Глава 5 правовое обеспечение деятельности по управлению собственностью предприятия

 

При написании предыдущих глав дипломного проекта, мы руководствовались действующим законодательством Российской Федерации. Главным источником права в нашем государстве является Конституция Российской Федерации, которая является основополагающим юридическим документом, в котором закреплены важнейшие права и обязанности субъектов права. Кроме того, все хозяйствующие субъекты на территории России, в своей деятельности руководствуются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Деятельность по управлению собственностью предприятий неразрывно связана с исполнением требований, указанных в статьях Гражданского кодекса.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) определяется, что к недвижимым имуществу (недвижимости) - относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

– долговечность объекта инвестирования;

– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд.

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него.

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником, например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы. Конституционная возможность иметь указанные объекты недвижимости в собственности не только государства или муниципальных образований, но и частных собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т.е. оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах.

Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Деятельность по привлечению независимых оценщиков к мероприятиям по проведению оценки объектов недвижимости основана на применении положений Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности». Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям. Обязательная оценка должна проводиться также при переуступке долговых обязательств связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства.

Проведение оценки признается обязательным также в случае возникновения споров о величине стоимости объектов недвижимости; при изменении права владения объектом недвижимости, находящимся в доверительном управлении.

Деятельность предприятия по заключению договоров аренды на право пользования объектами недвижимости, также регулируется нормами Гражданского кодекса РФ.

Аренда объекта недвижимости не предполагает передачу этого объекта в собственность арендатора. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения.

Специалист по недвижимости, работая над договором аренды должен иметь ввиду, что договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, ан котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В своей деятельности, специалисты отдела собственности ОАО «Ульяновский автомобильный завод» руководствуются:

- гражданским кодексом РФ;

- федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

- стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности;

- федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ

- внутренними Положениями ОАО «УАЗ» и др.

Таким образом, подводя итог настоящей главы, можно сказать, что деятельность по управлению собственностью предприятия, основана на применении целого ряда федеральных законов, иных нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, органов местного самоуправления, внутренних документов предприятия.

 

 

Заключение

 

Настоящий дипломный проект посвящен актуальной для крупных предприятий теме эффективного использования собственности, появившейся в результате процессов приватизации.

Целью проекта являлось показать возможности современных информационных технологий, а также наличие различных подходов к вопросу информационного обеспечения деятельности по управлению объектами недвижимости и другим имуществом предприятия.

Исходя из поставленной цели, в дипломном проекте сформулированы требования к информационным системам, позволяющие построить информационную систему на основе модели реально существующих и взаимодействующих бизнес-процессов всех структурных подразделений предприятия, а не отдельных групп пользователей.

Говоря об информационном обеспечении мы имеем ввиду, что информация нужна всем: управляющим структурам, коллек­тивам предприятий, общественным организациям, всем работаю­щим. Невозможно опираться только на интуицию, на свой жизнен­ный и практический опыт, необходимо получать и осваивать все расширяющуюся информацию, помогающую решать возникающие вопросы. Информация выступает сегодня как один из первостепен­ных ресурсов, значение которого не меньше, чем значение матери­альных, сырьевых и других ресурсов. Кстати, использование по­следних в значительной степени зависит именно от состояния и использования информации. В отличие от большинства ресурсов, которые способны истощаться, информационный потенциал может использоваться многократно как коллективами, так и индивиду­альными работниками. При этом он постоянно увеличивается и обо­гащается.

Использование информационных технологий делает любое предприятие более конкурентоспособным за счет повышения его управляемости и адаптируемости к изменениям рыночной конъюнктуры, в том числе позволяет:

- повысить эффективность управления компанией за счет обеспечения руководителей и специалистов максимально полной, оперативной и достоверной информацией на основе единого банка данных.

- улучшить делопроизводство при помощи оптимизации и стандартизации документооборота, автоматизации наиболее трудоемких его процедур.

- снизить расходы на ведение дел за счет автоматизации процессов обработки информации, регламентации и упрощения доступа сотрудников компании к нужной информации. Изменить характер труда сотрудников, избавляя их от выполнения рутинной работы и давая возможность сосредоточиться на профессионально важных обязанностях.

- обеспечить надежный учет и контроль поступлений и расходования денежных средств на всех уровнях управления.

- руководителям среднего и нижнего звеньев анализировать деятельность своих подразделений и оперативно готовить сводные и аналитические отчеты для руководства и смежных отделов.

- повысить эффективность обмена данными между отдельными подразделениями, филиалами и центральным аппаратом.

- гарантировать полную безопасность и целостность данных на всех этапах обработки информации.

Новый для российских предприятий вид деятельности по эффективному управлению собственностью предприятия недостаточно автоматизирован, многие процессы требуют дополнительного информационного обеспечения, внедрения современных технологий ввода, хранения, обработки данных. В современных условиях требуется повысить уровень значимости вопроса по управлению собственностью предприятия, и привлечь внимание руководства предприятия к проблеме разработки и внедрения информационной системы, реализующей системный подход в этой области.

 

 

Известно, применение информационных технологий способствует экономии труда, повышению эффективности принимаемых решений за счёт доступа к достоверной и полной информации, её быстрой обработки и немедленного доведения до всех заинтересованных лиц, организации выработки согласованных управленческих решений в режиме реального времени территориально удалёнными участниками, доступа широкого круга пользователей к источникам информации в сфере их профессиональной деятельности.

Поэтому можно надеятся, что с применением технологичной информационной системы, работа специалистов по управлению собственностью претерпит положительные качественные изменения, выйдет на новый уровень решаемых задач.