Особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения

5.1. Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения с использованием доходного подхода.

5.2.Особенности оценки отдельных видов сельскохозяйственных угодий.

5.3. Выбор методов при оценке земель сельскохозяйственного назначения.

 

Введение

Датой официального начала рыночного оборота сельскохозяйственных земель в РФ можно считать 27 января 2003 г., когда вступил в действие Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", определивший новый подход к решению земельного вопроса в России.

Земельные отношения в сельхозпредприятиях, использующих преобладающую часть земель сельскохозяйственного назначения, долгое время оставались неурегулированными. Отсутствие права распоряжения землей создавало препятствия для рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения и их концентрации в руках эффективных собственников и пользователей. Приток инвестиций в аграрный сектор сдерживался таким фактором, как запрет залога сельхозугодий.

Введение в действие данного Закона призвано стимулировать развитие сельского хозяйства в России. В данном секторе экономики могут появиться, наконец, так называемые, "длинные" активы, которым будут соответствовать также "длинные" пассивы, или источники образования средств. По сути, это означает, что столь необходимые сельскому хозяйству долгосрочные кредиты теперь могут быть предоставлены под залог земель сельскохозяйственного назначения.

Для выделения сельскохозяйственных земель в натуре, осуществления операций купли-продажи, оформления залога, а также совершения других операций, установленных Законом, требуется оценка их рыночной стоимости. Ранее, до вступления в действие указанного Закона, оценка рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения носила эпизодический характер.

Рыночная оценка земель сельскохозяйственного назначения зачастую должна быть проведена в условиях, когда отсутствует выделение оцениваемых участков в натуре. Это обстоятельство вступает в противоречие с требованием к проведению рыночной оценки земельных участков вообще, которые на момент оценки должны быть обособлены, выделены и соответствующим образом оформлены.

При оценке сельскохозяйственных земель приходится учитывать жесткое законодательное ограничение на их разрешенное использование. При этом главным условием рыночной оценки был и остается принцип анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, на применение которого, кроме ограничения на разрешенное использование, должны быть наложены и учтены особенности сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки рыночной стоимости в границах единых земельных участков сельскохозяйственного назначения должны быть выделены их соответствующие составные части, различающиеся по видам использования, каждая из которых подлежит самостоятельной оценке.

 

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей cельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

§ сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

§ земли, занятые зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

§ земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

 

5.2. Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения с использованием доходного подхода.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации земельной ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать естественные агрономические свойства земельного участка, а также влияние источников антропогенного загрязнения. К числу основных агрономических свойств земельного участка и его почвенного слоя относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, доступная влага, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.) и качественные характеристики месторасположения земельного участка (рельеф, увлажнение, микроклимат).

Применение доходного подхода к оценке сельскохозяйственных угодий базируется, как правило, на использовании метода капитализации земельной ренты применительно к условиям сельскохозяйственного производства Как известно, основной целью сельскохозяйственного производства является получение максимальных урожаев сельскохозяйственных культур (максимальной прибыли) при минимизации издержек производства и обращения.

Величина земельной ренты в растениеводстве в огромной степени зависит от почвенно-климатический зоны расположения участка. Исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, необходимо отметить, что изучение агроэкономических особенностей различных сельскохозяйственных культур, а также выявление агротехнических и организационно-экономических взаимосвязей позволяют предложить алгоритм оценки земель сельскохозяйственного назначения основанный на сборе данных по эффективности использования аналогичных земельных участков.

 

 

______________________________________________________

¹¹Распоряжение Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»

 

 

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, пригодного для получения высококачественной продукции растениеводства складывается из разработки для него оптимальной структуры посевных площадей, в частности, системы севооборотов (или в крайнем случае чередования культур), применение эффективной системы удобрений, системы обработки почвы, защиты растений от вредителей и болезней сельскохозяйственных культур, оптимального режима орошения, механизации элементов возделывания культуры.

При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения оценщик с целью нахождения наиболее оптимального варианта его использования должен предложить ряд схем его использования с применением различной структуры посевных площадей сельскохозяйственных культур. Ограничивающим фактором свободного выбора той или иной схемы является уровень водообеспеченности участка.

Для расчета валового дохода при оценке земельного участка можно использовать структуру посевных площадей в том сельскохозяйственном предприятии, на территории которого находится данный земельный участок или сложившуюся структуру посевных площадей по району.

