Тема 7. Основы жилищного права

Программное содержание

Понятие и предмет жилищного права. Жилищные правоотношения. Основные принципы жилищного права. Источники жилищного права. Понятие жилищного фонда. Виды жилищных фондов в Республике Беларусь. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Порядок предоставления гражданам жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. Порядок пользования жилыми помещениями. Договор найма жилого помещения. Организации граждан-застройщиков

Методические рекомендации

При изучении данной темы необходимо ознакомить с целями, задачами, предметом, источниками, субъектами, основными принципами жилищного права и жилищного законодательства Республики Беларусь. Рассмотреть понятие и виды жилищного фонда Республики Беларусь.

Изучить особенности учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Рассмотреть порядок предоставления гражданам жилых помещений в домах государственного жилищного фонда.

Задачами жилищного законодательства являются регулирование жилищных отношений в целях обеспечения закрепленного Конституцией Республики Беларусь права граждан Республики Беларусь на жилище, а также обеспечение использования и сохранности жилищного фонда.

Жилищное право – это совокупность норм права, регулирующих отношения.

Предметом жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и юридической литературе название «жилищные отношения».

Источники жилищного права.

В соответствии со ст. 3 Жилищного кодекса Республики Беларусь жилищное законодательство основывается на Конституции Республики Беларусь и состоит из Жилищного кодекса Республики Беларусь, нормативных правовых актов Президента Республики Беларусь и иных актов законодательства.

Жилищные отношения – это отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями, пользования и распоряжения ими, а также сохранности жилищного фонда.

Жилищные правоотношения - это в первую очередь связанные с пользованием жилищем. К жилищным отношениям относятся также отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом; учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; владения и распоряжения жилыми помещениями; по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых по­мещений; по поводу собственности на жилище и т. д. Основаниями возникновения жилищных правоотношений являются юридические факты — сделки, административные акты, решения судов.

Объектами жилищных отношений являются жилые помещения.

Субъектами жилищных отношений являются:

· граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства;

· юридические лица независимо от форм собственности;

· государственные органы.

В соответствии со ст. 3 Жилищного кодекса Республики Беларусь жилищное законодательство основывается на принципах:

· обеспечения сохранности и развития государственного и частного жилищных фондов;

· содействия гражданам в приобретении жилых помещений;

· предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда гражданам, нуждающимся в социальной защите;

· неприкосновенности жилых помещений;

· недопустимости произвольного лишения жилых помещений;

· судебной защиты жилищных прав граждан и организаций.

Жилищный фонд – совокупность жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.

Жилищный фонд Республики Беларусь состоит из государственного и частного жилищного фонда.

Государственный жилищный фонд включает в себя:

· республиканский жилищный фонд – часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);

· коммунальный жилищный фонд – часть жилищного фонда, находящуюся в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).

В государственном жилищном фонде в особые группы выделены жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, в том числе жилые помещения социального пользования, служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, специальные жилые помещения, жилые помещения коммерческого использования и другие жилые помещения.

Частный жилищный фонд включает в себя:

· жилищный фонд граждан – часть жилищного фонда, находящуюся в собственности граждан;

· жилищный фонд организаций негосударственной формы собственности – часть жилищного фонда, находящуюся в собственности организаций негосударственной формы собственности.

В состав жилищного фонда не включаются: дачные и садовые дома; номера в санаториях, профилакториях, домах отдыха, кемпингах, гостиницах; помещения, предназначенные для проживания, но не завершенные строительством; передвижные объекты (вагоны, палатки и т.п.); самовольно построенные объекты независимо от факта их использования для проживания; помещения исправительных учреждений, арестных домов, мест содержания под стражей и иные подобные помещения.

Учет граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Правовое регулирование отношений по принятию и состоянию на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохранению права состоять на таком чете и снятию с него осуществляется ст.ст. 34-48 Жилищного кодекса Республики Беларусь и Положением о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда.

Граждане имеют право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий со дня наступления совершеннолетия, а в случае эмансипации или вступления в брак до достижения совершеннолетнего возраста – с даты принятия решения об эмансипации или вступления в брак.

