Цена земли. Основные виды рент

 

Если хозяйственный субъект и собственник персонифицированы в одном и том же лице, то со средних и лучших земель владелец урожая, продав продукцию, получит избыточную прибыль. В случае, когда субъект ведет хозяйство на земле, арендуемой у собственника, эта дополнительная прибыль трансформируется в ренту и присваивается земельным собственником. Данная рента называется дифференциальной. Она получается с лучших и средних земель и по своей величине дифференцирована в зависимости от плодородия почвы.

Дифференциальная рента I может выступать в двух формах. Дифференциальная рента может быть получена только с лучших и средних по своему естественному плодородию земельных участков. Худшие земельные участки дифференциальной ренты I не приносят. В этой ренте находит свое проявление более высокая продуктивность лучших и средних земельных участков при вложении равновеликих капиталов и труда по сравнению с продуктивностью худших земельных участков, которые являются базой для формирования рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию. Следовательно, изъятие дифференциальной ренты I, рассматриваемой как результат проявления сил природы, ставит всех товаропроизводителей в равные условия хозяйствования, ибо по своей естественной продуктивности лучшие и средние земельные участки тем самым приравниваются к худшим.

Дифференциальную ренту II в принципе можно получить с любого земельного участка - лучшего, среднего или худшего. Предпосылкой ее появления выступает повышение экономического плодородия почвы, или та продуктивность земельного участка, которая вызвана дополнительными вложениями в него капитала и труда. Наличие дифференциальной ренты II указывает на то, что в сельском хозяйстве происходят технико-экономические сдвиги, вызываемые ростом производительной силы труда и капитала, которые проявляются в возрастании продуктивности сельскохозяйственных угодий. Это свидетельствует об интенсивном типе ведения сельскохозяйственного производства: увеличение продукции достигается не за счет расширения земельных угодий (экстенсивный тип хозяйства), а благодаря совершенствованию агротехнических приемов, дополнительных вложений капитала и труда в уже вовлеченные в хозяйственный оборот земельные площади.

В связи с тем, что своим происхождением дифференциальная рента II обязана дополнительным вложениям труда и капитала, для товаропроизводителей возникает заинтересованность в получении дополнительного дохода, дополнительной прибыли. Дело в том, что товаропроизводитель, заключив договор об аренде с собственником, допустим, худшего земельного участка на 20 лет, обязуется выплачивать стабильную ренту (абсолютную). Однако, вступив в право хозяйствования, арендатор может начать усиленно заниматься мелиорацией земли, проведением агромероприятий с использованием новых технологий и техники, т.е. осуществлять наращивание капитала и труда. В результате по своей продуктивности земельный участок может перейти в разряд средних. Получаемый дополнительный урожай после продажи обеспечит получение арендатором добавочной прибыли, которой он не обязан делиться с собственником земельного участка.

И только по истечении срока арендного договора собственник земельного участка может повысить ренту на ту величину, которая равна добавочной прибыли. В этом случае добавочная прибыль арендатора трансформируется в дифференциальную ренту II собственника земельного участка. И это вполне законно, так как предоставляемый в аренду на новый срок земельный участок обладает уже более высоким плодородием и продуктивностью по сравнению с имевшимися 20 лет назад. В этом отчетливо проявляются прямо противоположные интересы собственников земли и арендаторов: первые стремятся к заключению соглашения об аренде на относительно непродолжительные периоды времени с целью добиться присвоения дифференциальной ренты II; вторые - к заключению арендного договора как можно на более длительный срок с тем, чтобы иметь свободу хозяйственного маневра с расчетом на перспективу и на присвоение добавочной прибыли от монополии на землю как объекта хозяйствования.

Наконец, дифференциальные ренты I и II, с одной стороны, - это составляющие издержек сельскохозяйственного предпринимателя, так как ему приходится их выплачивать из выручки как затраты, связанные с арендой земли, а с другой - это излишек стоимости, возникающий из более высокой производительности силы природы, труда и капитала.

Передача в аренду худших земель также приносит ренту. Эта рента называется абсолютной. Так как она получается абсолютно со всех земельных участков и абсолютно одинаковой величины, если размеры земельных участков одинаковы. Изъятие дохода в виде дифференциальной ренты с лучших и средних участков как бы приводит их по своему плодородию, продуктивности к состоянию худших земельных участков. Поэтому абсолютная рента взимается также с лучших и средних участков.

Арендатор, уплатив ренту, должен получить прибыль, которая соответствовала бы средней норме прибыли, формируемой в других сферах хозяйственной деятельности, или которая получается в соответствии со средними издержками. В противном случае он не будет заниматься сельскохозяйственной деятельностью.

