Глава 2 деятельность по управлению собственностью предприятия

Вопросы управления недвижимым имуществом промышленных предприятий

 

 

В результате приватизации на территории Российской Федерации на основе государственных предприятий образовались предприятия с акционерной формой собственности. Этот процесс сопровождался созданием и совершенствованием вполне работоспособной и эффективной законодательной базой в отношении акционерных обществ.

Появление в стране новой формы собственности поставило перед менеджментом предприятий задачи эффективного управления собственностью.

Сегодня, в условиях “лихорадочного” поиска промышленными предприятиями своих приоритетных направлений бизнеса, требуется постоянный мониторинг активов. В ряде случаев мониторинг недвижимости приводит к необходимости реструктуризации имущественного комплекса предприятия. Зачастую причиной этого является так называемая “избыточность” активов, которая различна по своей природе и характеру принимаемых управленческих решений:

- продажа активов - в случае невозможности извлечения прибыли в профильных направлениях бизнеса предприятия;

- сдача в аренду – для организации на базе данных активов совместной деятельности;

- оптимизация использования имущественного комплекса в основных бизнес-процессах предприятия.

Решение этих вопросов невозможно без получения и анализа информации о рыночной стоимости объектов недвижимости, о затратах на их содержание, данных технических паспортов объектов.

Менеджер по управлению недвижимостью обязан владеть принципами ее оценки. Рассмотрим эти принципы подробнее.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости [3, С.355].

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

– максимальная эффективность;

– финансовая обоснованность;

– физическая осуществимость;

– соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании [12, С.254].

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта. Принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке.

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Можно найти и факторы, повышающие текущую стоимость объекта.

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности [24, С.55].

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

–  политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

– административные: ставки налогов и зональные ограничения;

– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3) упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

Управление имущественным комплексом предприятия долгое время не рассматривалось как одна из ключевых составляющих его бизнес-процессов. В настоящее время предприятия приходит к пониманию системного подхода в применении оценки своего имущественного комплекса. Ведь до сих пор недвижимое имущество предприятия не оценивалось для целей стратегического управления, из-за несформированности перспективного видения оценка практически не использовалась для повышения его инвестиционной привлекательности, в результате с позиции фондового рынка компания является недооцененной. В результате новый подход к оценке собственности приводит сегодня к созданию схем эффективного управления, основанных на всесторонних критериях, которые ориентированы, в первую очередь, на увеличение капитализации компании и обеспечение технического состояния выбранного вида бизнеса.

На крупных промышленных предприятиях возникли структуры, ответственные за сопровождение вопросов, так или иначе касающихся собственности предприятий, а именно его недвижимого имущества и земли.

Управление собственностью начинается с определения критериев того, что будет признано эффективным управлением. Управление всегда субъективно, поэтому критерии эффективности могут быть различными. Формирование критериев и механизма оценки эффективности управления осуществляется сверху вниз, начиная с самых общих целей, которые формулирует владелец собственности. Достижение поставленных целей – самый простой и самый корректный критерий эффективности управления. Основные цели, характерные для коммерческих организаций – увеличение объемов сбыта; увеличение валового объема и нормы прибыли; увеличение доли рынка или выход на новые рынки [25].

Дальнейшая разработка планов, нормативных показателей, форм отчетности и других документов, без которых будет невозможно объективно оценить качество управления собственностью, должна осуществляться только на основе этих формализованных целей.

Второе необходимое условие заключается в том, что цели должны быть не только формализованы, но и представлены в измеряемом виде. Это значит, что при определении целей должны использоваться не качественные показатели - лучше, дальше, больше, - а количественные характеристики, которые легко поддаются сравнению и оценке. Например, желателен рост объема продаж на 25%, увеличение доли рынка до 10% и т.д.

Таких количественных характеристик не должно быть много, но, являясь информативными показателями, они позволят собственнику сделать вывод о том, насколько эффективно осуществляется управление его собственностью.

Процесс реализации управленческих решений в отношении объектов недвижимости и их последующей реализации связаны с проведением следующих мероприятий:

- оформление прав собственности на объекты недвижимости;

- подготовка и заключение договоров аренды недвижимого имущества и земельных участков;

- подготовка документов для оформления соглашений о сервитуте, согласование условий соглашения с контрагентом;

- подготовка документов для оформления договоров купли-продажи;

- организация оперативного учета основных средств, переданных в аренду дочерним предприятиям;

- формирование реестра недвижимого имущества;

- проведение инвентаризации объектов недвижимости.

При выполнении различных видов деятельности по управлению объектами недвижимости возникает необходимость обращаться к услугам компаний-оценщиков, которые в настоящее время стали применять специальные виды оценки недвижимого имущества: оценка для целей купли-продажи без адекватного по сроку маркетинга; оценка для целей купли-продажи с сохранением целевого назначения профиля производства; оценка при продаже объекта заранее известному покупателю. Подготовленные ими отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости являются важной информационной составляющей при принятии управленческих решений в отношении этих объектов.