Перечень оснований для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий закреплен ст. 35 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются:

граждане:

· не имеющие в собственности и (или) во владении и пользовании жилых помещений в населенном пункте по месту принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (по месту работы (службы)), а граждане без определенного места жительства, ранее имевшие регистрацию (прописку) по месту жительства в данном населенном пункте,– по месту пребывания.При этом под отсутствием у граждан во владении и пользовании жилых помещений понимается отсутствие жилых помещений, занимаемых гражданами:

по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда;

проживающими в качестве членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, и имеющими право владения и пользования жилым помещением наравне с собственником, нанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков;

по договору, предусматривающему передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства, заключенному в соответствии с законодательством;

· обеспеченные общей площадью жилого помещения менее пятнадцати квадратных метров (в городе Минске – менее десяти квадратных метров) на одного человека. При этом обеспеченность общей площадью жилого помещения определяется исходя из суммы общей площади всех жилых помещений, находящихся в собственности и (или) во владении и пользовании гражданина и проживающих совместно с ним членов его семьи в населенном пункте по месту принятия на учет (при принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в городе Минске – исходя из суммы общей площади всех жилых помещений, находящихся в собственности и (или) во владении и пользовании гражданина и проживающих совместно с ним членов его семьи в городе Минске и Минском районе).

При раздельном проживании членов семьи обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного человека определяется исходя из приходящейся на гражданина и членов его семьи, с которыми он принимается на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, суммы общей площади всех жилых помещений, находящихся в собственности и (или) во владении и пользовании у них, а также у проживающих совместно с ними членов их семей в населенном пункте по месту принятия на учет (при принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в городе Минске – исходя из приходящейся на гражданина и членов его семьи, с которыми он принимается на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, суммы общей площади всех жилых помещений, находящихся в собственности и (или) во владении и пользовании у них, а также у проживающих совместно с ними членов их семей в городе Минске и Минском районе), за вычетом общей площади, приходящейся на других граждан (за исключением нанимателей и поднанимателей), проживающих в этих жилых помещениях, но не включенных в число членов семьи гражданина, с которыми он принимается на такой учет;

· проживающие в жилом помещении, признанном не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям;

· проживающие в общежитиях, за исключением граждан, которым предоставлено право владения и пользования жилым помещением в общежитии в связи с обучением, сезонных и временных работников;

· проживающие в жилых помещениях государственного жилищного фонда по договору найма жилого помещения коммерческого использования либо по договору поднайма жилого помещения или жилых помещениях частного жилищного фонда по договору найма жилого помещения;

· проживающие в служебных жилых помещениях или жилых помещениях специального служебного жилищного фонда, а также граждане, проживающие в жилых помещениях социального пользования на основании договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, заключенного на срок до десяти лет;

· проживающие в одной комнате или однокомнатной квартире с другими гражданами и имеющие заболевания, указанные в перечне, определяемом Министерством здравоохранения Республики Беларусь, при наличии которых признается невозможным совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной комнате или однокомнатной квартире, а также граждане, проживающие в одной комнате или однокомнатной квартире с другими гражданами, имеющими заболевания, указанные в этом перечне;

· проживающие в одной квартире (одноквартирном жилом доме), заселенной (заселенном) несколькими собственниками жилых помещений, если их собственность выделена в установленном порядке (произведен раздел жилого помещения с образованием двух и более отдельных жилых помещений или выделением в собственность изолированных жилых комнат с оставлением подсобных помещений в общем пользовании и общей долевой собственности), и (или) нанимателями жилых помещений государственного жилищного фонда, если они обеспечены общей площадью жилого помещения менее пятнадцати квадратных метров (в городе Минске – менее десяти квадратных метров) на каждого члена семьи;

· проживающие в неизолированных жилых комнатах и не являющиеся близкими родственниками;

· проживающие в однокомнатной квартире с другим гражданином независимо от его пола (в том числе независимо от того, являются они или не являются близкими родственниками), кроме супругов;

· относящиеся к молодым семьям, впервые вступившие в брак (оба супруга), если ни один из них не имеет в собственности квартиры либо одноквартирного жилого дома и (или) не является нанимателем квартиры либо одноквартирного жилого дома по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, а также не занимает объект долевого строительства по договору, предусматривающему передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства, в населенном пункте по месту принятия на учет.

Молодыми семьями признаются семьи, в которых хотя бы один из супругов находится в возрасте до тридцати одного года на дату принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий;

· родившие (усыновившие, удочерившие) и воспитывающие детей без вступления в брак, а также воспитывающие детей овдовевшие супруги, не вступившие в новый брак, если они не имеют в собственности квартиры либо одноквартирного жилого дома и (или) не являются нанимателями квартиры либо одноквартирного жилого дома по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, а также не занимают объект долевого строительства по договору, предусматривающему передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства, в населенном пункте по месту принятия на учет;

· проживающие в жилых помещениях специальных домов для ветеранов, престарелых и инвалидов, имеющие несовершеннолетних детей, а также граждане, проживающие в домах-интернатах для престарелых и инвалидов, которым при переосвидетельствовании установлена III группа инвалидности либо инвалидность снята, или признанные в установленном порядке дееспособными, если за ними не сохранилось или им не может быть предоставлено право владения и пользования жилым помещением, из которого они выбыли;

