Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду единого объекта оценки. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

- деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата капитализируется в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы^11.

 

¹¹ Распоряжение Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»

 

Важным моментом расчёта стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты является определение ставки капитализации.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции;

Компенсации за дополнительный риск;

Компенсации за низкую ликвидность.

Компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

Метод рыночной выжимки.

Метод кумулятивного построения (суммирования)

Метод связанных инвестиций.

Метод инвестиционной группы.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод Элвуда (метод капитализации заёмного и собственного капитала).

 

Метод рыночной выжимки

Стоимость по этому методу рассчитывается по формуле:

V = I/R R = I / V

V – стоимость

I – ЧОД

R – коэффициент (ставка) капитализации.

____________________________________________

þ ПРИМЕР: имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 205000 руб. ЧОД составил 34000 руб., а ЧОД оцениваемого имущества составил 32000 руб. Определим его стоимость.

РЕШЕНИЕ:

Используя вышеприведенную формулу, определяем ставку капитализации.

R = 34000 / 205000= 0.17.

Тогда стоимость оцениваемого объекта составит:

Со = 32000 / 0.17 = 188235 = 188 000 руб.(округлённо).

_________________________________________________

Для более точного расчета необходимо использовать данные о продаже нескольких аналогичных объектов.

Метод кумулятивного построения (метод суммирования)

Это метод определения ставки капитализации делит её на составные части.

Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: проектная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентную ставку разбивают на несколько составляющих:

1. Безрисковую ставку

2. Ставку за дополнительный риск

3. Ставку за низкую ликвидность.

4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент

5. Поправку за прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.

Обычно безрисковая ставка равна ставке по депозитным вкладам банков высшей категории надёжности, (Сбербанк РФ и др.) с учетом поправок на ликвидность 1-2 % (9-12 %.)

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учётом фактора времени (инвестиционного периода)

Ставка на дополнительный риск.

Все инвестиции имеют определенный риск. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.

Компенсация за низкую ликвидность.

Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Поправка на ликвидность есть, по сути, поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Компенсация за инвестиционный менеджмент.

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Ставка возмещения капитала.

Это величина равная единице, делённая на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала. Основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдёт возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

 

 

_________________________________________________

þ Пример расчёта суммарной нормы капитализации методом кумулятивного построения при инвестиции в недвижимость

На момент оценки объекта, исходя из ставок по депозитам российских банков высшей категории надежности, безрисковая ставка принимаем равной 10%

К данной безрисковой ставке прибавляем поправку на риск вложения в объект недвижимости – 5 % (из анализа факторов риска, влияющих на объект недвижимости)

Поправку на низкую ликвидность примем равной 3 %. Величина данной поправки применяется на основании исследования рынка недвижимости, точнее сегмента рынка, к которому может быть отнесён объект.

Инвестиционный менеджмент при инвестиции в недвижимость, требует как правило немало управленческих усилий. Компенсацию за эту составляющую примем равной 2 %. Размер компенсации за инвестиционный менеджмент зависит от конкретного объекта недвижимости, его принадлежности к определенному сегменту рынка недвижимости.

Ставка возмещения капитала определяется с учетом неопределенности положения на отечественном рынке недвижимости. Горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 3-5 лет. Значит ставка возврата капитала принимается 25 % (ср. величина)

Общая ставка капитализации, таким образом, составит:

Ск = 0.10 + 0.05 + 0.03 + 0.02 + 0.25 = 0.45

Необходимо отметить, что значения составляющих общей ставки капитализации для различных видов недвижимости различны.

Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить стоимость земельного участка.

РЕШЕНИЕ:

Стоимость земельного участка, определенная методом капитализации земельной ренты составит:

Сзем. = = = 250 000 рублей.

____________________________________________

þ ПРИМЕР 2

Требуется оценить земельный участок площадью 12 000 кв.м., арендованный под автостоянку. Резервы на восстановление участка = 2 % от ДВД (действительного валового дохода). Суточная стоимость стоянки для одного владельца автотранспорта составляет в среднем 60 руб. Количество машиномест 150. Ставка капитализации для земли 0,23. Рыночная арендная плата составляет 15 руб./ кв.м. в месяц.

