Заблуждения начинающего инвестора

 

• Долг – это плохо.

• Надо скорее все выплатить.

• Надо купить что‑то хорошее.

• Как люди будут там жить.

• Чтобы сдавать квартиру, нужен приличный ремонт.

• Покупать надо в хорошем районе.

Давайте разбирать по порядку.

 

Долг – это плохо, потому что банк берет высокий процент

 

Когда вы будете подбирать объект недвижимости, вас прежде всего должен волновать тот доход, который вы сможете получать в результате работы данного объекта.

Если по вашим предварительным расчетам доход «перекроет» ваши расходы по выплатам, какая разница, под какой процент вы берете кредит? Вы все равно окажетесь в плюсе. Лучше создать несколько прибыльных денежных потоков на банковские средства, чем отказываться от сделки из‑за высокого процента.

 

Надо скорее все выплатить

 

Если мы внесли за объект недвижимости большой первоначальный взнос, мы «заморозили» приличную сумму денег. С какой целью? Если у вас есть дополнительные средства, не лучше ли найти еще пару объектов и запустить новые денежные потоки? Пусть их будет больше – это же все ваш доход!

В своих сделках мы всегда стараемся вносить минимальный первоначальный взнос и использовать максимальную долю заемных средств.

В Европе на это есть еще одна причина. Если происходит рецессия или кризис, банки стремятся вернуть свои деньги при любой подвернувшейся возможности. Если вы хоть где‑то совершаете промашку – опоздали с очередным платежом, не сообщили о какой‑нибудь пристройке и тому подобное, банк обязательно постарается воспользоваться ситуацией и забрать ваш дом. И если вы внесли процентов 40 личных средств, а профинансировались на 60 %, банк понимает, что уж за 60 % от стоимости он с легкостью сможет найти покупателя на вашу недвижимость и вернуть свои деньги. При этом если вы должны банку практически столько же, сколько стоит сам объект, банк оказывается в более уязвимой позиции.

 

Надо купить что‑то хорошее

 

Самое главное, что нужно понимать, подбирая объект недвижимости, – вы не ищете жилье для себя. Вам нужно искать не то, что нравится вам, а то, что будет востребовано. Если вы любите тихие райончики с парком, где можно гулять с собакой, выбирая объект, подумайте о своем арендаторе. Скорее всего, у него нет собаки и ему гораздо важнее быстро добираться до работы. И ему будет совершенно все равно – кирпичный он снимает дом или блочный. Он подумает об этом, когда станет подбирать не съемное, а собственное жилье.

Еще один момент – практика показывает, что при любом экономическом кризисе прежде всего дешевеет дорогое жилье, а недорогое вырастает в цене. Если у вас еще мало инвесторского опыта, начинайте с простого. Не увязните в крупном объекте, пока не наработали достаточно навыков.

К тому же недорогие объекты гораздо проще сдавать. По статистике, 80 % населения любого промышленного города – представители среднего класса – ваши потенциальные клиенты на небольшие квартиры. Среди них много одиноких молодых людей, которые только начали свою карьеру и не могут «потянуть» жилье подороже. Они понимают, что снимают жилье на время, поэтому их требования не будут слишком высокими.

 

Чтобы сдавать квартиру, надо сделать приличный ремонт

 

Я совершенно точно могу сказать – НЕТ, не надо. Мы с вами еще побеседуем о том, как надо ремонтировать жилье для сдачи в аренду. А пока просто поверьте. Ремонт надо делать самый простой.

 

Как люди будут там жить?

 

 

Если вы звоните человеку по телефону, вы набираете его номер, а не свой.

Наташа Закхайм

 

Мой совет такой – не решайте за других людей, как они будут жить в вашей квартире. Просто позвольте им сделать свой выбор. Это они будут решать, как им жить.

Единственное, что вам нужно, – это очень хорошо понимать, кто ваш клиент и какие у него могут быть требования к арендуемому жилью.

А чтобы составить такой портрет наиболее точно, используйте технику «Кто твой Боб?».

 

 

Кто твой Боб?

 

Боб – это ваш типичный средний клиент. Расскажу, как работает данная техника. Чтобы понять, какой ваш Боб, что ему нужно, какие у него задачи, в чем он нуждается, вы должны сами прикинуться Бобом.

Позвоните в агентство и скажите: «У меня жена и двое детей, мы недавно переехали в ваш город и ищем квартиру на первое время».

Или: «Я студентка, поступила в институт и ищу жилье».

Выслушайте все варианты, которые вам будут предлагать, сориентируйтесь по ценам, расспросите про условия, которые вы можете получить за интересующую вас сумму.

