Форма и государственная регистрация договора аренды зданий, сооружений

договор аренда недвижимый здание

Cт. 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Согласно ст. 164 ГК РФ, как и любая сделка с недвижимостью, договор подлежит государственной регистрации.

Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК РФ).

Причина широкого распространения в настоящее время краткосрочной аренды (сроком до одного года) - подвижная конъюнктура рынка недвижимости, нежелание собственников зданий (нежилых помещений) надолго обременять свое имущество правами арендаторов, а также заинтересованность предпринимателей в сокращении издержек производства, в том числе расходов на проведение регистрационных действий.

Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» установлена необходимость представления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделок. Так, к договору аренды здания, сооружения, нежилых помещений или части помещений в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. В соответствии с п.4 ст.18 Закона о регистрации прав планы объектов недвижимости должны быть удостоверены органами кадастрового или технического учета.

Одно регистрационное действие - государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия: договор считается заключенным, арендатор приобретает право аренды, вещное право арендодателя обременяется.

Как указано в п.6 Информационного письма Президиума ВАС РФ положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, поэтому регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя правами арендатора производится на основании ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» только при регистрации самого договора аренды.

Соглашение об изменении и дополнении договора аренды - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. Вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК РФ не урегулирован.

В п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ1 указано следующее: «... соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды».

При прекращении арендных отношений производится регистрация прекращения аренды. В ЕГРП (Единый государственный реестр прав) запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрационная запись может быть погашена, например, на основании судебного решения, или соглашения сторон о расторжении договора аренды, или на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды здания (сооружения) недействительным.

В судебной практике в настоящее время нет единообразного подхода к оценке последствий отсутствия обязательной государственной регистрации договора аренды при рассмотрении споров о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку оплаты. В одних случаях, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пеней отказывается в полной сумме в связи с признанием договора незаключенным, в других - суд, установив несоблюдение требований о государственной регистрации, но признав доказанным факт использования помещения, удовлетворял исковые требования в части взыскания суммы основного долга, отказывая в удовлетворении требований о взыскании суммы пеней.

«...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 27.06.2007 по делу N А28-8196/06-472/22, принятому по иску Предпринимателя к Колхозу о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, упомянутая сделка признана незаключенной в связи с отсутствием государственной регистрации. Правильность судебного акта подтверждена постановлением от 26.09.2007 Второго арбитражного апелляционного суда и постановлением от 25.12.2007 Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа».

Данный пример еще раз подтверждает важность и необходимость государственной регистрации договора аренды здания, сооружения. Регистрация - является дополнительной защитой, которая необходима в ситуации длительных отношений между сторонами, особенно, если эти отношения оформляются впервые.

Важным моментом, возникшим на практике и нашедшим свое отражение в решениях судов и в разъяснениях ВАС РФ, является вопрос о сроке действия договора аренды зданий, сооружений.

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Следовательно, такой договор подлежит государственной регистрации. Однако, поскольку 30-е число не всегда является последним днем месяца, определенный таким образом срок действия договора аренды фактически составляет менее года. На практике подобные ситуации могут привести к возникновению споров, связанных с необходимостью регистрации таких договоров.

«...3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем...».

Из следующего решения видно, что срок, на который заключается договор, признается равным году, а следовательно нужна государственная регистрация такого договора, если договор заключен на срок с первого числа одного месяца, по последнее число предыдущего месяца следующего года (например, с 01.03.2006 до 29.02.2007).

«...Арбитражный суд, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что договор от 01.03.2007 заключен на срок менее одного года, в связи с чем не подлежал государственной регистрации, а поскольку доказательств отказа сторон от договора, заявленного до окончания его действия материалы дела не содержат, признал его на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11.01.2002 N 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

Арбитражный суд, делая вывод о том, что договор от 01.03.2007 заключен сторонами на срок менее одного года, не принял во внимание указанные правовые нормы, а также то, что спорный договор заключен на срок с первого числа одного месяца, по последнее число предыдущего месяца следующего года (29.02.2008).

При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции для выяснения фактических обстоятельств и рассмотрения по существу...».

Срок договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года "по предпоследнее число" или "до последнего числа" предыдущего месяца следующего года, не признается равным году, а такой договор не подлежит государственной регистрации.

