Виды стоимостей земли. Формирование рынка земельных ресурсов.

 

В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка рекомендуется выделять два широких типа оценочных стоимостей:

-стоимость в использовании;

-стоимость в обмене (меновая стоимость).

Стоимость в использовании является стоимостью для конкретного пользователя или их группы и основана на индивидуальных результатах пользования в форме дохода, полезности или удобств.

Стоимость в использовании применяется при оценках эффективности реконструкционных и мелиоративных программ без предполагаемой смены субъекта или субъектов прав на землю и сохранения неизменным дальнейшего (сельскохозяйственное или иное) использования земель.

Стоимость в использовании определяется также в случае оценки вклада земельного участка в стоимость предприятия в целом, как имущественного комплекса, без учета его наиболее эффективного использования или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от его полной или частичной продажи.

Поскольку стоимость в использовании определяется субъективными предпочтениями того или иного владельца относительно возможностей дальнейшего использования земли и исчисляется по индивидуальным результатам данного использования, ее считают субъективной стоимостью.

Одним из употребляемых на практике видов стоимости в использовании является инвестиционная стоимость, как стоимость оцениваемой собственности для конкретного инвестора. Инвестиционная стоимость в денежном выражении представляет собой наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, принимая во внимание ожидаемую от них доходность с точки зрения инвестиционных целей.

Стоимостью в использовании является и учетная (балансовая) стоимость основных средств производства, в том числе и прав на землю.

Стоимость в обмене - это стоимость, возможная к получению в условиях свободной продажи земельного участка на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения. При этом предполагается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, в результате которого стоимость объекта будет максимальной.

Поскольку стоимость в обмене является объективной для всех участников рынка в целом и определяется с учетом более широкого круга реальных экономических факторов, действующих на рынке, этот тип стоимости (в отличие от стоимости в использовании) называют объективной оценочной стоимостью объекта недвижимости на конкретную дату.

Основным видом стоимости в обмене является рыночная стоимость. Рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество или права на него может переходить из рук в руки на дату оценки между покупателем и продавцом в результате добровольной коммерческой сделки. При этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Из данного определения вытекает, что рыночная стоимость определяется при соблюдении условий:

-участок может быть свободно отчужден и продан на открытом рынке;

-участок выставлен на открытом рынке достаточное время, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей, а сделка купли - продажи совершается в оптимальный для продавца и покупателя момент;

-покупатели и продавцы в условиях конкуренции действуют независимо друг от друга и добросовестно, достаточно информированы для принятия решений и действуют без сговора, мошенничества, искажений или сокрытия данных об объекте или характера сделки, не испытывая незаконного давления; покупатели и продавцы имеют типичные побуждения, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или влияния чрезвычайных обстоятельств;

-оплата сделки производится в денежной форме или денежным эквивалентом в соответствии со стандартами, принятыми на местном рынке и с типичными условиями финансирования.

Рыночная стоимость земельного участка в условиях становления рыночных земельных отношений является оценочной категорией и фиксируется в земельном кадастре как одна из характеристик землепользования.

Рыночная стоимость устанавливается при кадастровой оценке земельных участков, находящихся как в пассивном использовании (не приносящих доход), так и земельных участков, внесенных в активы предприятий (приносящих доход).

Рыночная стоимость земельного участка более точно, чем другие характеристики, отвечает условиям и целям:

-налогообложения;

-ипотечного кредитования;

-компенсационных выплат;

-предложения стартовых цен на конкурсах и аукционах;

-вложения капитала при совершении сделок купли - продажи, заключении договоров аренды, ренты, пожизненного содержания, мены, внесения прав на землю в уставные фонды.

Формирование рынка земельных ресурсов в Российской Федерации осуществляется на основании Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве».

Указанные выше правовые акты устанавливают правовые основы проведения землеустройства в целях обеспечения рационального использования земель и их охраны, создания благоприятной окружающей среды и улучшения ландшафтов.

В Земельном Кодексе и Федеральном законе используются следующие основные понятия:

-собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

-землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

-землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

-арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

-обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут);

-землеустройство - мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство);

-объекты землеустройства - территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков;

-землеустроительная документация - документы, полученные в результате проведения землеустройства;

-карта (план) объекта землеустройства - документ, отображающий в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства, границы ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях:

- изменения границ объектов землеустройства;

- предоставления и изъятия земельных участков;

- определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

- перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных - участков для осуществления сельскохозяйственного производства;

- выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям;

- проведения мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.

 

! Задание 1.3. Дайте определение видам стоимости земельных участков