предынвестиционная фаза проекта предшествует этапу инвестирования средств в проект. Если исходить из названия, то создается впечатление, что работы, проводимые на данном этапе, не требуют финансовых вливаний. На самом же деле в это время расходуются достаточно серьезные средства, однако инвестируются они не в строительство объекта, а в исследования, изучающие возможности реализации проектных решений, а также обосновывающие цели проекта и выбор инструментов его осуществления.

 Вопросы, решаемые на предпроектной стадии, могут различаться у разных видов строительства, тем не менее, часть их характерна для любых объектов и для любых условий. К ним относятся:

обоснование необходимости, технической возможности, экономической и социальной целесообразности намечаемого строительства и получение разрешения на строительство;

выбор земельного участка для строительства со всеми согласованиями;

отвод земельного участка и оформление акта на его арендное использование;

получение от управления архитектуры "архитектурно-планировочного решения (задания)".

Инвестиционный этап предполагает непосредственное финансирование всех мероприятий по реализации инвестиционных решений, принятых на предыдущей стадии.

В отличие от предынвестиционной фазы на этом этапе реализации проекта принимаются стратегически более конкретные решения, носящие необратимый характер и требующие вливания значительно больших финансовых средств. Этап отличается принятием важных проектных решений как с экономической, так и с управленческой точек зрения. Осуществляется заказ оборудования с его последующей приемкой и проведением пусконаладочных работ, ведется разработка проектно-сметной документации, готовятся строительные и производственные площадки, идет набор и переподготовка персонала.

Все финансовые затраты, связанные с этими видами работ, впоследствии могут быть отнесены на себестоимость конечной продукции (расходы будущих периодов) или частично капитализированы, как предпроизводственные затраты.

Одной из составляющих инвестиционной фазы являются проектно-изыскательские работы, в состав которых входят инженерные изыскания и проектирование объекта строительства.

 

Инженерные изыскания имеют целью получение сведений о природных условиях строительства, которые должны служить важной частью исходных данных для составления проекта. Инженерные изыскания выполняются обычно специализированными организациями, имеющими соответствующие лицензии. В ряде случаев исполнителями могут быть отдельные структурные подразделения проектных организаций (изыскательские отделы), которые также должны иметь лицензии.

Задачи изысканий, требования к результатам, исходные данные устанавливаются в техническом задании, которые выдает проектная организация (реже сам заказчик) изыскателям. Согласно СП 47.13330.2012 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. (Актуализированная редакция СНиП 11-02-96)», выделяют пять основных видов изысканий.

Кроме пяти видов изысканий, к инженерным изысканиям СП относит около десятка видов работ вспомогательного характера (геотехнический контроль, обследование грунтов оснований фундаментов существующих зданий и сооружений, оценка опасности и риска от природных и техногенных процессов, обоснование мероприятий по инженерной защите территорий, авторский контроль за использованием изыскательской продукции и другие подобные им виды работ.

Проектирование – это очень важный этап инвестиционного цикла, который в наибольшей мере определяет эффективность намеченного строительства. Проектирование включает разработку проектно-сметной документации, необходимой для проведения строительных работ. Без проектно-сметной документации вести строительно-монтажные работы в РФ запрещается.

Проектирование выполняется организациями или отдельными специалистами, имеющими соответствующие лицензии. Содержание проектной документации, форма ее представления, правила составления чертежей регламентируются специальными нормативными документами (Градостроительным кодексом РФ).

Перед началом проектных работ заказчик заключает договор с проектировщиком и выдает ему техническое задание на проектирование, прилагая к заданию основные документы, подготовленные на предпроектной стадии (в первую очередь "обоснование инвестиций" и "архитектурно-планировочное задание"). В разработке технического задания обычно принимает участие и сам проектировщик, но его роль в основном сводится к конкретизации и уточнению задач, которые ставит заказчик, окончательный же текст задания подписывает заказчик. В техническом задании должны быть указаны: основание для проектирования, особые условия строительства, основные технико-экономические показатели проектируемых объектов, требования к архитектурно-планировочным и конструктивным решениям, требования по охране природы.

Основные задачи этого этапа инвестиционного процесса — обеспечение: процессов строительного производства необходимой для качественного проведения работ технической документацией (чертежами, схемами, спецификациями, ведомостями материалов и оборудования, расчетами стоимости и т.п.); комплектующих организаций, предприятий разработчиков и поставщиков оборудования, изделий и материалов необходимой технической документацией, требующейся для возведения и оснащения строительного объекта в соответствии с принятыми проектными решениями; процедур конкурсного отбора строительного подрядчика, поставщиков материалов, оборудования и формирование в этих целях соответствующей тендерной документации. Следующий этап инвестиционной фазы – реализация инвестиционного проекта, в ходе которой происходит возведение (строительство, комплектация, монтаж и установка оборудования) объекта в соответствии с утвержденной проектной документацией, требованиями строительных норм, правил. Объект вводится в эксплуатацию, осуществляются пусконаладочные работы, набор и подготовка персонала, вывод на проектную мощность основных фондов предприятия. Проектное обеспечение строительства на данном этапе инвестиций включает авторский надзор при проведении строительных работ. Проектные организации могут также оказывать по инициативе Заказчика на основе договорных соглашений другие необходимые услуги. Например, управление инвестиционным проектом, технический надзор за строительством, надзор за проектированием и проектирование комплектующего оборудования, инженерных систем и установок, участие в сдаче-приемке объекта, выводе его на проектную мощность.

а данном этапе инвестиций по мере материального и морального износа основных фондов собственники объекта и службы эксплуатации должны организовывать необходимое проектно-изыскательское обеспечение (проектное сопровождение) объекта, решая при этом задачи:

-по инженерному обследованию состояния действующего объекта и разработке проектов капитального ремонта;

-по проектированию технического перевооружения, расширению, реконструкции основных фондов предприятия, здания, сооружения;

-по проектированию восстановления предприятия, здания, сооружения в случаях стихийных бедствий, аварий, катастроф и других разрушительных явлений.

Ликвидационная фаза – это ликвидация и утилизация либо перепрофилирование данного предприятия, здания, сооружения на выпуск иной продукции и/или оказание других услуг вследствие такого уровня основных фондов (материального и/или морального износа), который не обеспечивает необходимой эффективности инвестиционного проекта. Организация работ в этом случае, как правило, начинается с первого этапа инвестиционного цикла.

 

На данной стадии инвесторы и пользователи объектов капитальных вложений определяют остаточную стоимость основных средств с учетом амортизации, оценивают их возможную рыночную стоимость, реализуют или консервируют выбывающее оборудование, устраняют в необходимых случаях последствия осуществления инвестиционного проекта.