Стороны договора аренды, права и обязанности сторон

 

Согласно ст. 608 ГК РФ «право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду».

Формулируя содержание ст.608 ГК РФ, законодатель, исходил из того, что, сдавая имущество в аренду, собственник осуществляет правомочие по распоряжению этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом.

При рассмотрении споров по аренде недвижимости суд устанавливает, является ли надлежащей сторона по делу. Например, арендодатель может не является надлежащей стороной по делу, по договору аренды, если им не была произведена легализация права собственности в установленном законом порядке, и, следовательно, имущество, сдаваемое в аренду, не является предметом договора аренды недвижимости, а арендодатель не является, таким образом, титульным владельцем.

Так, ООО «Автокомплекс на Советской» (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии г.Новосибирска (арендодателю) о взыскании суммы неосновательного обогащения.

Исковые требования мотивированы тем, что мэрия (ответчик) не являясь собственником имущества-здания гаража, взимала с истца арендную плату по ничтожным договорам аренды, которая подлежит взысканию с ответчика на основании ст.1102 ГК РФ. Решением по делу исковые требования ООО были удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда решение было оставлено без изменения, довод ответчика, что мэрия не является надлежащим ответчиком по предъявленному исковому требованию судом был отклонен со ссылкой на то, что департамент земельных и имущественных отношений г.Новосибирска - арендодатель по договорам аренды, является структурным подразделением мэрии. В кассационной жалобе мэрия поддержала приведенный довод и просила отменить судебные акты и в иске ООО «Автокомплекс на Советской» отказать, Рассматривая жалобу суд кассационной инстанции отметил, что истец не указал, является ли его требование иском о применении последствий недействительности сделки согласно п.2 ст. 167 ГК РФ, либо имеются иные гражданско - правовые основания, предусмотренные ст.8 ГК РФ, для возникновения у мэрии обязанности по возврату уплаченной истцом арендной платы, по договорам, стороной по которым и выгодополучателем она не является. Принимая решение и постановление об удовлетворении иска на основании ст. 1102,1107 ГК РФ, суды исходили из ничтожности в силу ст. 168 ГК РФ договоров аренды 2002-2003г.г. В обоснование такого вывода сделана ссылка на нарушение при совершении сделок п.2 ст.222 ГК РФ, поскольку незавершенный строительством объект (гараж) не мог быть предметом гражданско-правовых сделок (договора аренды), не имел статуса объекта недвижимости.

Суды констатировали ничтожность договоров аренды, однако судебные акты не содержали ссылки на нормы права и доказательства в подтверждение того, что у мэрии существует обязанность по возврату уплаченной истцом арендной платы вследствие неосновательного обогащения. Между тем по договорам 2002-2003гг. в аренду истцу было передано муниципальное имущество, арендодателем по которым выступал департамент земельных и имущественных отношений г.Новосибирска (далее - департамент). Именно данному лицу было предоставлено такое право на основании решения Горсовета и Положения о департаменте. Доходы от использования муниципального имущества являются средствами бюджета города.

Возвращая дело на новое рассмотрение, кассационная инстанция констатировала: во-первых, что выводы судов относительно правового статуса имущества (гаража) различны: незаконченный строительный объект, имеющий собственника, в других случаях - самовольная постройка; во-вторых, при новом рассмотрении дела рекомендовано разрешить вопрос об участии в деле по иску к мэрии г.Новосибирска департамента, определить, направлялась ли полученная арендная плата в бюджет города, и какой орган вправе выступать в суде от имени казны муниципального образования.

Решением по делу от 17.09.2007г. установлено, что требования истца основаны на ничтожности договоров аренды, в связи с чем ответчик (мэрия) получил неосновательное обогащение, договоры истец заключил не с ответчиком, а с Департаментом земельных и имущественных отношений, который является самостоятельным юридическим лицом. Таким образом, надлежащим ответчиком по делу должен являться департамент.

Поскольку истец в суд не явился, не уточнил правовых оснований иска к ответчику, не решил вопрос о привлечении к участию в деле надлежащего

ответчика - департамента, суд в иске отказал.

Рассматривая стороны договора аренды, нельзя не раскрыть такой элемент, как содержание договора аренды зданий, сооружений, необходимо обратиться к правам и обязанностям сторон. Так, согласно ст.655 ГК РФ арендодатель обязан передать арендатору сдаваемое в аренду недвижимое имущество по передаточному акту или иному документу о передаче подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать помещение считается исполненным после представления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Однако арбитражная практика не всегда идет по этому пути. Так, ЗАО «Сибирский берег» (арендодатель) обратилось в Арбитражный суд с иском к ООО «Сибирские Закрома» (арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате до 05.07.06г., по заключенному между сторонами договору аренды от 01.11.05г., в связи с нарушением ответчиком своих обязанностей по внесению арендной платы. В качестве доказательств передачи имущества в аренду истец сослался на гарантийное письмо ответчика от 29.06.06г., в котором ответчик обязался уплатить арендодателю до 21.07.06г. задолженность за аренду нежилых помещений. Кроме того, истец представил договор залога погрузочно-разгрузочной машины от 13.07.06г. по условиям которого залогодатель (ответчик) передает залогодержателю (истцу) погрузочно-разгрузочную машину в качестве обеспечения исполнения обязательств залогодателя по договору аренды от 01.11.05г. Суд первой инстанции, исследуя представленные доказательства, пришел к выводу, что пользование ответчиком арендованными у истца помещениями по договору аренды от 01.11.05г. подтверждено и удовлетворяя требования истца, указал на отсутствие доказательств оплаты арендованных ответчиком помещений в период с июля по август 2006г.

