Факторы, влияющие на стоимость земельного участка. Принципы и подходы к оценке.

Рынок земли можно разделить на первичный, на котором земля выделяется или продается муниципалитетом, и вторичный, когда право аренды или собственности на участок продается строительными или коммерческими компаниями. Вторичный рынок существует совсем недавно.

На сегодняшний день существуют предложения о продаже земли, находящейся в частной собственности, а также в аренде (то есть предложения по продаже права застройки).

Нынешний период развития рынка земли и недвижимости (особенно в городе Новосибирске) характерен тем, что на нем больше не осталось бесхозных, никому не принадлежащих объектов. Поэтому сейчас есть спрос на любой пустующий участок, в особенности пользуются спросом участки под строительство объектов нежилого фонда (коммерческой недвижимости и объектов соцкультбыта). А количество предложений на этом сегменте рынка недвижимости до сих пор невелико.

Владельцы участков (или права аренды земельных участков), которые предлагают их к продаже, являются прямыми конкурентами мэрии Новосибирска на рынке земли под застройку. Традиционно муниципалитет предлагал строителям более выгодные цены.

Однако в последнее время ситуация меняется: мэрия Новосибирска, действуя согласно Земельному кодексу, теперь выставляет участки на аукцион, с целью заключения договора аренды либо продажи в собственность, при этом первоначальная цена земельных участков сопоставима с рыночной ценой продажи. Нужно отметить, что мэрия выставляет на аукцион земельные участки с проработанными техническими условиями.

Несмотря на все сложности, рынок земли остается весьма перспективным. Мэрия не планирует снижать цены на участки, поэтому в условиях ограниченных ресурсов вторичного рынка цены на земельные участки неизбежно будут расти.

Земля является самым специфическим и индивидуальным товаром. Два граничащих друг с другом земельных участка могут различаться очень сильно. Существует ограниченность данного ресурса в данном регионе, и как следствие не происходит выравнивания цены земли, как на других рынках⁶.

Земельные участки являются очень дорогим товаром, и спрос всегда варьируется, поэтому потери и покупателя и продавца могут быть весьма большими. Надо учесть, что цена земли определяется очень значительным количеством ценообразующих факторов и специфических условий.

 

⁶ Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: ТАНДЕМ: ЭКМОС, 2000. – 352 с

Поэтому количество факторов не всегда постоянно по регионам и очень изменчиво во времени (ГПНТБ маркетинг).

Основными факторами, влияющими на стоимость земли, являются следующие:

Социальные факторы:

- плотность населения;

- возрастная структура;

- уровень образования;

- национальные особенности;

- миграционные процессы;

- криминогенность района.

Экономические факторы:

- затраты на освоение участка и подключение инженерных коммуникаций

- затраты, связанные с обеспечением финансирования;

- уровень налогообложения;

- величина доходов;

- платежеспособность

- ставки процента;

- другие.

Политические факторы:

- политическая стабильность в обществе;

- риски, связанные с выборными процессами.

Юридические факторы:

- уровень законодательного обеспечения функционирования рынка земли;

- строительные нормы;

- сервитуты;

- функциональное зонирование;

- разрешенный вариант использования.

Физические факторы:

- размеры участка;

- местоположение;

- экологическая ситуация;

- возможность стихийных бедствий.

Существенное влияние на стоимость земельного участка оказывают принципы оценки.

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков.

Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Таким образом, для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости.

Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимально возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Методика расчёта рыночной и иной стоимости земли предполагает три общепринятых подхода в оценке:

· Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

· Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

· Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

 

! Задание 1.5. Назовите факторы, влияющие на стоимость земельного участка, а также принципы, подходы и методы оценки земель.

Контрольные вопросы и задания.

1. Какие правовые акты регулируют земельные отношения в Российской Федерации.

2. Определите понятие «земельный участок».

3. Для каких целей осуществляется оценка земельных участков.

4. Назовите виды стоимостей земли.

5. Назовите участников земельных отношений в РФ.

6. Определите состав земель в РФ.

7. Из каких категорий состоят земельные ресурсы в России?

8. Кто и в каких случаях может изменять категории земель?

9. Как осуществляется регистрации права собственности на земельный участок?

10. Как осуществляется формирование рынка земельных ресурсов?

11. Методы осуществления экспертизы прав на земельный участок.

12. Назовите основные принципы регистрации прав на земельные участки.

13. Дайте определение основным принципам оценки земель.

14. Назовите социальные факторы, влияющие на стоимость земельного участка.

15. Назовите экономические факторы, влияющие на стоимость земельного участка.

16. Назовите политические факторы, влияющие на стоимость земельного участка.

Список основной и дополнительной литературы

Список основной литературы

1. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков/В.И. Петров:под ред д-ра эконом. наук проф. М.А. Федотовой.-М.: КНОРУС, 2007-208 с.

2. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие / Ф.Б. Риполь – Сарагоси. – М.: Приор, 2001. – 3. Оценка бизнеса.: Учебник под ред./ А.Г Грязновой, М.А Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 512 с.

3.Оценка недвижимости.: Учебник под ред. / А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.

Список дополнительной литературы

4. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учебно- практическое пособие. – 2-е издание. – М.: Дело, 2000. – 224 с.

5. Калачёва С.А. Сделки с недвижимостью. – М.: Книга сервис, 2002. – 160 с.

6.Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: ТАНДЕМ: ЭКМОС, 2000. – 352 с.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации // Консультант плюс.

8. Земельный кодекс Российской Федерации. – М.: Юрайт _ М, 2002. – 84 с.

9. Петрова Г.В. Комментарий к закону Об оценочной деятельности в Российской Федерации (постатейный) / Г.В. Петрова. – М.: Юстицинформ, 2002. – 88 с. (Б-ка журн. «Право и экономика»).

10. Федеральные стандарты оценки №№ 1,2,3, утверждённые приказом Минэкономразвития 20.07.2007 г.

11. Распоряжение Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»

12. Федеральный закон «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 – ФЗ от 29 июля 1998 года.