Работа на босса как механизм финансирования

 

Если вы наемный сотрудник, рассматривайте работу как собственный бизнес, где у вас один клиент. От корпорации нужно брать все, что только может вам пригодиться в вашей собственной деятельности. Согласитесь, очень жалко и очень обидно ходить на работу только за зарплатой.

Приобретайте различные навыки, получайте знания и опыт, обрастайте связями. Вам необходимо как можно быстрее повышать квалификацию, чтобы переходить с уровня на уровень. Если работа не дает вам навыков, необходимых для инвестиций, используйте ее для повышения вашей личной капитализации.

Постоянно оценивайте себя на рынке труда. Если вы видите, что ваша квалификация стоит дороже, требуйте повышения или меняйте работу – ни в коем случае не «залипайте» надолго в одной корпорации. К тому же своевременные переходы гораздо быстрее увеличат вашу зарплату, чем медленный карьерный рост внутри одной компании.

Словом, раз уж вы вынуждены проводить по восемь часов в офисе, не сидите просто так. Берите максимум и уходите в нужный момент.

 

Бизнес как инструмент инвестирования

 

Собственный бизнес нужно оценивать трезво.

Я бы оценивала предприятие исходя из того, за какую сумму его можно продать, учитывая, что придется выплачивать зарплату человеку, который будет управлять бизнесом за вас.

Бизнес – это не хобби, не занятость и не программа соцобеспечения работников.

Часто бизнес приносит столько же денег, сколько работа на босса, с одной разницей – на себя приходится работать 24 часа в сутки.

Подсчитайте, сколько у вас остается денег после выплаты зарплаты себе как директору. Очень важно научиться работать над бизнесом, а не внутри него. Иначе вам достается роль специалиста.

Определитесь с целью своего бизнеса – вы хотите заниматься этим всю жизнь или вам интересно довести бизнес до определенного уровня, чтобы продать его?

А может, вы хотите поставить бизнес на ноги и открыть еще пять?

Подумайте над этими вопросами, продумайте разные стратегии выхода из бизнеса. Как вы поступите, если обстоятельства не позволят вам заниматься бизнесом? Продадите, передадите в управление, закроете?

Если у вас еще нет ответов на эти вопросы, лучше получить их как можно быстрее. Жизненные обстоятельства могут меняться так стремительно, что без продуманных заранее стратегий вы можете навредить даже очень удачному проекту.

 

 

Мои выводы

 

 

 

Глава 4. Подготовка стратегии

 

На этапе подготовки стратегии мы еще только определяемся с покупкой объекта недвижимости. Здесь инвесторы часто застревают в метаниях. Это как у гончих – след уже взят, но еще нет уверенности в том, какой из зайцев самый лучший.

Развеять сомнения можно разными способами, но самый верный – это РАСЧЕТ.

Мы с вами уже рассматривали преимущества и недостатки различных активов и увидели, почему инвестиции в недвижимость более привлекательны, чем другие виды инвестиций. Для того чтобы вам было легче принять решение, я советую заносить данные в таблицу. Причем не только в виде цифр, но и в виде тезисов, которые помогают сделать необходимые выводы.

Чтобы сделать правильный выбор, составляйте аналитические таблицы на любую тему. В зависимости от того, с какой целью мы делаем расчет, мы вводим графы с теми или иными показателями.

Например, мне нужно взять кредит в банке. Банку для выдачи кредита необходимо получить от меня информацию, подтверждающую, что я смогу вернуть ему деньги. Моя задача – дать банку информацию в такой форме, которая поможет ему принять положительное решение.

Я приношу в банк таблицу, где очень наглядно показано:

• сколько у меня активов;

• сколько кредитов в банках;

• какую чистую прибыль я получаю;

• сколько денег у меня будет, если банк предоставит мне необходимую сумму в кредит.

 

Другой пример.

Мы с мужем покупали трехкомнатную квартиру в Санкт‑Петербурге. Продавец сдавал ее бригаде иногородних рабочих. Став собственниками, мы должны были определиться – ремонтировать квартиру, чтобы сдавать ее дороже, или оставить как есть. Мы составили таблицу. Занесли в нее наши расходы на строительство, потери от простоя квартиры в течение всего периода ремонта, затраты на поиск новых жильцов, оплату работы агента по управлению квартирой. Кроме того, нам пришлось бы этот период жить в Питере, что означает траты на авиабилеты, решение вопросов с няней для детей в помощь дедушке с бабушкой и т. п. И вывод напросился сам собой – на том этапе нам однозначно было выгоднее оставить все как есть. Мы решили приступить к ремонту тогда, когда наши личные обстоятельства будут благоприятствовать длительному пребыванию в России.

 

Такие аналитические таблицы я составляю по любому поводу. Мне нравится, когда информация позволяет легко делать выводы. Удобно заносить в таблицы различные варианты и сравнивать. Я убеждена, что делать расчеты гораздо эффективнее, чем метаться в сомнениях.