При этом необходимо отметить, что на орошаемых землях вполне возможно получение 2-х или даже 3-х урожаев в год с одной площади.

При оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения с неизвестной историей полей для расчета валового сбора урожая можно также руководствоваться статистическим данными структуры посевных площадей, показателями урожайности сельскохозяйственных культур. Структура посевных площадей различается в зависимости категории владельца (пользователя) земельного участка – сельскохозяйственные предприятия (всех форм собственности), хозяйства населения, крестьянско-фермерские хозяйства.

Для расчета валового дохода необходимо иметь данные урожайностей сельскохозяйственных культур. Один из путей получения этой информации – информация годовых отчетов сельскохозяйственных предприятий, при невозможности получить ее можно использовать среднестатистические данные урожайности за последние 3 года, наиболее корректными с точки зрения принципа наиболее эффективного использования, являются данные научно-исследовательских организаций, полученных в опытных условиях при наилучшей агротехнике, которые публикуются в сборниках научных трудов региональных сельхозинститутов и научно-исследовательских учреждений.

Цены на сельскохозяйственную продукцию принимаются по статистическим данным в регионе, при их отсутствии - среднебиржевые цены на сельскохозяйственную продукцию такого рода, сложившиеся за последний год в стране.

Для расчета издержек производства и обращения необходимо обратиться к типовым технологическим картам возделывания сельскохозяйственных культур. Эти типовые карты необходимо конкретизировать с учетом почвенно-климатической зоны, возможностей орошения, системы удобрения, и другими особенностей возделывания конкретной сельскохозяйственной культуры. затратами – затратами на удобрения исходя из норм внесения удобрений, вида удобрения, подбираемого с учетом исходного содержания питательных веществ (плодородия почвы), выноса элементов питания с урожаем (рассчитывается исходя из урожайности сельскохозяйственной культуры и данных биохимического анализа растений) или принимается по опытным данным, разработанными региональными научно-исследовательскими учреждениями, затратами на орошение, исходя из режима орошения сельскохозяйственной культуры – что определяется совокупностью сроков и норм полива сельскохозяйственной культуры исходя из стоимости воды, отпускаемой хозяйству соответствующей обводнительно-оросительной системой, затратами на обработку почвы, посев, агротехнические мероприятия во время вегетационного периода растений, затратами на уборку урожая, включая затраты труда, горюче-смазочных материалов, износа тракторов, сельскохозяйственных машин, иной сельскохозяйственной техники. При расчете необходимо учесть долю общепроизводственных и общехозяйственных затрат, приходящуюся на данную площадь земельного участка. В издержки обращения входят главным образом затраты на реализацию полученной сельскохозяйственной продукции.

 

______________________________________________________

þ ПРИМЕР:

Требуется оценить 10 га пашни. Основные возделываемые культуры: пшеница и ячмень.

Средняя урожайность пшеницы — 30 ц/га или 3000 кг/га.

Средняя урожайность ячменя — 20 ц/га или 2000 кг/га.

Средняя цена реализации пшеницы — 2,2 руб./кг.

Средняя реализационная цена ячменя — 1,6 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) — 1,5 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию ячменя с учетом прибыли предпринимателя (нормы прибыли) — 1,3 руб./кг.

Чистый операционный доход по пшенице = 3000 × (2,2 – 1,5) = 2100 руб./га.

Чистый операционный доход по ячменю = 2000 × (1,6 – 1,3) = 600 руб./га.

Средний доход от пашни = (2100 + 600) = 2700 руб./га.

Коэффициент капитализации — 0,18

Стоимость земли = 2700 / 0,18 =15 000 руб./га.

Стоимость 10 га =15 000 × 10 =150 000 руб.

______________________________________________________

 

Расчетная прибыль от предложенной оценщиком эффективной системы земледелия на данном земельном участке определяется разницей между валовым доходом от реализации продукции сельскохозяйственного производства и издержками производства и обращения. Земельная рента, используемая для расчетов стоимости земельного участка условно принимается равной расчетной прибыли, полученной от использования в сельскохозяйственных целях данного земельного участка, полученной на основе собранных и проанализированных оценщиком данных сельскохозяйственного производства в данном районе эффективного земледелия.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета ренты, связанные с принятой системой учета естественных агрономических свойств земельного участка.

Рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства.

Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется естественными агрономическими свойствами земельного участка, измеряемыми в баллах бонитета.

Выбор сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. Из данного набора культур определяется их ротация, обеспечивающая наибольшую величину земельной ренты и при этом не нарушающая естественные агрономические свойства почв.

Валовой доход пашни может быть рассчитан на основе валового выхода основной культуры. Выбор основной культуры производится из набора культур, типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом продуктивность сопутствующих культур может быть переведена в продуктивность основной культуры.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений, и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог и близость к транспортным магистралям и пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и пунктам доставки необходимых для производства сырья и материалов.

_______________________________________________________

þ ПРИМЕР:

Требуется определить рыночную стоимость земельного участка площадью 2 000 га, занятого зерновыми культурами на 70 %. Остальные культуры: многолетние травы (коэффициент перевода в зерновые 1,5); кукуруза на силос (коэффициент перевода в зерновые 8,5); кормовые корнеплоды (коэффициент перевода = 9,0). Ср. взвешенная урожайность зерновых культур = 24 ц/га Рыночная цена реализации руб./ц.: зерновых 500 руб; многолетних трав 120 руб.; Кукуруза на силос 180 руб.; Корнеплоды –80 руб.

Нормативные затраты по выращиванию с/х культур в руб. на 1 га и удельный вес культуры в структуре посевных площадей:

Таблица 11. Расчёт структуры площадей

Наименование культур	Нормативные затраты на выращивание	Удельный вес в структуре посевных площадей
Зерновые-		0,7
Многолетние травы		0,1
Кукуруза на силос		0,15
Корнеплоды		0,05

 

Местоположение участка не отличается от среднеобластных показателей.

Коэффициент капитализации для земли - 0,26.

РЕШЕНИЕ:

Таблица 12.Определение нормативной урожайности сельскохозяйственных культур.

 

Наименование культур	Коэффициент перевода (К)	Нормативная урожайность культур
1.Зерновые	1,0
2.Многол травы	1,5
3.Кукуруза на силос	8,5
4.Кормовые корнеплоды	9,0

 

Таблица 13.Сведения о доходах и расходах (в руб.)

Наименование культур	Нормативная урожайность	Цена реалии зации	Ст-сть вал. продукта С 1 га (2*3)	Нормативн затраты (руб./ га)	Чистый доход (4-5)	Разница с доходом от зерновых	Удельн вес культуры в структуре посевов	Разница в доходе с учётом структуры посевн площад (7*8)
1Зерновые							0,7
2Многол. травы					-1680		0,1	+568
3Кукуруза на силос						-13420	0,15	-2013
4Кормовые корнеплоды						+1720	0,05	+86
ИТОГО								-441

 

Разница в доходе в пересчёте на зерновые составит + -441/500 = -0,882 ц/га

Урожайность в зерновом эквиваленте будет: 24-0,882 = 23,118 ц/га

Тогда стоимость валового урожая с 1 га составит: 23,118 *500 =11559 руб.

Чистый доход от выращивания зерновых: 11559-8000 = 3 559 руб.

Рассчитываем рентный доход на 1 га 3 559/ 0,26 = 13 688 руб.

Стоимость земельного участка = 13 688 * 2000= 27 376 000 руб.

 

! Задание 5.2. Назовите основные методы оценки земель сельскохозяйственного назначения.

 

5.2. Особенности оценки отдельных видов сельскохозяйственных угодий

При расчете валового дохода пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого развития, с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из фактической урожайности естественных кормовых угодий и не учитывать увеличение валового дохода в результате улучшения (например, орошения) кормовых угодий.

При расчете валового дохода многолетних насаждений следует исходить из периодичности их плодоношения и фактической урожайности плодово-ягодной продукции. При этом должны учитываться:

§ возраст многолетних насаждений;

§ породно-сортовой состав многолетних насаждений;

§ особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах единого земельного участка;

§ возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Рассмотрев основные методы оценки земельных участков, можно привести следующую классификацию земельных участков.

 

Исходя из такой классификации земельных участков, возможность применения методов оценки можно представить в следующей таблице.

Таблица 14.Использование методов оценки в зависимости от типа земельного участка.