«...Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году (пункт 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Договор от 01.04.2003 заключен сроком не по 31.03.2004, а по 30 марта 2004 года, то есть на срок менее года. Следовательно, указанный договор не подлежит государственной регистрации...».

Из выше приведенных решений видно, на сколько важным является точная формулировка в определение срока, на который стороны хотят заключить договор.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды срок, в течение которого они должны осуществить государственную регистрацию договора. При этом он может быть меньше срока действия самого договора. В таком случае возникает вопрос: будет ли регистрация действительной, если она проведена после истечения срока, определенного сторонами, поскольку она не соответствует волеизъявлению сторон?

Из судебной практики можно сделать следующий вывод: установленный в договоре срок, в течение которого договор аренды должен быть зарегистрирован, не является пресекательным, и его окончание не препятствует государственной регистрации договора аренды.

«...Комитет обратился с иском в суд, посчитав, что государственная регистрация договора аренды произведена УФРС с нарушением требований статей 13 и 19 Закона.

Основываясь на материалах дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о правомерности действий УФРС по регистрации спорного договора и к соответствию их правилам Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно пункту 1 статьи 26 упомянутого Закона с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон данного договора.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает принцип свободы договора. Истец выразил свою волю на установление договорных отношений с ответчиком, подписав договор аренды, на период с 06.12.2006 по 14.08.2009. Поэтому Общество вправе в течение данного периода осуществить государственную регистрацию.

В подпункте 3.2.2 упомянутого договора предусмотрена обязанность арендатора в течение четырех месяцев со дня подписания договора обеспечить государственную регистрацию договора аренды в уполномоченном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако указанный срок не является пресекательным, следовательно, государственная регистрация может быть произведена и по истечении данного срока...».

Из данного решения можно сделать вывод об императивности требования по государственной регистрации договора под страхом его незаключенности. ГК не устанавливает предельных сроков, в течение которых может быть осуществлена регистрация. Такая позиция законодателя, на взгляд автора, обусловлена необходимостью подкрепления возможными способами института регистрации как значимого и нужного для закрепления отношений между сторонами.

Взаимосвязь прав арендатора здания или сооружения с правами на земельный участок выражена в п.1 ст.652 ГК. В нем указано, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования.

Площадь земельного участка формируется из площади участка, соответствующей площади здания или сооружения в плане и из площади участка, прилегающей к зданию по его периметру, размеры которого определяются его строительными и иными техническими нормами и правилами. А для отдельных зданий и сооружений предусмотрены санитарная и охранная зоны, территории которых также включаются в площадь обслуживающего земельного участка.

Основанием перехода к арендатору права пользования соответствующим земельным участком является договор или закон.

если арендодатель является обладателем ограниченного вещного права или иного, отличного от права собственности права на землю (права аренды, права бессрочного пользования, права пожизненного наследуемого владения и.т.п.), то и арендатор становится носителем аналогичного права на земельный участок;

если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то арендатору по соглашению сторон предоставляется право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п.2ст.652 ГК);

если право на соответствующий земельный участок, передаваемое арендатору, в договоре аренды не определено, к арендатору на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования соответствующей частью земельного участка.

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором оформляется составлением и подписанием соответствующих документов. Единый документ, составленный в соответствующем количеству участников числе экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу, именуется передаточным актом, актом передачи-приемки и.т.д. Он служит письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору. Наряду с передаточным актом может быть приложен план здания, сооружения, для более точного и четкого определения объекта договора. Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Также, стороны могут договориться и о том, что обязательным условием передачи является проведение арендодателем за свой счет силами специализированных организаций контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния зданий (сооружений).

Договор аренды зданий и иных сооружений, являясь консенсуальным, не влияет на право собственности арендодателя, его ограничивает только владение арендатора. Моментом возникновения владения является момент передачи арендованного имущества. Именно этот факт должен отвечать признакам достоверности и публичности, поскольку с момента передачи у арендатора возникают права владения и пользования арендованным имуществом. При прекращении договора арендованное здание (сооружение) должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания (сооружения) арендатору. Эта процедура должна осуществляться по правилам п.1 ст.655 ГК, то есть путем составления и подписания передаточного акта или иного документа.

