Сделки с земельными участками (условия, виды). Сделки (ст. 153 гк РФ). -действие направленное на возникновение ,прекращение, изменение земельных прав и обязанностей.

Сделки могут быть: двух или многосторонними (договоры), односторонними (наследование, завещание, доверенность).

Условия: земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет, отсутствует спор о принадлежности данного участка, в процессе сделки нельзя изменять категорию земель и разрешенное использование земельного участка, соблюдение минимальных и максимальных норм владения земельным участком в зависимости от разрешенного использования.

Все договоры и сделки можно разделить на:

· Договор аренды, субаренды;

· Купля-продажа, обмен, наследование по завещанию.

Купля-продажа земельных участков.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Договор купли-продажи земельного участка гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок

в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных

ЗКРФ.

Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот до-

пускается законами о земле. Существенное значение согласно ЗК РФ принадлежит преддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка. Несоблюдение их влечет признание договора купли-продажи недействительным даже в том случае, если содержащиеся в нем условия законны. К таким условиям относятся следующие:

1) предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет,.т. е. имеющий кадастровый номер;

2) обязанность продавца при заключении договора предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о земельном участке, которая может оказать

V влияние на решение покупателя о приобретении данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами;

3) отсутствие земельных и иных имущественных споров по земельному участку, являющемуся предметом договора купли-продажи;

4) соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъехта РФ, органа местного самоуправления.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. В случае, если

субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок

в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров о его принадлежности, границах и иных земельных споров.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа. Государственной регистрации в этом случае подлежит переход права собственности к покупателю.

Значение государственной регистрации - с момента регистрации покупатель становится собственником земли (п. 2 с-г. 551 ГК РФ).

 

 

Условия заключения договора купли-продажи:

· Цена договора

· Предмет договора (кадастровый номер, адрес или месторасположение, площадь, категория земель, разрешенное использование земель, ограничение)

Залог земельных участков.

ИПОТЕКА (ЗАЛОГ) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Ипотека (залог недвижимости) – комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает основное, обеспечиваемое ею обязательство в целом.Особенности ипотеки земельных участков определяются нормами, установленными актами граждан-

ского законодательства РФ:

1) Гражданским кодексом РФ (в гл. 23, в частности

в п. 2 ст. 334, в п. 3-5 ст. 340);

2) Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

Принятие Закона об ипотеке было предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК РФ следующим образом: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений,

квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке». Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила».

Земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем

является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).

По договору об ипотеке могут быть заложены только следующие земельные участки:

1) находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального

жилищного, дачного и гаражного строительства;

2) приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;

3) земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).