Відносини майнового найму виникають у зв’язку з передачею у платне тимчасове користування індивідуально-визначених неспоживних речей.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк(ст. 759 ЦК).

Характеристика договору найму:

· договір є двостороннім (кожна зі сторін набуває прав і стає взаємозобов'язаною);

· договір є консенсуальним (вважається укладеним після досягнення між сторонами згоди незалежно від моменту передачі речі) або реальним (вважається укладеним після досягнення між сторонами згоди в момент передачі речі);

· наймач отримує майно лише у тимчасове користування, а не у власність; наймодавцем має бути власник речі або особа, якій належать майнові права;

· договір є строковим, має тимчасовий характер;

· договір є оплатним, плата здійснюється у формі періодичних платежів;

· предметом найму може бути:

• річ, що визначена індивідуальними ознаками, що використовується не одноразово і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ);
• майнові права, наприклад, земельні паї, підприємство як єдиний майновий комплекс, майнові права на отримання дивідендів із цінних паперів тощо.

Суб’єкти договору майнового найму. Наймодавець – це власник речі або особа, якій належать майнові права, а також особа, уповноважена на укладення договору найму. За ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» орендодавцями можуть бути: Фонд державного майна України, його відділення та представництва, – щодо державної власності на нерухомість, підприємства. Наймачем може бути будь-яка особа.

Плата за користування майном встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Строк договору найму встановлюється договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна – за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

Пролонгація. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, капітальний ремонт – наймодавцем, якщо інше не встановлено договором або законом.

Право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані від користування річчю, переданою у найм, належить наймачеві. Ризик випадкового знищення або пошкодження майна несе наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві (ст. 772 ЦК), тобто, якщо затримання, прострочення повернення речі немає, всі ризики несе, за загальним правилом, власник речі.

Різновиду договору найму. За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з переданням речей у найм, передає або зобов’язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк (ст. 787 ЦКУ).

За договором найму земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.Земельна ділянка може передаватись у найм разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.

За договором непрямого лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов, на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі) (ст. 806 ЦК). Договір лізингу є специфічним різновидом договору оренди, та до нього застосовуються загальні положення про найм (оренду) з урахуванням особливостей, встановлених Цивільним кодексом та спеціальним законодавством.

За договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч.1 ст. 810 ЦК).