Стоит сказать, что обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Практическое значение государственной регистрации договора аренды зданий, сооружений состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Значимым, на взгляд автора, является то, что одно регистрационное действие - государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия: договор считается заключенным, арендатор приобретает право аренды, вещное право арендодателя обременяется. Также специальные требования по государственной регистрации являются дополнительными гарантиями при совершении сделок.

Глава III. Вопросы и проблемы в законодательстве и правоприменительной практике

 

Существующие пробелы в законодательной базе, проблемы и вопросы правоприменительной практики, приводят к возникновению различных коллизий. Эти проблемы по-разному решаются на практике. Ниже автором приведены примеры некоторых из этих решений.

В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Поэтому на практике возникают следующие вопросы: является ли составление акта приема-передачи необходимым условием для соблюдения формы такого договора и можно ли расценивать акт, по которому здание или сооружение возвращено арендодателю, как соглашение сторон о расторжении договора?

«...Довод ответчика о том, что охранно-арендный договор совершен в ненадлежащей форме, поскольку отсутствует акт приема-передачи имущества, ошибочен. Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Данные требования к форме договора сторонами соблюдены, а отсутствие акта приема-передачи, исходя из названной статьи, не свидетельствует о пороках формы сделки...».

С выводами суда стоит согласиться, можно говорить о том, что отсутствие акта приема-передачи имущества по договору аренды здания или сооружения не свидетельствует о несоблюдении требований п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме договора аренды здания или сооружения. Исходя из смысла п. 1 ст. 651 ГК РФ, акт приема-передачи является следующим этапом после заключения сторонами сделки. В нем еще раз указываются краткие характеристики здания (адрес, площадь, здание это или сооружение), а так же состояние передаваемого помещения (состояние стен, потолков, электропроводки, окон, дверей и т.д.). Вместе с обязанностью предоставления арендатором во владение и пользование здания, сооружения, передаточный акт представляет собой обязательство арендатора по передаче предмета аренды.

Акт приема-передачи, по которому здание или сооружение возвращено арендодателю, может рассматриваться судом как составленное в письменной форме соглашение сторон о расторжении договора аренды.

«...Согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК РФ соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

По акту от 11.01.2005г., подписанному сторонами, нежилое помещение площадью 2423,2 кв. м, расположенное по названному адресу, передано ООО "Инвестстройиндустрия" ГУИН Минюста России.

Суд апелляционной инстанции обоснованно оценил акт от 11.01.05 как соглашение сторон, направленное на расторжение договора аренды, поскольку обязанность арендатора возвратить арендованное имущество возникает после расторжения договора аренды, в связи с чем довод заявителя жалобы о несоблюдении простой письменной формы при расторжении договора не может быть принят во внимание...».

Акт приема-передачи имеет и еще один не маловажный аспект.

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Однако на практике возникают споры относительно того, является ли акт приема-передачи арендуемой недвижимости единственным доказательством передачи имущества арендатору и нужно ли составлять такой акт при возврате имущества арендодателю.

По вопросу о том, является ли акт приема-передачи единственным доказательством передачи имущества, существует две позиции судов.

Позиция первая, которой придерживаются суды. Акт приема-передачи здания или сооружения не является единственным допустимым доказательством передачи имущества. Однако свидетельские показания не признаются доказательством передачи.

«...Также судом первой инстанции установлено, что сторонами в нарушение положений ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не подписан акт приема-передачи спорного помещения, истцом как арендодателем не исполнена обязанность по передаче арендованного имущества субарендатору.

Однако вывод суда о том, что акт приема-передачи имущества в силу ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является единственным допустимым доказательством передачи спорного имущества арендатору, неправомерен. Вместе с тем истцом в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено доказательств передачи данного здания ответчику и факта пользования организацией "Коллегия адвокатов Чанышева Республики Башкортостан" спорным зданием в указанный предпринимателем Габидуллиной З.З. период времени, свидетельские показания Попкова Павла Евгеньевича и письма ответчика от 13.03.2006, 11.01.2006, как правильно установлено судом, не могут свидетельствовать о данных обстоятельствах...».