Апелляционная инстанция, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, правомерно указала, что представленный акт приема-передачи указанных помещений от 01.05.05г. к договору аренды от 01.05.05г., свидетельствует о длительных отношениях, сложившихся между сторонами в отношении арендуемых помещений, поскольку помещения из аренды ответчика выбывали, поэтому передаточный акт к новому договору аренды от 01.11.05г. сторонами не составлялся.

Суд кассационной инстанции, посчитав судебные акты законными и обоснованными, правомерно пришел к выводу о том, что длительные арендные отношения между сторонами, исполнение ответчиком обязанности по внесению платежей за пользование нежилыми помещениями по договору аренды за предыдущее время, свидетельствуют о фактической передаче ответчику нежилых помещении, несмотря на отсутствие акта приема-передачи помещения к договору аренды от 01.11.05г.

Таким образом, несмотря на то, что п.1 ст.655 ГК предусматривает передачу арендодателем здания, сооружения по передаточному акту, либо иному документу о передаче, подписываемому сторонами, суд в данном случае счел факт передачи помещения достаточным доказательством по делу.

Отсутствие акта приема-передачи здания или сооружения не свидетельствует о не передаче объекта арендатору, если судом установлено, что арендатор фактически занимает данное помещение.

«...Довод заявителя жалобы о том, что истец не исполнил свои обязательства по предоставлению спорного помещения в соответствии с условиями спорного договора подлежит отклонению, поскольку ответчик, внося арендные платежи в период до июля 2006 года, фактически своими конклюдентными действиями признал факт пользования арендуемым помещением, притом, что данный довод ответчика не подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами...».

Так же стоит отметить, что отсутствие акта приема-передачи здания или сооружения не свидетельствует о незаключенности договора аренды.

«...Кроме того, заявитель полагает, что договор аренды от 10.05.01 N 1298 является незаключенным, поскольку контрагенты не подписали акт приема - передачи арендованного имущества - единственное доказательство фактической передачи имущества.

Заслушав представителя ответчика и изучив материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены постановления в силу следующего.

Поскольку факт использования ответчиком арендованных помещений им не оспаривается, а подтверждается его действиями по оплате коммунальных платежей, ссылка подателя жалобы на отсутствие акта приема - передачи отклоняется в связи с тем, что формальное отсутствие данного документа не может повлиять на сложившиеся между сторонами отношения...».

Важно еще и то, что исключение из договора условия о возврате арендуемой недвижимости по акту приема-передачи противоречит ст. 655 ГК РФ.

«...Заявитель кассационной жалобы считает, что стороны исключили из договора от 01.06.2005 обязанность арендатора возвратить арендуемое недвижимое имущество по акту приема-передачи, что истец не доказал факт пользования ООО "Лизинговый центр" арендованным имуществом после 01.03.2005.

Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии обязательств по возврату арендуемого имущества по передаточному акту противоречит положениям п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации...».

Пытаясь достичь определенного баланса интересов собственника имущества и арендатора, компромисса в соотношении принципов свободы договора и защиты добросовестных участников гражданского оборота, законодатель предоставил арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ч. 1 ст.621 ГК РФ). Из содержания данной нормы права следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, причем доказывание этого обстоятельства возлагается на лицо, которое считает, что его преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды нарушено.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Так ОАО «Новосибирскнефтепродукт ВНК» (арендодатель) обратился с иском к предпринимателю (арендатору) о возврате нежилого помещения и взыскании арендной платы за фактическое нахождение ответчика в нежилом помещении истца. Срок действия договора аренды от 26.01.04г. истек. Автоматическое продление срока действия договора не предусмотрено. В то же время по окончании срока действия договора арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами права на заключение аренды на новый срок. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок за месяц до окончания действия настоящего договора (п.5.1 5.2 договора). До окончания срока действия договора арендатор письмом уведомил арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок. Однако ОАО «Новосибирскнефтепродукт ВНК» письмом отказало в заключение договора на новый срок и предложило ответчику в соответствии с договором вернуть в течение 2 дней с момента окончания срока аренды арендованное имущество по передаточному акту. Поскольку в назначенное время ответчик для передачи имущества в арендованное помещение не прибыл, истец повторно потребовал передачи имущества и затем обратился в суд.

Суд, удовлетворяя требования, обоснованно не принял доводы ответчика о его преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок, в связи с заявлением истца об использовании принадлежащего ему помещения в своей производственной деятельности, также в материалах дела отсутствовали доказательства передачи имущества в аренду третьему лицу.