	Сравнительный подход	Доходный подход
Метод сравнения продаж	Метод выделения	Метод Распреде ления	Метод капита-лизации земельной ренты	Метод остатка для земли	Метод предпола- гаемого Использо вания
Застроенный земельный участок	+	+	+	+	+	+
Незастроенный земельный участок с возможностью застройки	+			+	+	+
Незастроенный земельный участок без возможности застройки	+			+

 

Анализируя данную таблицу, можно сделать следующий вывод. Из всех методов оценки земельных участков, предусмотренных «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р, для оценки земель сельскохозяйственного назначения мы можем использовать лишь 2 из них: метод сравнения продаж и метод капитализации земельной ренты, так как данная категория земель не может быть использована для строительства улучшений, приносящих доход.

 

! Задание 5.3.. Каковы особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения?

 

5.3. Выбор методов при оценке земель сельскохозяйственного назначения.

При выборе методов оценки обычно руководствуются следующими соображениями: при оценке земель сельскохозяйственных угодий, учитывая, что они практически не являются объектом купли - продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания и сооружения) практически исключается применение затратного метода и метода сравнения продаж. Оценка этих земель в настоящее время может осуществляться методом капитализации ренты.

Исходя из условий применения методов оценки, регламентированных «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 №568-р, и учитывая наличие и достоверность исходной информации, для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирают метод оценки. Одним из таких методов является метод с использованием зернового эквивалента.

Вначале рассчитывается земельная ренту с пашни как разницу между стоимостью валового дохода от растениеводства и затратами на производство сельскохозяйственных культур с учетом прибыли предпринимателя по формуле:

Р = ВП – З*ПП, где

Р – земельная рента, руб/га;

ВП – валовая прибыль, руб/га;

З – затраты на производство;

ПП – прибыль предпринимателя, %.

Стоимость валового дохода на единицу площади рассчитывается как произведение нормативной урожайности на ее рыночную цену.

ВП = У × С, где

ВП – валовая прибыль, руб/га;

У – нормативная урожайность, ц/га;

С – рыночная стоимость, руб/ц.

Нормативная урожайность – нормативный показатель плодородия почв при средних по земельно-оценочному району значениях экономических факторов:

· количество минерально-органических удобрений;

· стоимость силовых и рабочих машин;

· затраты труда и др.

__________________________________________

þ ПРИМЕР:

Таблица 15.Структура посевных площадей

Наименование культур	Площадь, га	Доля, %
1.Зерновые, в т.ч		96,64
пшеница		44,7
ячмень
овес
горох		3,94
2.Кормовые, в т.ч		3,36
2.1 однолетние травы		1,59
зеленая масса		1,59
2.2 многолетние травы		1,77
сено		1,31
зеленая масса		0,46
Итого

 

Из таблицы видно, что доля зерновых культур боле 96 %, поэтому на основе данных по этим культурам и будем производить основные расчеты.

Рассчитаем нормативную средневзвешенную урожайность на примере зерновых.

Таблица 16.

Расчет средневзвешенной нормальной урожайности зерновых культур

Наимено вание	Пло щадь, га	Норма тивная урожай ность, ц/га	Валовой сбор, ц
пшеница-зерно
ячмень-зерно		27,4
овес-зерно		31,2	11575,2
горох		24,95	2719,55
Итого		29,02	79340,75

 

Таким образом, среднее значение урожайности У_нср = 29,02 ц/га.

Определим показатель зернового эквивалента (У_э).

В основе расчета зернового эквивалента лежит соизмерение чистого дохода от выращивания оценочных культур по отношению к чистому доходу от выращивания зерновых.

Зерновой эквивалент – стоимость земель, выраженная в зерне или рублях, т.е. комплексный показатель, который включает в себя как урожайность так оценку пригодности земель для выращивания основных сельскохозяйственных культур, уровня затрат на их выращивание и поддержание плодородия почв.

Этапы расчета показателя зернового эквивалента.

1. Определим чистый доход от производства продукции по каждой оценочной культуре с учетом стоимости возделывания культур и цен на продукцию сельского хозяйства.

2. Рассчитаем разницу в доходности каждой культуры по отношению к доходности зерновых.

3. Полученные разницы от каждой культуры умножаем на значение долей культур в общей структуре посевов и затем суммируем.

4. Результаты, выраженные в рублях, переводим в объем зерна через цену его реализации и прибавляем к показателю нормативной урожайности зерновых. В итоге получаем урожайность в зерновом эквиваленте.