Позиция вторая, которой придерживаются суды. Акт приема-передачи здания или сооружения является единственным допустимым доказательством передачи имущества.

«...Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом обоюдно подписанному контрагентами.

В материалах дела отсутствует акт приема-передачи (возврата) помещений от 15.04.2008, подписанный арендодателем и арендатором. Доказательства уклонения арендодателя от подписания акта приема-передачи (возврата) помещений после истечения срока действия договора (10.07.2009) арендатором не представлены, в связи с чем суд сделал правомерный вывод о необходимости взыскания с ООО "Энергоспецмонтаж" 1 018 рублей 700 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008 по 01.12.2008.

Ссылка заявителя на акт приема-передачи ключей от 27.05.2008 несостоятельна, ибо данный документ не является допустимым средством доказывания в силу прямого указания закона; факт возврата ответчиком ключей от помещений не подтверждает передачи помещений истцу...».

Следующее дело, так же подтверждает вторую позицию.

«...По его мнению, суд неправильно применил к спорным правоотношениям сторон часть 2 пункта 1 статьи 655 Кодекса и признал, что единственным доказательством выполнения арендодателем обязанности по передаче имущества внаем является акт приема-передачи, который сторонами не составлялся. Данная норма права имеет диспозитивную конструкцию, позволяющую сторонам предусмотреть иное. По условиям договора составление такого акта не требуется ввиду отсутствия прямого указания на этот счет, оплата за аренду помещения вносится с момента заключения договора и не ставится в зависимость от передачи имущества. Податель жалобы также полагает, что бремя доказывания по передаче объекта найма возлагается на ответчика и именно он должен доказать, что имущество ему не передавалось.

Арбитражный суд Республики Коми, оценив условия сделки, правомерно квалифицировал ее как договор аренды нежилого помещения (здания). Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование. Отличительной особенностью исполнения данного вида договора аренды является оформление передачи объекта найма передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (пункт 1 статьи 655 Кодекса). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не считается исполненным.

В материалах дела отсутствуют вышеперечисленные документы, позволяющие определить момент передачи объекта найма, потому суд первой и второй инстанций обоснованно пришел к выводу о том, что у ООО не возникла обязанность по внесению платежей по взаимной сделке.

Довод подателя жалобы о неправильном толковании судом пункта 1 статьи 655 Кодекса несостоятелен, ибо, являясь диспозитивной, данная норма права вступает в силу, если иное не установлено законом или договором. Иное названным договором не предусмотрено...».

Автор в этом случае соглашается с первой позицией. Если другие доказательства не оставляют сомнений в том, что арендодатель передал здание арендатору, то передачу следует признавать состоявшейся независимо от того, подписали стороны при этом передаточный акт или нет. Иными словами, отсутствие передаточного акта должно оцениваться как решающее доказательство непередачи недвижимости арендатору лишь в том случае, когда факт передачи не подтвержден бесспорно другими доказательствами.

Что касается срока действия договора, то зачастую стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его подписания. Впоследствии же возникают споры, в которых арендодатель настаивает на незаключенности договора, поскольку фактически его срок (срок, на который стороны распространили договор аренды, вместе со сроком с даты подписания до момента его прекращения) равен году или более, а государственной регистрация отсутствует. В связи с этим возникает вопрос: с какого момента начинает течь срок договора аренды здания или сооружения в целях его государственной регистрации? (В приведенных далее Постановлениях стороны, заключая договор аренды, распространили его условия на отношения, которые предшествовали его заключению).

Суды указали на то, что период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания или сооружения, не должен включаться в срок аренды на основании п. 2 ст. 425 и ст. 433 ГК РФ. Таким образом, так как срок с даты подписания до момента прекращения договора составляет менее года, он не подлежит государственной регистрации.

«...Удовлетворяя требование об освобождении помещения, суды исходили из того, что спорный договор аренды заключен сроком на один год, в силу статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации, однако в связи с отсутствием таковой является незаключенным.

Между тем данные выводы основаны на неправильном применении норм гражданского законодательства.

Статьей 651 ГК РФ установлены требования к договору аренды здания или сооружения.