· молодые рабочие (служащие), молодые специалисты, прибывшие по распределению, направленные на работу в соответствии с договором о целевой подготовке специалиста (рабочего, служащего), или специалисты, прибывшие по направлению государственных органов, других организаций на работу в организации, расположенные на территориях с уровнем радиоактивного загрязнения свыше 5 Ки/кв. км. и приравненных к ним территориях;

· дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в случае, если они:

не имеют в собственности и (или) во владении и пользовании жилых помещений;

проживают в жилом помещении и являются нуждающимися в улучшении жилищных условий по основаниям, предусмотренным ЖК;

при вселении в жилое помещение, из которого выбыли, стали бы нуждающимися в улучшении жилищных условий по основаниям, предусмотренным ЖК;

не могут быть вселены в жилое помещение, из которого выбыли, и невозможность вселения в такое жилое помещение установлена местным исполнительным и распорядительным органом по месту нахождения этого жилого помещения.

Невозможность вселения в жилое помещение устанавливается по решению местного исполнительного и распорядительного органа в случае утраты жилого помещения (гибели, уничтожения), систематического (три и более раза в течение года) нарушения гражданами, проживающими в этом жилом помещении, правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, наличия неблагоприятных или опасных условий проживания с родителями, лишенными родительских прав, и другими гражданами, проживающими в этом жилом помещении, а также в иных случаях. Порядок принятия решения о невозможности вселения в жилое помещение устанавливается областным, Минским городским исполнительными комитетами;

· граждане, которые по состоянию на 8 апреля 2006 года обучались в государственных учреждениях профессионально-технического, среднего специального или высшего образования в дневной форме получения образования, утратили статус лиц из числа детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, в связи с достижением возраста двадцати трех лет и не состояли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в связи с проживанием в общежитиях этих учреждений образования.

Учет осуществляется как по месту постоянного проживания (районными, городскими, районными в городах, поселковыми, сельскими исполнительными и распорядительными органами),так и по месту работы (соответствующими предприятиями, учреждениями, организациями независимо от их форм собственности). Граждане, не имеющие в собственности или в пользовании жилых помещений, принимаются на учет местными исполнительными и распорядительными органами по месту регисграции таких граждан в органах внутренних дел.

Жилищное законодательство предусматривает основания снятия граждан с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохранения за гражданами права состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и перенесения очередности на получение жилого помещения на более поздний срок.

Порядок предоставления гражданам жилых помещений в домах государственного жилищного фонда.

Согласно ст. 102 Жилищного кодекса Республики Беларусь жилые помещения государственного жилищного фонда (за исключением жилых помещений коммерческого использования) предоставляются состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий гражданам и членам их семей на условиях соответствующего договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда:

· в жилых домах республиканского жилищного фонда – по совместному решению администрации государственного органа, другой государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся эти жилые помещения, и профсоюзного комитета, принятому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии). О принятом решении сообщается в письменной форме в местный исполнительный и распорядительный орган по месту нахождения предоставляемого жилого помещения государственного жилищного фонда;

· в жилых домах коммунального жилищного фонда – по решению местного исполнительного и распорядительного органа, принятому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, или по совместному решению администрации государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находятся эти жилые помещения, и профсоюзного комитета, принятому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии).

Порядок предоставления гражданам жилых помещений коммерческого использования устанавливается решениями областных, Минского городского исполнительных комитетов, локальными нормативными правовыми актами организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения, на условиях, определяемых Президентом Республики Беларусь.

Жилое помещение социального пользования.

Жилое помещение социального пользования – жилое помещение типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам на условиях договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда.

Жилое помещение государственного жилищного фонда включается в состав жилых помещений социального пользования и исключается из этого состава по решениям местного исполнительного и распорядительного органа на основании представлений иного государственного органа, другой государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится это жилое помещение.

Жилое помещение социального пользования предназначается для проживания граждан, имеющих право на получение такого жилого помещения, а также членов их семей. Жилые помещения социального пользования не подлежат приватизации, обмену, разделу и предоставлению по договору поднайма.

Служебные жилые помещения государственного жилищного фонда.

Под служебные жилые помещения государственного жилищного фонда выделяются квартиры либо жилые дома.

Служебные жилые помещения государственного жилищного фонда предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, на условиях договора найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда в порядке, установленном ЖК и законодательными актами.

По решению Президента Республики Беларусь служебные жилые помещения государственного жилищного фонда могут быть предоставлены на период сохранения трудовых (служебных) отношений с государственным органом, другой государственной организацией в индивидуальном порядке гражданам, должности которых включены в кадровый реестр Главы государства Республики Беларусь и которые не имеют права на получение жилого помещения специального служебного жилищного фонда.

Жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях

Жилое помещение в общежитии – жилое помещение либо его часть, предоставляемые гражданам на условиях договора найма жилого помещения в общежитии.

Жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях не подлежат приватизации, обмену, разделу и предоставлению по договору поднайма.

Жилые помещения государственного жилищного фонда (часть жилого помещения) в общежитиях предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на основании договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии по совместному решению администрации государственного органа, другой государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится такое жилое помещение, и профсоюзного комитета (при его наличии), принятому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии), если иное не установлено законодательством.

Порядок пользования жилыми помещениями.

Пользование и содержание жилых помещений и вспомогательных помещений в жилых домах осуществляется в соответствии с договорами, заключаемыми в установленном порядке с нанимателями, собственниками жилых помещений, членами организаций застройщиков.

Договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Предметом договора найма жилого помещения могут быть жилой дом, квартира, жилая комната. Наймодателем может быть собственник жилого помещения. Гражданин или организация, не являющиеся собственниками жилого помещения, могут выступать в качестве наймодателей в случае, если им законодательными актами или собственником жилого помещения предоставлены соответствующие полномочия.

Существенными условиями договора найма жилого помещения являются: предмет договора найма жилого помещения; срок действия договора найма жилого помещения – для договоров найма жилых помещений, заключенных на определенный срок; размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения; срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги – в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе

Организация застройщиков – потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, создаваемый для строительства, завершения строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов недвижимого имущества либо для приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества, последующей их эксплуатации и управления ими, а также для приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельными участками) для строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 181 Жилищного кодекса Республики Беларусь организация застройщиков создается в форме жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ЖК и ЖСК) и может осуществлять с государственной поддержкой и (или) за счет собственных средств строительство, реконструкцию объектов недвижимого имущества или приобретение новых или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества с последующей их эксплуатацией и управлением ими. Жилищно-строительные кооперативы могут приобретать недостроенные объекты недвижимого имущества, а также объекты недвижимого имущества, подлежащие капитальному ремонту или реконструкции, достраивать их.

Организация застройщиков является некоммерческой организацией, имеет текущий (расчетный) банковский счет и печать со своим полным наименованием на белорусском и (или) русском языках. Наименование организации застройщиков должно содержать указание на основную цель ее деятельности, а также слова «потребительский кооператив».

Организация застройщиков создается без ограничения срока ее деятельности, если иное не предусмотрено ее уставом.

Создание двух и более организаций застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения одного жилого дома, последующей эксплуатации этого жилого дома и управления им не допускается.

Допускается создание одной организации застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения нескольких жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими.

Финансирование строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества может осуществляться как самой организацией застройщиков, так и самостоятельно ее членами.

Имущество организации застройщиков формируется в соответствии с ее уставом за счет вступительных, паевых (если финансирование строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества осуществляется организацией застройщиков), членских, целевых взносов и иных источников, не запрещенных законодательством.

Доходы (прибыль), полученные организацией застройщиков, не могут распределяться между ее членами и используются на цели, определенные уставом этой организации.

Органами управления организации застройщиков являются:

· общее собрание (собрание уполномоченных) членов организации застройщиков;

· правление организации застройщиков;

· председатель правления организации застройщиков.

Контроль за созданием и деятельностью организаций застройщиков осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, а также иными государственными органами в порядке, установленном законодательством.

 

Вопросы для самопроверки:

1. Определите понятие и предмет жилищного права.

2. Назовите субъекты жилищного права.

3. Определите понятие сделки, назовите виды сделок.

4. Назовите виды жилищных фондов в Республики Беларусь.

5. Изложите содержание договора найма жилого помещения.

6. Определите понятие организации застройщиков.

Литература по теме:

1.Жилищный кодекс Республики Беларусь 28 августа 2012 г.№ 428-З (с изм. и доп.);

2.Основы права: учеб. / под общ. Ред. Л.М. Рябцева, Г.Б. Шишко. – Минск: РИПО, 2014. – 317 с.;

3.Основы права: учебник / Г.А. Василевич, А.В. Барков, Т.С. Бойко и др.; под общ. Ред. Г.Б. Шишко. – 3-е изд., перераб. и доп. – Минск: Амалфея, 2009. – 784 с.).

4.Основы права: Учебник/ В.Н. Артемова, С.А. Балашенко, А.В. Барков и др. / под редакцией Г.В. Шишко. – 3-е изд., стереотип. – Мн.: Книжный Дом, 2006. –416 с.