О нарушении преимущественного права арендатора можно говорить не ранее, чем арендодателем действительно будет заключен договор с третьим лицом. Только тогда появятся необходимые предпосылки для удовлетворения иска арендатора к третьему лицу о переводе на себя прав и обязанностей по конкретному договору аренды.

Кроме того, хочется заметить, что в литературе справедливо указывается на некоторые особенности осуществления преимущественных прав. По мнению Л.В.Кузнецовой «преимущественное право не есть привычное субъективное право, которому корреспондирует обязанность другого лица. Само по себе преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не обеспечивается встречной обязанностью арендодателя заключить такой договор с арендатором».

И еще, иск арендатора, содержание которого составляет требование о переводе прав и обязанностей, будет направлен не против лица, нарушившего преимущественное право (арендодателя) а предъявляется к третьему лицу (новому арендатору).

Автором предпринята попытка квалификации ситуации, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Нельзя согласиться с доминирующим в литературе мнением о том, что в данном случае имеет место заключение нового договора аренды, т.к. заключение нового договора предполагает две стадии: оферту и акцепт, при этом оферта не может быть выражена ни в форме конклюдентных действий, ни в форме молчания.

В связи с этим, ситуацию, предусмотренную ч.2 ст. 621 ГК РФ нельзя рассматривать как заключение нового договора. С позиции динамики договорного правоотношения продолжение пользования имуществом арендатором при молчаливом согласии арендодателя можно определить как особенность условия о сроке договора, установленную законом. Строго говоря, в ситуации, закрепленной ч.2 ст. 621 ГК РФ, возобновление договора вообще отсутствует, договор остается прежним, но в отношении срока договора применяются иные правила. В этом можно убедиться, анализируя положения ч.2 ст. 621 ГК РФ и ч.3 ст. 425 ГК РФ.

В итоге, правило, закрепленное в ч.2 ст. 621 ГК РФ, представляет собой особенность условия о сроке в договоре аренды и является специальной нормой по отношению к ч.3 ст. 425 ГК РФ.

Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок. Однако распоряжение этим объектом со стороны арендатора ограничено в силу того, что эти права возникают в отношении вещи, которая не принадлежит ему на праве собственности. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, свобода распоряжения правом аренды также ограничивается волей арендодателя. Кроме того, если распоряжение правом влечет перемену лица в договоре, то одновременно к новому лицу переходят также обязанности арендатора. Ст.615 ГК РФ предусматривает распоряжение арендными правами, но с учетом воли арендодателя. При этом его воля должна быть выражена определенно - согласием. Это согласие как односторонняя сделка должна отвечать всем условиям, чтобы быть действительным. Согласие должно следовать обращению арендатора с просьбой дать такое согласие, которое также является односторонней сделкой. Одним из способов распоряжения правом аренды является сдача в субаренду арендатором арендованного имущества с согласия арендодателя.

Так, за незаконную передачу арендованных нежилых помещений в субаренду Арбитражный суд НСО по иску взыскал штраф с ООО "СибТоргПродСервис» в пользу Департамента земельных и имущественных отношений.

Между Департаментом, Главным управлением благоустройства и озеленения мэрии и ответчиком был заключен договор аренды здания. В соответствии с п.2.2.7. договора и п.4 Положения «О порядке предоставления в аренду и субаренду нежилых помещений, зданий, сооружений относящихся к муниципальной собственности» арендатор ООО «СибТоргПродСервис» обязался не сдавать неиспользуемые им площади в субаренду без письменного разрешения арендодателя и без заключения с арендодателем дополнительного соглашения к договору аренды. Департамент, производя проверку использования нежилого помещения, предоставленного в аренду ООО установил, что арендуемое помещение передано в субаренду ООО «Капелла - Электронике», о чем составил акт. Факт передачи арендуемого помещения в субаренду, согласно акту проверки подтверждался вывеской на магазине, где обозначено его наименование "Капелла - Электронике», ценниками товаров, на которых тоже стоит наименование ООО «Капелла - Электронике». Эти обстоятельства свидетельствовали о том, что арендуемые ООО «СибТоргПродСервис» по договору аренды нежилые помещения находятся в пользовании у ООО «Капелла - Электроникс» в отсутствии письменного разрешения арендодателя. Суд правомерно удовлетворил исковые требования Департамента и взыскал штраф, установленный п.4.3 договора аренды за невыполнение обязательств не сдавать в субаренду площади без письменного разрешения арендодателя.

В завершение стоит сказать, что наличие арендодателя, который в праве распоряжаться соответствующим имуществом является «отправной точкой» для начала арендных отношений, так как именно правомочие по распоряжению имуществом дает право на заключение договора аренды. Автор также соглашается с направлением, по которому идет правоприменительная практика относительно наличия или отсутствия акта приема-передачи. Безусловно, акт необходим для передачи здания, сооружения арендодателем и принятия его арендатором, но в ситуациях, когда отсутствует акт, но есть другие весомые доказательства, подтверждающие передачу объекта недвижимости, нельзя не признать факт исполнения обязательства по передачи имущества состоявшимся. Такой подход показывает значимость фактически существующих отношений между сторонами и сводит к минимуму возможность признания передачи несостоявшейся только по формальным основаниям, что делает арендные отношения более стабильными.