Определяя срок действия договора от 21.07.2005 и необходимость в зависимости от этого его государственной регистрации, суды ошибочно посчитали, что договор от 21.07.2005 заключен на срок один год, поскольку согласно пункту 1.3 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие со дня подписания передаточного акта - с 01.07.2005. Однако в силу пункта 2 статьи 425 и статьи 433 ГК РФ указание в договоре на то, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, и для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не должен включаться в срок аренды. Следовательно, срок аренды по договору от 21.07.2005 не мог начинаться ранее 21.07.2005 и заканчивался в момент, указанный в договоре, - 30.06.2006, составляя, таким образом, период менее одного года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным...».

В следующем деле так же показана ситуация, при которой стороны самостоятельно распространили действие своего договора на время до его подписания.

«...Как следует из материалов дела, 14.04.2005, учитывая протокол согласования разногласий, между ООО "Харовсклеспром" (арендодатель) и ЗАО "Геро СЗ Заря" (арендатор) заключен договор аренды. Согласно условиям договора размер арендной платы определяется приложением N 2 к договору. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в течение 10 дней с момента выставления счета путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя. Датой выставления счета является дата, указанная в счете-фактуре. Согласно пункту 5.1 договора «срок аренды имущества начинает течь с 24.05.2004 и заканчивается 24.05.2005».

Суд первой инстанции, истолковав пункт 5.1 договора, пришел к выводу о том, что фактически договор аренды заключен сроком на один год, а поскольку договор, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным, в иске отказал.

Данный вывод основан на неправильном применении норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

На этом основании для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды недвижимого имущества, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды следует считать заключенным на срок с 14.04.2005 по 24.05.2005. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.

При таком положении вывод суда о незаключенности договора сделан с нарушением норм материального права...».

Из этой группы дел можно сделать вывод о том, что срок действия договора аренды здания или сооружения отсчитывается с момента его подписания, ведь именно с этого момента договор приобретает юридическую силу и становится обязательным для сторон (в случае, если государственная регистрация не требуется). Распространение такого договора на отношения, предшествовавшие его заключению, не увеличивает срок действия договора для целей государственной регистрации, стороны делают это исходя из лчной воли, чтобы урегулировать собственные отношения, что является их правом.

Дело обстоит иным образом, если стороны определили в договоре дату начала его действия, отличную от даты его подписания, то факт его подписания ранее начала его действия не увеличивает срок действия договора для целей государственной регистрации.

«...Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор от 22.10.2007 заключен на срок не менее года, поскольку подписан сторонами 22.10.2007 и в силу статей 434, 435, 442 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) считается заключенным в этот день, а срок его действия установлен до 30.10.2008.

Такой вывод суда первой инстанции вызывает определенные сомнения, поскольку, в силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором аренды.

В пункте 14.1 договора от 22.10.2007 стороны определили срок аренды с 01.11.2007 до 30.10.2008.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 и пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Суд первой инстанции необоснованно включил в срок аренды период от даты подписания договора - 22.10.2007, в то время как момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями и специальными нормами об аренде Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому договор аренды от 22.10.2007 следует считать заключенным на срок, указанный в пункте 14.1 договора, то есть менее года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным...».

Следующий вопрос, который все еще не нашел единого решения в практике, касается права арендодателя на распоряжение своим имуществом до государственной регистрации договора аренды, но уже после его подписания сторонами. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. С юридической точки зрения договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, не признается заключенным и, следовательно, формально арендодатель вправе свободно распоряжаться своим имуществом. Такой позиции придерживается ВАС России. Однако существует и противоположная точка зрения судов, в соответствии с которой арендодатель, распорядившись имуществом, не может одновременно предоставить его в аренду иному лицу, независимо от факта регистрации первого договора.

Позиция первая, которой придерживаются суды. В период до государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года, передача арендодателем объекта аренды третьему лицу по другому договору допускается, поскольку договор аренды, требующий государственной регистрации, является заключенным с момента такой регистрации.

«...В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).

Суд кассационной инстанции, делая выводы о наличии заключенного между истцом и департаментом договора аренды, являющимся препятствием к заключению другого договора в отношении того же объекта, не применил указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.