Наличие монополии на землю как объект хозяйствования и монополии на землю как объект собственности становится препятствием на пути свободного перелива капиталов и равноправного участия сельского хозяйства в формировании средней нормы прибыли, в соответствии с которыми формируется равновеликая прибыль на равновеликие капиталы. Однако, несмотря на то, что земельный капитал не принимает участия в формировании средней нормы прибыли, его функционирование предполагает среднюю норму прибыли в качестве критерия эффективности применения капитала в сельском хозяйстве.

Неучастие земельного капитала в формировании средней нормы прибыли указывает на то, что в основе рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию лежит не цена производства (К + Рср), а стоимость (С + V + m), создаваемая на худших земельных участках. При этом если цена производства и используется в процессе исследования рентных отношений и ценообразования, то исключительно в аналитических целях, для сопоставления цен, формируемых на основе цен производства и стоимости.

Варианты образования дифференциальной и абсолютной земельной ренты показаны в таблице №1.

 

Таблица №1 Варианты образования дифференциальной и абсолютной земельной ренты

Источник избыточной прибыли	Что делает получение избыточной прибыли кратковременной	Что делает получение избыточной прибыли постоянным (при ведении хозяйства на земле)	В результате избыточная прибыль становится основой земельной ренты	Количественное выражение земельной ренты
Индивидуальная производительность труда выше среднеотраслевого уровня	Внутриотраслевая конкуренция	Монополия на землю как объект хозяйства	Дифференциальная рента	Общественная цена производства минус индивидуальная цена производства
Отраслевая производительность труда ниже среднеобщественного уровня	Межотраслевая конкуренция	Монополия частной собственности на землю	Абсолютная рента	Общественная стоимость минус общественная цена производства, или m - Pcp

 

В определении цены земли, несомненно, последнее слово за спросом и предложением. Однако субъект, желающий приобрести земельный участок, рассматривает альтернативные варианты. Определяющим ориентиром эффективного вложения капитала выступает процентная ставка. Субъект всегда имеет право выбора: положить деньги в банк или купить земельный участок. Поэтому при всех неизменных условиях цену земли можно выразить следующей формулой:

 

Цз = R / r’ * 100%,

 

где Цз - цена земли;

R - рента;

r’ - процентная ставка.

В самом деле, цена земли - это покупная цена не земли, а той земельной ренты, которую она приносит. В этом экономическом ее содержании ренту можно рассматривать как процент на капитал.

Проанализируем на условном примере образование дифференциальной и абсолютной ренты. Предположим, что все сельскохозяйственные угодья состоят из трех равновеликих земельных участков: лучшего, среднего и худшего. В каждый из них вкладывается равновеликий капитал в размере 200 млн.руб. Причем допускаем, что органическое строение капиталов (С/V) на всех трех земельных участках абсолютно одинаковое, норма прибавочной стоимости (m’) везде равна 100%; а средняя норма прибыли (P’ср) по стране составляет 10%.

Результаты анализа представим в таблице № 2.

В результате проведенного анализа формирования дифференциальной и абсолютной ренты можно сделать вывод о том, что собственник первого участка, сдавая его в аренду, будет получать ренту в размере 110 млн.руб., собственник второго участка - 80 млн.руб. и собственник третьего участка - 20 млн.руб. (сумма данных граф 13 и 14).

 

Таблица №2 Процесс образования дифференциальной и абсолютной ренты

№ п.п.	Показатель	Номер участка
		Первый	Второй	Третия
1	Авансированный капитал: постоянный (С), переменный (V), млн.руб.	160С + 40V	160C + 40V	160C + 40V
2	Норма прибавочной стоимости (m’)	100%	100%	100%
3	Средняя норма прибыли (P’ср)	10%	10%	10%
4	Прибавочная стоимость (m)	40	40	40
5	Средняя прибыль (Pср)	20	20	20
6	Урожайность, т.	550	500	400
7	Цена производства всего урожая (Цпр = (С + V) + Pср)	220	220	220
8	Индивидуальная стоимость (Wинд) всего урожая, млн.руб.	240	240	240
9	Индивидуальная стоимость (Wинд) 1т., млн.руб.	0,436	0,48	0,6
10	Общественная стоимость (Wобщ) 1т., млн.руб.	0,6	0,6	0,6
11	Общественная стоимость (Wобщ) всего урожая, млн.руб.	330	300	240
12	Рента дифференциальная (Rд = Wобщ - Wинд)	90	60	0
13	Рента абсолютная (Rа = Wинд - Цпр)	20	20	20
14	Совокупная рента (R)	110	80	20

 

Хотелось бы обратить внимание на следующие моменты данной проблемы.

Во-первых, знание структуры рентных платежей, обусловленных наличием или отсутствием тех или иных предпосылок или факторов, вооружает нас аналитическим аппаратом в оценке принимаемых решений относительно использования земли, природных ресурсов в хозяйственной деятельности.