У_э = У_нср +∑Д/Ц_зер, где

У_э – показатель зернового эквивалента;

У_нср - средневзвешенная нормативная урожайность зерновых культур, ц/га;

Д – доход по каждой культуре с учетом коэффициента долевого участия;

Ц_зер - цена реализации зерна, руб/ц.

Определение материальных издержек на производство сельскохозяйственной продукции.

Производство в растениеводстве – не единовременный процесс. Он складывается из разнородных работ, выполняемых в осенний, зимний, весенний и летний период.

Технологический процесс производства в растениеводстве включает следующие основные комплексы работ: подготовку почвы к посеву, посев (посадка), уход за посевами, уборку урожая. Каждый из этих комплексов состоит из большого количества конкретных работ. Например, подготовка почвы к посеву включает пахоту, боронование, прикатывание, культивацию и т.д. Следовательно, учет затрат растениеводства ведется постатейно.

Технологические карты – это затраты в натуральных измерителях. Технологические карты на возделывание различных сельскохозяйственных культур содержат нормативные значения по всем видам затрат (норма высева семян на 1 га, норма внесения органических удобрений, норма внесения ядохимикатов, норма расхода ГСМ на 1га и прочие затраты). Необходимо весь спектр издержек по каждой оценочной культуре определить в денежном выражении.

Основные статьи издержек, учитываемые в расчёте:

· прямые производственные расходы;

· косвенные издержки;

· прибыль предпринимателя.

Более подробная расшифровка статей затрат приведена в таблице «Расчет затрат на 1 гектар посева культуры».

Необходимо все затраты на производство той или иной продукции отнести на площадь пашни, занимаемой соответствующей культурой и получить величину затрат на 1 гектар посева.

В нашем примере имеются данные о следующих затратах на выращивание сельскохозяйственных культур.

Таблица 17.Расчет затрат на 1 гектар посева культуры (руб.)

Статьи затрат	Зерновые	Однолетние травы	Многолетние травы
1.Прямые затраты
семена	1201990,99	28644,51	-
органические удобрения	85682,76	-	-
минеральные удобрения	1112611,28	-	-
ядохимикаты	749016,44	-	-
ГСМ	1319341,04	22436,75	20584,32
содержание основных средств
оплата труда, включая отчисления	851921,66	13364,69	15763,67
амортизация	797849,00	8619,00	12403,01
транспортные услуги	1899006,99	40370,58	45021,38
аренда оборудования	6344,00	-
2.Косвенные затраты
организация производства	1575797,00		27548,3
прочие расходы	595107,97	270,75	12927,19
Прибыль предпринимателя		12362,72
Итого			156808,87
Доля пашни
Затраты на 1 га	4095,78		3136,17

Произведем расчет зернового эквивалента

Таблица 18.Расчет зернового эквивалента

Показатели	Зерновые	Однолетние травы	Многолетние травы (сено)	Многолетние травы (зел.масса)	Итого
Нормативная урожайность, ц/га	29,02		32,8	67,2
Цена реализации, руб/ц	320,00	80,00	70,00	40,00
Стоимость валовой продукции, руб/га	9286,41	3920,00	2296,00	2688,00
Нормативные затраты, руб/га	4095,78	3375,33	3486,46	2139,23
Чистый доход, руб/га	5190,63	544,67	190,46	548,77
Разница с доходом по зерновым, руб		-4645,96	-6381,08	-4641,86
Уд.вес культуры в структуре посевов	97 %	1,59 %	1,31 %	0,46 %	100 %
Разница в доходе с учетом структуры посевных площадей		-73,90	-83,46	-21,33	-178,69

 

Разница в доходе в пересчете на зерно = -178,69/320 = -0,56 ц/га.

Показатель зернового эквивалента (У_э) составит соответственно 28,46 ц/га. (29,02 – 0,56)

Стоимость валовой продукции = 28,46 × 320 = 9 107,72 руб/га.

Определим чистый доход от выращивания зерновых =

9 107,72 – 4 095,78 = 5 011,94 руб/га.

Это и будет рента от плодородия земель.

Произведем расчет ренты, обусловленной местоположением земельного участка. Для этого необходимо учитывать местоположение земельного участка относительно пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции, т.е. рассчитать рентный доход, обусловленный местоположением.

