Недвижимое имущество как объект арендных отношений: ретроспективный анализ

 

Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав, занимающий значительное место в нише всех гражданско-правовых отношений. По поводу недвижимости складываются многие экономические отношения, требующие урегулирования на законодательном уровне, в частности, нормами гражданского права. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

В современное российское законодательство юридическое деление вещей на движимые и недвижимые было возвращено Законом от 24.12.1990г. «О собственности в РСФСР», которым был установлен различный срок владения движимым и недвижимым имуществом для приобретения права собственности на это имущество. Но вопрос о том, какое имущество считать движимым, а какое недвижимым, остался нерешенным вплоть до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991г. В п.2 ст.4 Основ определено, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано(недвижимость по природе).В перечень того, что прочно связано в землей были включены здания, сооружения, предприятия иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению или другими словами, критерий прочности связи с землей.

В настоящее время в России существует развернутое законодательство о недвижимом имуществе, основой которого служат Гражданский (часть первая, введена в действие федеральным законом от 30.11.1994. № 52-ФЗ, с последними изменениями от 27.12.2009. № 352-ФЗ; часть вторая, введена в действие федеральным законом от 26.01.1996. № 15-ФЗ, с последними изменениями от 17.07.2009. № 145-ФЗ. далее по тексту - ГК РФ, ГК), Земельный, Жилищный, Градостроительный кодексы Российской Федерации, а так же такие федеральные законы как: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретение прав на земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Но в указанных выше нормативных актах закреплены только общие положения правового режима недвижимого имущества, которые детализированы в земельном, горном, лесном, водном законодательстве и т.д. Кроме норм материального права законодательство, регулирующие общественные отношения, связанные с оборотом недвижимого имущества, включает в себя и нормы процессуального права: Арбитражный процессуальный кодекс РФ, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Федеральный закон «Об исполнительном производстве» и другие нормативно-правовые акты.

Ст. 35 Конституции Российской Федерации устанавливает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Данное положение основного закона государства закрепляет фундаментальную предпосылку полноценного функционирования оборота недвижимого имущества на территории РФ.

В Гражданском кодексе РФ впервые в российской истории закреплено понятие недвижимости, которое стало основой всех современных изысканий. В ст. 130 зафиксировано, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей (в том числе здания, сооружения), то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В указанной статье помимо термина «недвижимые вещи» в качестве синонима используется термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке законодателя. Как известно, имущество - это более широкое понятие по сравнению с вещами, поскольку включает в себя помимо вещей также имущественные права.

В науке гражданского права понятие недвижимости обсуждалось и обсуждается столь же активно, как и в других отраслях. Дискуссии ведутся в пределах, установленных ст. 130 ГК РФ. Следует отметить, что большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателя, и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения.

В то же время некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно с современной точки зрения, и нуждается в изменении, это заслуживает внимания ввиду наличия ряда противоречий и неточностей в самой формулировки дефиниции.

Ст. 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3)недвижимость. Все эти понятия в теории гражданского права несут различную смысловую нагрузку и не совсем правильно их отождествлять.

Использование в определении категории «недвижимая вещь» является вполне закономерным, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Так, Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.

Употребление в ст. 130 ГК РФ термина недвижимость также вызывает ряд вопросов. Так, В.А. Лапач полагает, что термин «недвижимость» в законодательстве употребляется в двух смыслах: в качестве обобщения для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности, и для обозначения комплексов, специально указанных в законе.

О.М. Козырь справедливо отмечает, что «ГК РФ по сравнению с основами гражданского законодательства 1991г. применительно к делению на недвижимости и движимости оперирует более точным понятием - «недвижимые вещи», поскольку, исходя из содержащегося в Кодексе определения недвижимости, иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу закона».

Особого внимания при анализе определения недвижимости требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории вещей.

Первый критерий основан на естественной природе происхождения вещей, таких, как, например, участок земли. Следует отметить, что данный критерий не вызывает никаких возражений. Речь идет не о земле вообще, а именно об участке, части земли. Именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь.

Другим критерием определения недвижимости является прочная связь с землей, причем на столько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Однако современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место жилые и нежилые здания, мосты и т.д. будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированны как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей.

Кроме названных критериев, которые обычно называют материальными ст. 130 ГК РФ использует и юридические критерии, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. Это воздушные, морские суда, суда дальнего и внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам. Кроме необходимости специального регулирования оборота, необходимо заметить, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации.

Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе.

Отнюдь не положительной стороной действующего законодательства является тот факт, что, понятие недвижимого имущества дано путем перечисления вещей. В законе нет единого классификационного критерия недвижимости. Законодательные положения рассчитаны на конкретные объекты, а, следовательно, при правовом регулировании отношений, объектом которых является недвижимость, необходимо исходить из роли и значения каждого объекта. Действительно, если обратиться к букве закона, то можно заметить, что закон избирательно регулирует отношения, объектом которых является недвижимое имущество. Так, нормы § 4 главы 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений» применяются только при аренде такого вида недвижимости как здания и иные сооружения, а положения ст. 609 ГК РФ (§1 гл. 34 ГК РФ) подразумевают под недвижимостью, прежде всего, земельные участки. Не рассчитаны на отношения, объектом которых являются земельные участки, нормы о приобретательной давности, поскольку «презумпция государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ч.2 ст. 214 ГК РФ), исключает возможность появления «бесхозяйных» природных ресурсов». В ГК РФ можно найти и другие примеры «избирательного» регулирования отношений по поводу отдельных видов недвижимого имущества.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод об отсутствии единого понятия недвижимости и единого классификационного критерия, в соответствии с которым тот или иной объект может быть отнесен к недвижимому имуществу. Законодательные положения рассчитаны на конкретные объекты, а, следовательно, при правовом регулировании отношений но поводу недвижимости, в частности договоров аренды, необходимо исходить из определения роли и значения каждого объекта. Такая позиция законодателя является обоснованной, поскольку не представляется целесообразным определять единые признаки для всех объектов недвижимости в силу их большого разнообразия. Также существует необходимость индивидуального подхода к регулированию отношений с различной недвижимостью, так как в зависимости от того или иного объекта аспекты, подлежащие регулированию в большей или меньшей степени варьируются. Что в свою очередь объясняется свойствами самого объекта и характером тех отношений, которые подлежат оформлению.