Во-вторых, договор об аренде, конечно же, не содержит поэлементного описания рентных платежей. В нем указывается лишь общая сумма ренты (или ее нормы), которую ежегодно обязуется выплачивать арендатор собственнику земли в течение всего срока действия заключенного договора. Однако несомненно, что каждая из сторон детально просчитывает возможности получения наибольшей выгоды для себя. Но без достаточно глубокого знания стоимостиобразующих факторов и особенностей образования цен на продукцию, получаемую путем эксплуатации природных ресурсов, вряд ли можно рассчитывать на успех.

В-третьих, практика образования цен на сельскохозяйственную продукцию в таких странах, как США и Канада, свидетельствует о том, что цены в аграрном секторе базируются на стоимости, а не на средних издержках или средней норме прибыли. Государственные органы устанавливают минимальные предельные цены на зерно и фураж, следят за недопущением действия механизма «ножниц цен» на сельскохозяйственную продукцию и ресурсы, поставляемые аграрному сектору, гарантируют льготное кредитование. Тем самым они обеспечивают условия для нормального функционирования агропромышленного комплекса.

Наконец, в-четвертых, отмечая глубокую теоретическую разработку рентных отношений в рамках марксовой экономической теории, нельзя не усомниться в положении К. Маркса о том, что с ликвидацией частной собственности на землю должны исчезнуть и рентные платежи, которые им рассматривались как дань, которой облагают общество земельные собственники за пользование землей. В условиях переходной экономики и сохранения государственной собственности на землю рентные платежи должны сосредотачиваться в руках государства.

Для наглядности взаимосвязь между издержками, прибылью, дифференциальной и абсолютной рентами представлена на рисунке №2.

 

 

С + V + Pcp + Ra + Rд,

 

Издержки производства

 

Индивид.цена производства всей продукции

 

Индивидуальная стоимость всей продукции

 

Общественная стоимость всей продукции

Рисунок №2. Взаимосвязь между издержками, прибылью, дифференциальной и абсолютной рентами

 

Теперь попытаемся соединить наши теоретические представления о земельных отношениях с имевшей место практикой хозяйствования на национализированных в нашей стране природных ресурсах и земле.

Во-первых, что бросается в глаза, так это хищническое и безответственное отношение к земле и к природе вообще. Каждая хозяйственная единица, стремясь обладать как можно большими земельными площадями, проявляла мало заботы о содержании их в надлежащем порядке, не говоря уже о тех землях, которые оставались в распоряжении и владении государственного земельного фонда.

Во-вторых, провозглашая лозунг, что земля является достоянием общества, государство, тем не менее, облагало это же общество единой данью - рентой, но в закамуфлированном виде, косвенно - через цены, устанавливаемые на продукцию агропромышленного комплекса. Правда, эти платежи были поставлены «с ног на голову»: там, где были наиболее благоприятные природно-климатические условия для агрохозяйственной деятельности, там цены были минимальными, и весь груз платежей через ценовой механизм перекладывался на население, проживающее в менее благоприятных регионах. Это была действительно обезличенная и всеобъемлющая земельная дань государству.

В-третьих, остановимся на принципиальном вопросе - должны или не должны быть рентные платежи в отношении земель, находящихся в государственной собственности?

Ответ однозначен - государство должно взимать ренту с любого хозяйственного субъекта, занимающего государственные земли, вне зависимости от вида и формы собственности, к которой он относится. При этом рентные платежи должны быть не косвенными, а прямыми, в соответствии с реальной стоимостью занимаемых земельных площадей, вне зависимости от того, кто и с какой целью получает земельный надел. Выделению земли должен предшествовать договор об аренде. Уже занимаемые земельные площади должны быть оформлены соответствующими соглашениями.

Какие аргументы можно привести в пользу такого использования земель, находящихся в собственности государства?

Первый. Государство олицетворяет и представляет интересы всех членов общества. Однако далеко не все члены общества в равной мере используют природные ресурсы и земельный фонд. Поэтому с целью устранения этого неравенства все юридические и физические лица, пользующиеся государственной землей, обязаны заплатить за нее государству и тем самым обеспечить остальным членам общества их право на доход от земли, который консолидируется в государственном бюджете и используется на решение общественных проблем.

Второй. Хорошо известно, что любой фактор производства имеет определенную цену, касается ли это труда, капитала или земли. Ориентиром в определении рентных платежей должна быть процентная ставка. На это указывает и вся история становления и развития рентных и кредитных отношений, и современная практика оценки варианта выбора приложения имеющихся свободных денежных ресурсов.

Третий. Плата за землю, с одной стороны, должна побуждать хозяйственных субъектов оптимизировать свои потребности в земельных площадях и отказаться от их излишков, а с другой стороны, заставить предприятия более эффективно хозяйствовать, так как выплата ренты снижает чистую их выручку. Кроме того, любая форма нанесения ущерба земельному фонду недопустима. Там, где это происходит, необходимо вводить крайние коэффициенты возмещения нанесенного ущерба, исходя из качества земли и специфики протекающих технологических процессов.