Риск неплатежей и неполной занятости участка 10 %.

РЕШЕНИЕ:

Определяем ПВД: 150 *365 * 60 руб.= 3 285 000 руб.

Определяем ДВД: 3 285 000 * (1- 0,1)= 2 956 500 руб.

Операционные расходы:

1)Сумма арендных платежей в год принята рыночная и составляет 15,66 руб. в месяц за 1 кв.м., т.е. 15*12000 *12 = 2 160 000 руб.

3) Резерв на восстановление: 2 956 500 * 0,02 = 59 230 руб.

Итого операционные расходы= 2 219 230 руб.

4) ЧОД = (2 956 500 – 2 219 230) = 737 270 руб.

Рыночная стоимость земли: 737 270 / 0,23 = 3 205 522 руб., или округлённо 3 200 000 руб.

 

 

! Задание 2.1. Как осуществляется оценка земель методом капитализации земельной ренты?

Метод остатка для земли

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку ¹¹.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

- расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

- расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;

 

_______________________________________________

¹¹Распоряжение Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»

 

- расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

- расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.

Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при использовании арендаторами ста процентов площади и отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование объектом недвижимости должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок, с учетом существующих обременений (например, уже заключенных договоров аренды). Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, также должны использоваться рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные – зависящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком экономической жизни производится прямым счетом: путем деления стоимости замещения (без учета износа) элементов улучшений на их срок экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка.

Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

- стоимость здания (сооружения);

-чистый операционный доход от всей недвижимости;

-коэффициенты капитализации для земли и для здания.

Для применения метода остатка необходимо выполнить следующие действия:

1. определить стоимость улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование.

2. определить часть годового дохода, приходящуюся на здания путем умножения стоимости здания на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для здания).

3. определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от здания.

4. определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).

__________________________________________________

þ Пример.

Здание тёплого склада имеет площадь 500 кв.м., объем здания 2 500 куб.м., Стоимость строительства 1 куб.м. в текущих ценах 1300 руб. Износ улучшений 30 %. Остаточный срок эксплуатации здания 50 лет, ставка дохода на вложенный капитал 20%. Арендная ставка 200 руб. / кв.м. в месяц. Операционные расходы 30 % от ДВД, недогрузка и риск арендных неплатежей 12 % Коэффициент капитализации для земли равен 15%. Определить стоимость земельного участка.

Решение:

1) Расчёт стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

2) Расчёт ЧОД от единого объекта недвижимости

3) Расчёт ЧОД, приходящегося на улучшения как произведения стоимости воспроизводства на СК

4) Расчёт величины земельной ренты как разности ЧОД от единого объекта и ЧОД, приходящегося на улучшения

Таблица 2. Расчёт рыночной стоимости земли

Потенциальный валовой доход (ПВД)	200*500*12= 1 200 000 руб.
Недогрузка и риск неплатежей (12%)	144 000 руб.
Действительный валовой доход	1 200 000 – 144 000 = 1 056 000 руб.
Операционные расходы	1056000 *0,3 = 316 800 руб.
ЧОД для единого объекта	1056000 – 316800= 739 200 руб.

Восстановительная стоимость здания 1300 * 2500 =

3 250 000 руб.

Стоимость замещения улучшений: 3 250 000* (1 – 0,30) = 2 275 000 руб.

Ставка капитализации: 0,20+ 100/50 = 0,20+0,2 = 0,22

ЧОД приходящийся на улучшения: 2 275 000 * 0,22= 500 000 руб.

ЧОД для земли: 739200 – 500500 = 238700 руб. (земельная рента)

Стоимость земельного участка: 238700 / 0,15 = 1591333 руб., или округлённо 1 590 000 руб.

 

! Задание 2.2. Раскройте метод «остатка» оценки земель.