Обзвоните несколько агентств. Отшлифуйте своего Боба. Поймите, какие предложения он может встретить в вашем городе. Даже не поленитесь посмотреть несколько квартир.

 

Задание  

ОПИШИТЕ ВАШЕГО ПРЕДПОЛАГАЕМОГО БОБА  

Например:

1. Студент/студентка.

2. Молодой специалист 23–30 лет без семьи.

3. Молодая пара 23–30 лет без детей.

4. Разведенный мужчина/разведенная женщина.

Напишите историю для каждого персонажа, который будет обращаться в агентство, чтобы снять жилье.

1. «Здравствуйте. Ко мне приезжает племянница из Саратова – будет учиться в нашем городе. Я хочу снять для нее комнату/студию/квартиру…»

2. __________________________

____________________________

3. __________________________

____________________________

4. __________________________

____________________________

5. __________________________

____________________________

 

Составьте для себя чек‑лист вопросов, которые нужно задать в агентстве. Вы должны узнать как минимум следующее:

1. За сколько можно снять комнату/студию/квартиру (минимум)?

2. В каком состоянии будет жилье за эти деньги?

3. В каком районе можно рассчитывать на такую стоимость?

4. А если район будет более престижным/ближе к метро/более доступным по транспорту, насколько вырастет цена?

5. Сколько стоят услуги агентства?

6. Какой залог нужно оставлять?

7. Когда можно посмотреть объект?

8. Когда можно въезжать?

9. Сможет ли моя племянница снимать жилье вместе с подругой?

10. Если да, какая будет доплата за второго человека?

11. Есть ли в квартире/комнате собственный санузел?

12. Если нет, сколько будет стоить вариант с собственным санузлом?

13. Сколько нужно платить за коммунальные услуги?

14. _________________________

____________________________

15. _________________________

____________________________

16. _________________________

____________________________

 

Допишите сами, какие вопросы, по вашему мнению, нужно обязательно задать при подборе объекта.

___________________________________

___________________________________

___________________________________

___________________________________

___________________________________

 

Какая цель у этой разведки?

• Определиться с коридором стоимости аренды, выяснить минимальный и максимальный размер арендной платы в конкретной нише.

• Выяснить, какие проблемы могут возникать у Боба (например, никто не пускает жильцов с животными, не любят селить студентов и так далее).

Это вам поможет в дальнейшем – если никто не хочет сдавать жилье студенту с котом, укажите в своем объявлении, что вы не против котов, но на определенных условиях. И у вас будет очередь из желающих.

 

Маленькая история в тему про кота. Один мой питерский знакомый сдавал квартиру. Квартира была дорогая, и ее снял какой‑то бизнесмен из Москвы. Прожив некоторое время, бизнесмен позвонил моему приятелю и сказал: «Я хочу завести кота. Как мы будем решать этот вопрос?» Договорились увеличить ежемесячную плату на 5000 рублей, а также поднять залоговую сумму на случай возможного ущерба.

Когда же мой приятель приехал в квартиру за деньгами, он изумился, увидев клетку, в которой сидел гигантский дикий зверь вроде рыси, и бизнесмена, нежно ворковавшего над ним: «Вот он, мой котик, посмотрите, какой красавец».

Из этой непростой ситуации арендодатель вышел с большим плюсом. Право проживания котика обошлось его владельцу в дополнительные 20 000 рублей в месяц. Теперь мой приятель регулярно справляется у бизнесмена о здоровье его любимца и мечтает, чтобы он жил долго и счастливо. Как минимум весь период аренды.

 

Теперь, когда мы разобрали типичные ошибки, совершаемые на начальном этапе, хочу обсудить с вами еще один очень важный аспект – ДЕНЬГИ.

 

Поговорим о долгах

 

Не игнорируйте, пожалуйста, эту информацию, если у вас нет долгов. Особенно если у вас еще нет долгов. Будь у вас долги, вы бы уже обладали определенным навыком работы с ними. А если вы в этом смысле новичок – эта глава для вас.

Инвестор рано или поздно обязательно окажется в ситуации, когда ему понадобятся заемные средства. Если складывается удачная сделка, глупо ждать, когда соберется необходимая сумма.

Удачные сделки долго не ждут.

«Если ждать, пока созреют все условия, то никогда ничего не начнешь».   Как вы думаете, кого я сейчас процитировала? Не поверите – Ивана Сергеевича Тургенева. Невероятно мудрый человек. Неужели тоже инвестор?:‑)

Долг – это инструмент. Долгов не надо бояться, просто надо уметь обращаться с ними правильно.