 

Вы можете придумать любые таблицы для своих целей. Мы уже составляли сравнительную таблицу, когда анализировали условия ипотеки в разных банках. На своем опыте я убедилась, что есть как минимум шесть таблиц, которые просто необходимы каждому инвестору.

1. Бюджет строительства

2. Бюджеты и сроки

3. Таблица учета арендных платежей

4. Таблица показаний счетчиков арендаторов

5. Таблица Кийосаки «Выход из крысиных бегов»

6. Таблица оценки использования времени и квалифицированных навыков

 

Я хочу остановиться на таблице № 6. Начинающему инвестору приходится многое делать самому. Обслуживание объектов, переговоры с арендаторами, решение денежных вопросов, общение со службами, ведение ежедневной документации, расчеты – все это отнимает массу времени. На каком‑то этапе, когда объектов становится больше, инвестор просто начинает «тонуть» в своих обязанностях. И даже если тот факт, что вы жутко устаете, не является для вас проблемой, по‑настоящему плохо то, что от усталости можно упустить что‑то важное.

И вообще – не для того мы с вами стали инвесторами, чтобы погрязнуть в рутине.

На этом этапе есть смысл провести хронометраж, а именно – в течение, например, недели фиксировать, сколько времени у вас уходит на выполнение тех или иных обязанностей. Потом нужно подсчитать стоимость вашего часа как инвестора – то есть как человека, который занимается ростом своего инвестиционного портфеля, и увидеть – а не будет ли дешевле нанять помощника, секретаря, водителя или прораба.

Подсчитайте, сколько времени вы тратите, когда отвозите ребенка на занятия спортом, ждете его, а потом везете домой. Не эффективнее ли будет использовать это время, подбирая новые инвестиционные объекты? А сидеть в коридоре школы за вас вполне сможет няня или помощница.

Я считаю, что вам обязательно нужно освоить еще одну таблицу оценки факторов ликвидности.

 

Оценка факторов ликвидности

 

В этой таблице я собираю факторы, влияющие на ликвидность объекта. Я оцениваю каждый фактор по шкале от –10 до +10.

 

Я предпочитаю уверенность в хорошем результате, чем надежду на замечательный результат.

Уоррен Баффетт

 

Очень важный инструмент анализа, который я всегда применяю в расчетах, – это коридоры.

 

Коридоры инвестора

 

Коридор инвестора – это некий диапазон с максимальным и минимальным значениями, в пределах которого может колебаться показатель.

Какие бывают коридоры?

 

Коридор аренды

Это минимум и максимум цены за аналогичный объект для определенной локации. Вы должны выяснить коридор аренды для будущего проекта, чтобы рассчитать его эффективность.

 

Коридор покупки

Максимальная и минимальная цены объекта, в который вы планируете вложиться.

 

Коридор продажи

Это фактор ликвидности. Определяем, за сколько мы можем продать проект в лучшем и в худшем случае.

 

Коридор первого взноса

По фактору капитализации определяем, сколько денег (минимум и максимум) вы можете собрать на первый взнос.

 

Задание  

Мы уже пробовали прозванивать агентства и отсматривали недвижимость. Предлагаю применить эту технику еще раз и определить следующие параметры для выбранной вами стратегии:

1. Коридор аренды

2. Коридор покупки

3. Коридор продажи

Вы уже изучали ситуацию с банками. Запишем ваш коридор первоначального взноса.

___________________________________

___________________________________

___________________________________

 

По фактору капитализации определяем ваш потолок покупки – это максимальный размер кредита, который вам может дать банк. Вторая величина – минимальный размер кредита, который нужен для реализации вашей стратегии.

___________________________________

___________________________________

___________________________________

 

Если банк просит внести первоначальный взнос в размере 15 %, то 15 % от минимальной и максимальной величины кредита и будут вашим коридором первоначального взноса.

___________________________________

___________________________________

___________________________________

 

Полезные навыки инвестора

 

Кроме умения обрабатывать информацию для принятия верных решений инвестору необходимо обладать и другими важными навыками. Эти навыки вы будете нарабатывать по мере выполнения практических заданий этой книги.

В качестве основных я бы выделила следующие:

• навык постановки цели;

• навык работы с информацией (это ваши аналитические таблицы);

• навык управления (сбор информации, анализ и принятие решения).

 

Ставьте достижимые цели: «Я хочу иметь пассивный доход, который бы покрывал расходы моей семьи, чтобы я не думал о деньгах». Определитесь, какая сумма пассивного дохода необходима вам для достижения этой цели, и составляйте план.

Роберт Кийосаки

 

О чем вам всегда нужно помнить?

• Задайте свою цель.

• Проанализируйте всю полученную информацию при помощи таблиц. Создайте такие таблицы, которые будут наглядными и помогут вам структурировать данные, чтобы можно было легко сделать выводы.