Р_м = ± (Э_обл – Э_хоз) × Г × Т, где

Р_м - рентный доход, обусловленный местоположением

Э_обл–средневзвешенное эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок сельскохозяйственной продукции по области, км.

Э_хоз - средневзвешенное эквивалентное расстояние внутрихозяйственных перевозок сельскохозяйственной продукции по хозяйству, км

Г – средняя грузоёмкость, т/га

Т – тариф грузоперевозок – стоимость транспортировки 1 тонны сельскохозяйственных грузов на 1 км.

Для земель нашего примера принимаем следующие значения:

Э_обл = 56 км,

Э_хоз = 14 км,

Г = 8285,975 т/ 2829 га = 3 т/га

Т = 3,5 руб/км.

Р_м = (56 – 14) × 3 × 3,5 = 441 руб/га.

Чистый доход от выращивания зерновых с учетом местоположения равен: 5 011,94 + 441 = 5 452,94 руб/га.

Рассчитываем чистый доход на всю посевную площадь 5 452,94 руб./га × 3 708 га = 20 219 501,52 руб.

Определим стоимость земельного участка, используя ставку капитализации.

Определим ожидаемую ставку капитализации. Для нахождения требуемой ставки капитализации, используем метод кумулятивного построения.

СК = R₀ + ∑R_i, где

СК – ставка капитализации;

R₀ – безрисковая ставка – ставка доходности рублевых депозитов в надежных банках;

∑R_i – сумма ставок за риск.

Таблица 19.Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения

Безрисковая ставка	12 %
Риск аграрного бизнеса	5 %
Риск ликвидности	5 %
Региональный риск	5 %
Ставка капитализации	27 %

 

Определяем стоимость земельного участка: 20 219 501,52 руб / 0,27 = 74 887 042,67 руб.

Таким образом, стоимость оцениваемого земельного участка сельскохозяйственного назначения методом капитализации земельной ренты с использованием зернового эквивалента составит 74 887 042,67 рублей, округлённо 74 900 000 руб.

! Задание 5.3. Как выбирается метод при оценке земель сельскохозяйственного назначения.

 

Контрольные вопрос и задания

1. Раскройте классификацию земель сельскохозяйственного назначения.

1. Каковы особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения.

2. Назовите методы оценки земель сельскохозяйственного назначения.

3. Как определяется рентный доход по земельному участку?

4. Что такое земельный эквивалент и порядок оценки стоимости земельного участка с использованием земельного эквивалента.

5. Определите порядок расчёта материальных издержек при оценке стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения.

6. Как рассчитывается стоимость земель, занятых лесами, многолетними насаждениями, пастбищами?

7. Какова структура отчёта об оценке рыночной стоимости земельных участков?

8. Назовите типичные ошибки при оформлении отчёта об оценке земельных участков.

9. Что такое внешний износ земельного участка и как он рассчитывается?

 

Список основной и дополнительной литературы

Список основной литературы

1. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков/В.И. Петров:под ред д-ра эконом. Наук проф. М.А. Федотовой.-М.: КНОРУС, 2007-208 с.

2. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие / Ф.Б. Риполь – Сарагоси. – М.: Приор, 2001. – 3. Оценка бизнеса.: Учебник под ред./ А.Г Грязновой, М.А Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 512 с.

3.Оценка недвижимости.: Учебник под ред. / А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.

Список дополнительной литературы

4. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учебно- практическое пособие. – 2-е издание. – М.: Дело, 2000. – 224 с.

5. Калачёва С.А. Сделки с недвижимостью. – М.: Книга сервис, 2002. – 160 с.

6.Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: ТАНДЕМ: ЭКМОС, 2000. – 352 с.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации // Консультант плюс.

8. Земельный кодекс Российской Федерации. – М.: Юрайт _ М, 2002. – 84 с.

9. Петрова Г.В. Комментарий к закону Об оценочной деятельности в Российской Федерации (постатейный) / Г.В. Петрова. – М.: Юстицинформ, 2002. – 88 с. (Б-ка журн. «Право и экономика»).

10. Федеральные стандарты оценки №№ 1,2,3, утверждённые приказом Минэкономразвития 20.07.2007 г.

11. Распоряжение Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»

12. Федеральный закон «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 – ФЗ от 29 июля 1998 года.

 

 

Заключение

 

Оценка земельного участка должна не противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости, указанным выше.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки земельного участка, либо в договоре об оценке земельного участка (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.