Определение стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Описать последовательность применение сравнительного подхода, его понятие и сущность., выделить девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке.

Расчет стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода произвести в таблице № 10,11

 

Таблица № 10

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Функциональное назначение
Цена продажи, руб
Общая площадь, м^2
Стоимость 1 м^2
Корректировка на площадь, м^2
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
Финансовые условия
Корректировка на финансовые условия
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
Время продажи
Корректировка на время продажи
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
Местоположение
Корректировка на местоположение, %
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
Этажность
Корректировка на этажность
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
Техническое состояние
Корректировка на техническое состояние
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
Наличие удобств
Корректировка на отсутствие горячей воды
Скорректированная стоимость, руб./ м^2
Средняя скорректированная стоимость, руб./ м^2

 

 

Итоговая таблица сравнительного подхода

Таблица № 11

Наименование	Площадь, м^2	Средняя скорректированная стоимость, руб./ м^2	Рыночная стоимость, руб.

 

 

3.4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает деятельность рынка как такового при наличии определенного баланса между спросом и предложением. При этих условиях возможно выведение средней цены, или каких – либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении ито­говой стоимости (табл. №12).

Таблица №12(%)

Показатели	Затратный подход	Сравнитель­ный подход	Доходный подход
Достоверность информации
Полнота информации
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
Способность учитывать конъюнкту­ру рынка
Способность учитывать размер, ме­стоположение, доходность объекта
Допущения, принятые в расчетах
Весовые показатели достоверности метода оценки

 

Стоимость объекта определяется по формуле:

V=V₁*Q₁+ V₂*Q₂ +V₃*Q₃,[1]

где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V₁, V₂, V₃- стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода, сравнительного подхода и доходного подхода соответственно, руб.;

Q₁, Q₂, Q_{3 -} средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, доходного подхода и сравнительного подхода соответственно.

ПРИЛОЖЕНИЯ.

План оцениваемого объекта, фотографии

Список основной литературы.

 

1. Федеральный закон “Об оценочной деятельности в РФ ”. № 135-Ф3, М., 1998г. с изменениями.

2. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519

3. Александров В. Т. Ценообразование в строительстве. С-П. 2001 г.

4. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.,1994.

5. Гранова И. В. Оценка недвижимости. С-П. 2001 г.

6. Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход

недвижимости. М., 1995.

7. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические

аспекты. М., 1997.

8. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. С - Пб., 1995.

9. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. Под

редакцией д.э.н. В Рутгайзера.М.,1998.

10. Грибовский С. В. Методы капитализации дохода. Курс лекций. С.-Пб., 1997.

11.Грязнова А.Г.Оценка недвижимости.,М, 2003г

12.Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, М.2002г.

13.Федотова М.А.Оценка недвижимости, М. 2003г

 

СПИСОК ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.

Сборники Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС).

ВСН 54-86