Определение полной восстановительной стоимости

За основу приняв среднюю стоимость строительства 1 кв.м жилья, определенную по данным отдела экономики и ценообразовательной политики Департамента по строительству и архитектуре администрации Смоленской области рассчитать рыночную стоимость оцениваемого объекта.Результаты расчета восстановительной стоимости оформить в таблице № 4.

Таблица № 4

 

Наименование	Площадь, м^2	Стоимость 1 м^2 в ценах на кв. 200 г.	Стоимость 1 м^2 со скидкой на недостающие элементы, руб.	Восстановительная стоимость

 

 

Восстановительная стоимость = стоимость 1м2*S

Прибыль предпринимателя

Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с этим риск, последний на российском рынке достаточно высок. Описать теоретические основы определения прибыли предпринимателя, с учетом принятой нормой прибыли произвести дальнейший расчет полной восстановительной стоимости и данные занести в таблицу №5

 

Расчет полной восстановительной стоимости

Таблица № 5

Наименование	Восстанови- тельная стоимость, руб.	ПП, %/ руб.	Полная восстановительная стоимость в ценах на дату 200 г., руб.

Полная восстановительная стоимость =Восстановительная стоимость +прибыль предпринимателя

 

Оценка величины накопленного износа

Дать определение износу, его видам, методам расчета- метод разбиения, метод срока жизни, описать, что такое физическая жизнь здания.

Расчет накопленного износа оцениваемого объекта произвести в таблице № 6. используя УПВС и данные таблицы 1,2,3., после рассчитать итоговую рыночную стоимость в таблице №7.

 

 

Таблица № 6

№№ п/п	Наименование Элементов здания	Удельный вес конструктивного элемента, %	Восстановительная стоимость	Устранимый физический износ	Фактический возраст, лет	Нормативный срок службы, лет	Неустранимый физический износ, руб.
				%	руб.
	ИТОГО:

 

3.1.5. Итоговая таблица затратного подхода

Таблица № 7

Наименование	Полная восстановительная стоимость, руб.	Устранимый физический износ, руб.	Неустранимый физический износ, руб.	Внешний износ, руб.	Рыночная стоимость по затратному подходу, руб.

Определение рыночной стоимости доходным подходом.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Дать понятие доходному подходу, алгоритму его применения, основным терминам используемым в данном подходе(арендная плата, денежные потоки поступающие от арендной платы, капитализация, дисконтирование и др.)

Перечислить методы расчета ставки капитализации, пояснить, что из себя представляет расчет ставки капитализации кумулятивным построением, рассчитать ставку капитализации данным методом.

Расчет общей ставки капитализации методом кумулятивного построения произвести в таблице № 8

Расчет общей ставки капитализации

Таблица № 8

 

1. Безрисковая ставка
2. Поправка на риск
3. Поправка на низкую ликвидность
4. Поправка на инвестиционный менеджмент
5. Суммарная процентная ставка 6. Ставка возврата капитала
7. Общий коэффициент капитализации

 

Результаты расчетов методом капитализации дохода произвести в таблице № 9, используя данные о рыночной арендной плате из СМИ и данных квитанции об оплате коммунальных платежей по оцениваемому объекту.

 

Расчет рыночной стоимости доходным подходом

Таблица № 9

Наименование	Остаточная стоимость, руб.	Площадь аренды, кв.м.	Арендная плата, руб.	ПВД, руб.	Потери, руб.	Постоянные расходы, руб.

Продолжение таблицы №9